서울서부지방법원 2023타경57370. 서대문구 홍은동 피브이395 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 도시형생활주택입니다. 2021.03.09. 주식회사프로메테우스 명의로 소유권보존 후 같은 날 우리자산신탁주식회사로 신탁 소유권이 이전됐고, 삼양신용협동조합 명의의 근저당권 2건이 설정돼 있습니다. 그중 을구 1번 근저당권, 채권최고액 1,056,000,000원이 말소기준권리이며, 을구 2번 근저당권 720,000,000원과 2023.08.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 41%까지 낮아졌지만, 동일 물건군의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 실제 승부처는 201호 자체의 점유·임차관계 확인, 신탁관계 원본 대조, 그리고 승강기 작동 정지 상태를 포함한 건물 상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경57370 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 가좌로 62-7, 2층 201호 (홍은동,피브이395) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 다세대주택 · 방1·거실1·주방1·욕실겸화장실1·다용도실·현관 |
| 면적 | 25.46㎡ |
| 소유관계 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 74,957,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼양신용협동조합 / 2,211,893,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.09. 접수된 삼양신용협동조합의 을구 1번 근저당권 1,056,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 을구 2번 근저당권 720,000,000원과 2023.08.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — ‘201호’와 다른 호실이 기재돼 있다
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지운 | 202호 | 2022.03.16 | 없음 | 미상 | 2023.10.31 | 해당 없음 |
| 구본희 | 203호 | 2023.07.21 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 주영환 | 302호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 석재빈 | 401호 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 양병우 | 402호 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 실제 점유자는 5명이지만, 점유 호실은 202호·203호·302호·401호·402호로 모두 매각대상 주소인 201호와 다릅니다. 따라서 이 명단을 곧바로 201호의 인수 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 정지운·구본희·석재빈·양병우는 전입신고가 2021.03.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 183,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 74,957,000원입니다. 감정가 대비 비율은 41%입니다. 하지만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인 폭만 가지고 시장가격 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,226원 |
| 1. 근저당 · 삼양신용협동조합 | 1,056,000,000원 | 73,207,774원 |
| 2. 근저당 · 삼양신용협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,776,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 73,207,774원이며, 미배당액은 1,702,792,226원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울홍은초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급탕·위생·급배수 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 승강기. 2차 현황보고서에 따르면 건물 내 승강기는 멈춰 있고 작동하지 않습니다.
- 토지. 212.9㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 남동측으로 세로(가)에 접합니다. 공시지가는 3,526,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 피브이395는 9세대 규모이며 대상 면적은 25.46㎡입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계 재확인. 현황조사상 기재된 점유자 5명은 모두 202호·203호·302호·401호·402호입니다. 매각대상인 201호의 실제 점유자를 원본에서 별도로 확인해야 합니다.
- 302호 미상 점유자. 주영환은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 해당 호실과 201호의 관계를 혼동하지 말고 원본을 대조해야 합니다.
- 신탁원부. 우리자산신탁주식회사 앞으로 2021.03.09. 신탁등기가 되어 있으며 신탁원부 제2021-2058호가 기재돼 있습니다.
- 승강기 상태. 2차 현황보고서에 승강기가 멈춰 작동하지 않는다고 기재돼 있으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 41%라는 할인율만으로 저가매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%라는 숫자보다 확인해야 할 것이 많다”
이 물건의 현재 최저가는 74,957,000원으로 감정가 183,000,000원의 41%까지 내려왔습니다. 등기와 현재 배당 시뮬레이션만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없기 때문에 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다.
특히 현황조사의 점유자들은 모두 매각대상 201호와 다른 호실에 기재돼 있고, 302호 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 여기에 건물 승강기가 작동하지 않는다는 현황보고까지 있습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 201호 점유관계·신탁원부·건물 상태를 원본과 현장에서 얼마나 정확하게 확인하느냐가 핵심입니다.
