매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격 접근성은 개선됐고 권리 인수 위험은 없으나 상업용 공실 리스크를 고려해야 합니다.
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 대항력은 없지만, 대지·상업용 물건 특성상 환금성과 활용성 검토가 필요해 종합 B입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인은 대항력 없음으로 확인되어 인수 부담은 없습니다. 다만 감정요항상 근린생활시설·교육연구시설 등 상업용 집합건물로 환금성과 공실 리스크를 함께 봐야 합니다.
감정가
656,000,000원
대지
최저매각가
225,008,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
B 62점
권리 안전·상업용 리스크
의정부지방법원 고양지원 2024타경87576. 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 2층 206호 외 3개호 관련 물건입니다. 현재 매각 대상은 대지 용도로 분류되어 있으며, 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설·교육연구시설 등으로 이용되고 있습니다. 2023년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 권리보다 상업용 물건의 활용성과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 주거 아파트처럼 단순 비교하기 어렵고 공실·임대수요를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2024타경87576
소재지
경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 2층206호 (향동동,로데오프라자)
용도 / 이용상태
대지 · 상업용 집합건물 · 현재 공실
소유자
조승우
감정가 / 최저가
656,000,000원 / 225,008,000원
매각기일
2026.08.25
청구액
1,187,637,447원
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
말소기준권리는 2023.04.20 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 근저당 이후 설정된 임의경매개시결정과 고양시 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박진구는 2023.10.12 전입하였으나 말소기준권리 이후이고 대항력 없음으로 확인되어 매수인 인수 위험은 없습니다.
② 임차 및 점유 분석
임차인
점유
보증금
대항력
우선변제
박진구
608호·609호·610호, 252.36㎡
30,000,000원
없음
해당 없음
✅ 인수 리스크 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 임차인 인수 구조가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,008,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,950,112원
근저당권 · 주식회사우리은행
1,380,000,000원
221,057,888원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
3회 유찰 후 최저매각가는 감정가의 34.3% 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 향동초등학교 남서측 인근으로 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 소재합니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
용도. 일반상업지역 내 상업용 건부지이며 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
환금성. 상업용 집합건물은 업종 적합성과 임차수요에 따라 매각성과가 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸되어 권리 구조는 단순합니다.
공실 리스크. 현재 공실로 확인되어 낙찰 후 활용 계획과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
용도 검토. 상업용 시설 특성상 주거용과 다른 환금성 기준을 적용해야 합니다.
압류 확인. 고양시 압류 2건은 매각으로 소멸 예정입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 용도를 봐야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고, 말소기준권리 이후 권리는 소멸하여 인수 위험도 낮습니다. 다만 대지·상업용 집합건물이라는 특성상 단순히 할인율만 보고 접근하기보다는 공실 상태, 임대수요, 활용 가능성을 중심으로 판단해야 합니다. 권리는 안전하지만 수익성은 용도 분석이 결정합니다.
