의정부지방법원 2024타경87576. 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 6층 610호입니다. 사건상 용도표시는 대지이고, 감정평가 이용상태상 610호가 포함된 목록2·3·4는 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재 608호·609호·610호 전체를 하나의 사무실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조승우이고, 2023.04.20 소유권을 거래가액 371,712,000원에 취득했습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 회차 예상 매각대금 89,797,000원으로는 근저당 채권이 크게 미배당되지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87576 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 6층610호 (향동동, 로데오프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표시 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 608호·609호·610호 전체를 1개 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 조승우 · 2023.04.20 소유권이전 · 거래가액 371,712,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 89,797,000원 (4회 유찰, 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2409유동화전문 유한회사 / 1,187,637,447원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위
말소기준은 2023.04.20 우리은행 근저당입니다. 등기부에는 이 근저당의 공동담보로 로데오프라자 206호·608호·609호도 기재되어 있습니다. 이후 2024.12.20 에프더블유2409유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 기입됐고, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진구 | 608호, 609호, 610호 · 252.36㎡ | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박진구의 전입일은 2023.10.12로, 말소기준권리인 2023.04.20 근저당보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,200,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 하지만 시세 판단은 별개
감정가는 374,000,000원, 현재 최저매각가는 89,797,000원으로 감정가의 약 24%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다.
오히려 객관적으로 확인되는 사실은 이 물건이 이미 4회 유찰됐다는 점입니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 62,857,899원, 6회 유찰 시 44,000,529원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 반대로 근저당 미배당액은 1,292,219,346원 → 1,318,673,543원 → 1,337,191,481원으로 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,016,346원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,380,000,000원 | 87,780,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,797,000원을 전액 매각대금으로 가정한 계산입니다. 근저당 채권최고액 1,380,000,000원 중 87,780,654원만 배당되고 1,292,219,346원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 남서측 인근. 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 소재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 현재 이용. 610호가 포함된 목록2·3·4는 공부상 교육연구시설(학원)이며 608호·609호·610호 전체를 1개의 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 중로1류, 남동측 중로3류, 남서측 소로3류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 비행안전구역·제한보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 3,538,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가가 감정가의 24%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·향동동 상업시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 박진구의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 확정일자·배당요구·최우선변제 여부는 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 통합 사용 현황 확인. 608호·609호·610호가 하나의 사무실로 이용 중이므로, 610호 단독 인도와 공간 분리가 실제로 가능한 상태인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 206호·608호·609호도 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 배당관계는 법원의 배당절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유관계. 상업용 집합건물의 관리비 체납과 실제 점유자, 인도 조건을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.04.20 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박진구의 전입일은 그보다 늦은 2023.10.12라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것만으로 좋은 가격이라고 결론낼 수는 없습니다. 감정가 374,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 89,797,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최신 실거래 가격이 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 공부상 교육연구시설, 현황상 3개 호실 통합 사무실 이용이라는 특성까지 감안하면 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다 89,797,000원이 실제 시장가와 수익가치에 비해 적정한가를 확인하는 데 있습니다.
