매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 임차인 확인과 건물 관리 리스크 점검 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸되고 인수액은 0원이지만 도시형생활주택 임대관계 미상 및 승강기 미작동 사항으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 감정가 대비 51.2%까지 내려온 도시형생활주택입니다. 권리상 매수인이 인수할 권리는 없지만, 임대관계 미상·승강기 미작동이라는 관리 및 환금성 변수가 있어 현장 확인이 중요한 물건입니다.
감정가
183,000,000원
최초 감정
최저가
93,696,000원
3회 유찰
최저가율
51.2%
감정가 대비
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
서울서부지방법원 2023타경57370. 서울 서대문구 홍은동 PV395 201호 도시형생활주택입니다. 감정가는 1억8300만원이며 현재 최저가는 9369만6000원으로 3회 유찰을 거친 상태입니다. 권리분석에서는 2021년 설정된 삼양신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
서울서부지방법원 2023타경57370
소재지
서울특별시 서대문구 가좌로 62-7, 2층 201호 (홍은동, 피브이395)
물건종류
도시형생활주택
소유자
우리자산신탁주식회사 (수탁자)
감정가 / 최저가
183,000,000원 / 93,696,000원
신청채권자 / 청구액
삼양신용협동조합 / 2,211,893,479원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2021.03.09 설정된 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이며 이후 설정된 추가 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 일부 확인 필요
점유자
호수
전입일
대항력
비고
정지운
202호
2022.03.16
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
구본희
203호
2023.07.21
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
주영환
302호
미상
판정 불가
보증금 미상
석재빈
401호
2025.07.09
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
양병우
402호
2025.04.17
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
⚠️ 임대관계 확인 필요 보증금 정보가 확인되지 않은 점유자가 있어 실제 임대차 관계는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다. 확인된 전입일 기준으로 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 93,696,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,086,528원
삼양신용협동조합 근저당권
1,056,000,000원
91,609,472원
삼양신용협동조합 추가 근저당권
720,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
3회 유찰 후 최저가는 감정가의 51.2%입니다.
④ 주요 리스크 점검
⛔ 시설 리스크 매각물건명세서 비고에 따르면 건물 내 설치된 엘리베이터가 멈춰 있고 작동하지 않는 상태입니다. 도시형생활주택 특성상 관리 상태와 입주 만족도에 영향을 줄 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 단순한 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대차 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 현황조사 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
시설 확인. 엘리베이터 미작동 상태와 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
가격 판단. 3회 유찰로 감정가 대비 51.2%까지 하락했으나 소형 도시형생활주택 특성상 환금성을 함께 봐야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”
이 물건은 3회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌고 권리상 인수 위험도 없습니다. 다만 도시형생활주택이라는 상품 특성과 임대관계 미상, 엘리베이터 미작동이라는 관리 이슈가 있어 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는 현장 확인 후 판단하는 것이 적절합니다. 권리는 안전, 가격은 매력적이지만 운영 리스크 확인이 필요한 물건입니다.
