의정부지방법원 2024타경87576. 향동동 로데오프라자 2층 206호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정요항표상 해당 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며 206호의 공부상 이용은 제1종근린생활시설(의원), 현재 상태는 공실입니다. 소유자 조승우는 2023.04.10 매매를 원인으로 거래가액 644,160,000원에 취득했고, 2023.04.20 소유권이전과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리의 중심은 채권최고액 1,380,000,000원의 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024.12.20 임의경매개시결정과 2025년 고양시 압류 2건은 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 배당에서는 근저당권자 측에 154,500,916원이 배당되고 1,225,499,084원의 미배당이 남지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87576 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 2층206호 (향동동,로데오프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 · 본건 2층 206호 |
| 소유자 | 조승우 · 2023.04.10 매매 · 거래가액 644,160,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 656,000,000원 / 157,506,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 24% |
| 청구금액 | 1,187,637,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.02.02 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2023.04.20 신탁재산 귀속으로 말소되고 같은 날 조승우에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 같은 날 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 고양시 압류 2건은 모두 말소기준 이후 권리로, 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 본건 206호는 현재 공실
매각물건명세서 비고에는 현재 공실로 기재되어 있습니다. 현황조사에 이름이 나온 박진구는 본건 206호가 아니라 608호·609호·610호 점유자로 조사된 인물입니다. 따라서 아래 임차정보는 본건 206호 인수액 계산에 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진구 | 608호,609호,610호, 252.36㎡ | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 2023.10.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박진구의 전입신고는 2023.04.20 말소기준권리 이후인 2023.10.12로 조사되어 대항력이 없습니다. 또한 점유 대상 자체가 본건 206호가 아닌 608호·609호·610호입니다.
③ 가격·회차 분석 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 저가’와는 별개
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 157,506,000원으로 감정가 656,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 110,254,200원, 6회 유찰 시 77,177,940원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,084원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,380,000,000원 | 154,500,916원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,225,499,084원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 소재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통입니다.
- 이용. 본건 주소는 2층 206호이고, 감정평가상 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다.
- 도로. 토지는 북동측 중로1류, 남동측 중로3류, 남서측 소로3류에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 정방형 토지이며 토지면적은 2,228.5㎡, 공시지가는 3,538,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 매각물건명세서상 현재 공실이지만, 입찰 직전 현장 점유상태가 동일한지 확인해야 합니다.
- 다른 호수 임차정보 분리. 박진구는 608호·609호·610호 점유자로 조사됐으므로 본건 206호 보증금 인수액에 합산하지 않습니다.
- 말소기준 확인. 2023.04.20 우리은행 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 고양시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액 1,225,499,084원은 배당 부족액이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상업용 환금성 확인. 감정가의 24%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세 저가를 단정하지 말고, 의원 용도 사용 가능성·임대수요·매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역 외에도 공공주택지구, 비행안전구역, 제한보호구역, 상대보호구역 등 각종 규제가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건은 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2023.04.20 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 본건 206호는 현재 공실이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 656,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 157,506,000원, 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고 현재 공실인 만큼, 이 물건의 핵심은 ‘권리를 떠안느냐’보다는 왜 4회 유찰됐는지, 현재 용도와 향동 상권에서 실제 환금성이 어느 정도인지를 확인하는 데 있습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
