매력지수 B등급 · 권리 인수 위험은 낮지만 상가형 물건의 공실·환금성 리스크가 남은 3회 유찰 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없어 인수 위험은 낮으나, 실거래 비교자료 부재와 업무용 집합건물 환금성 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리가 정리되어 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 업무용 집합건물으로, 현재 여러 호실을 하나의 사무실로 이용 중이고 실거래 비교자료가 없어 가격보다 환금성과 운영 가능성을 먼저 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
374,000,000원 / 128,282,000원
3회 유찰 · 감정가 34.3%
실질취득
128,282,000원
인수액 0원
근저당 채권최고액
1,380,000,000원
미배당 약 12.54억
핵심지표
권리 안전 / 환금성 확인
상가형 집합건물
의정부지방법원 2024타경87576. 경기도 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 6층 610호입니다. 공부상 집합건물이며 해당 호실은 608호·609호와 함께 하나의 사무실로 이용 중인 업무용 공간입니다. 말소기준은 2023.04.20 접수된 우리은행 근저당권으로, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2024타경87576 (임의경매)
소재지
경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 6층610호 (향동동,로데오프라자)
용도 / 이용상태
대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현재 608호,609호,610호 전체 사무실 이용
소유자
조승우
감정가 / 최저가
374,000,000원 / 128,282,000원
매각기일
2026.08.25
신청채권
에프더블유2409유동화전문 유한회사 / 1,187,637,447원
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2023.04.20 우리은행 근저당권입니다. 임차인 박진구의 전입일은 2023.10.12로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸합니다. 다만 근저당 채권최고액이 매우 크고 매각대금으로 대부분 배당되지 못하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
임차인
점유
보증금
대항력
승계
박진구
608호,609호,610호 252.36㎡ · 주거
30,000,000원
없음
해당 없음
✅ 임차인 결론 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력 없는 임차인입니다. 보증금 인수 위험은 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,282,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,595,948원
우리은행 근저당권
1,380,000,000원
125,686,052원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 최저매각가
3회 유찰 후 최저가는 128,282,000원이며 4회·5회 유찰 시 추가 하락 시나리오가 존재합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 향동초등학교 남서측 인근이며 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 혼재합니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
용도. 일반상업지역 내 위치하며 현재 전체를 하나의 사무실로 이용 중입니다.
환금성. 주거상품이 아닌 업무용 집합건물로 실수요층이 제한될 수 있어 임대·운영 가능성 확인이 필요합니다.
⚠️ 가격 판단 포인트 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 단순히 저가 매수로 판단하기 어렵습니다. 업무시설·상가형 물건은 낙찰 후 임대수요와 활용 가능성이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현황 확인. 608호·609호·610호가 하나의 사무실로 이용되고 있어 실제 사용관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
임대성 검토. 주거가 아닌 업무용 공간으로 공실 위험과 임차수요를 따져야 합니다.
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 입찰 전 등기부 원본 확인이 필요합니다.
배당 구조. 우리은행 근저당은 채권최고액 대비 큰 미배당이 발생하는 구조입니다.
맺으며 — “권리는 안전, 운영성은 별도 검토”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔한 편입니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 임차인도 대항력이 없어 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 경매에서 가격만 낮다고 좋은 물건은 아닙니다. 로데오프라자 610호는 업무용 집합건물로, 실제 수익성과 환금성은 주거물건과 다르게 접근해야 합니다. 권리는 합격, 활용성과 매수 후 전략은 확인이 필요한 물건입니다.
