의정부지방법원 2024타경87576. 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 6층 608호로 표시된 경매물건입니다. 소유자 조승우는 2023년 4월 20일 거래가액 351,648,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.

이 근저당권은 206호·609호·610호와 공동담보 관계입니다. 채권최고액 1,380,000,000원을 608호만의 채무나 적정가치로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 물건의 매각 및 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.

특히 감정평가서에는 206호와 608호·609호·610호가 함께 기재돼 있으며, 608호·609호·610호 전체는 하나의 사무실로 이용 중입니다. 608호의 표시 주소와 실제 매각목록·감정평가 범위·점유 범위가 정확히 어떻게 대응하는지가 입찰 전 우선 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 2023.04.20 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이며, 206호·609호·610호와 공동담보로 설정돼 있습니다.

2024년 12월 20일 임의경매개시결정과 2025년 10월 29일 고양시 덕양구의 압류는 모두 말소기준권리 이후의 등기로, 제시된 등기분석상 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 공동 점유 범위 확인

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 박진구 1명입니다. 전입신고일은 2023년 10월 12일로, 말소기준권리 설정일인 2023년 4월 20일보다 늦습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%라는 숫자의 함정

감정가 360,000,000원에서 출발한 최저매각가는 4회 유찰을 거쳐 86,436,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다.

수치만 보면 큰 폭으로 가격이 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 교육연구시설로 등재되어 사무실로 이용되는 상업용 집합건물입니다. 주거용 부동산의 가격 비교나 환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,436,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 산정된 추정 배당입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·임차인 우선변제 및 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 표시한 것이며, 실제 채권액·배당액 및 배당귀속은 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 부족액

현재 회차에서 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려가지만 채권자에게 돌아갈 배당액도 줄어듭니다. 반면 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 매수가격 검토에서 핵심은 보증금 승계가 아니라 실제 시장가격과 취득 후 활용 가능성입니다.

다만 추가 유찰이 반드시 발생하는 것은 아니며, 유찰 후 최저가가 더 낮아진다는 사실만으로 해당 가격의 경제적 타당성이 입증되는 것도 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 향동동 향동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 소재하며, 주위환경은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 공부상 용도. 608호가 포함된 목록 2·3·4는 교육연구시설(학원)이며, 현재 전체를 하나의 사무실로 이용하고 있습니다. 상호는 미용재료 프로아입니다.
• 실제 이용. 608호·609호·610호가 하나의 사무실로 사용되고 있어 호실별 독립 이용과 공간 분리 여부, 출입구 및 내부 시설의 실제 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조이며, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등 소방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로 접근. 북동측 중로1류, 남동측 중로3류, 남서측 소로3류 보행자도로에 접합니다. 토지는 정방형이며 평지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당합니다. 공공주택지구와 과밀억제권역에도 포함됩니다.
• 규제 확인. 상대보호구역과 비행안전구역, 제한보호구역 등이 기재돼 있습니다. 향후 용도변경·시설공사·영업계획이 있다면 해당 제한과 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다. 다만 실제 호실 통합 이용과 내부 구조의 적법성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 4회 유찰 이력이 있으나 그 원인은 특정되지 않았습니다. 동일 건물의 최근 거래가격과 실제 임대수요, 공실 여부, 호실별 독립성이 확인되기 전에는 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 감정가 대응 관계. 608호를 비롯해 감정평가서에 등장하는 206호·609호·610호의 목록별 감정가, 매각 단위, 전유면적과 대지권을 확인하세요. 표시 주소만으로 매각 범위를 단정하지 마세요.
• 시세 검증. 동일 건물의 교육연구시설과 사무실 실거래, 최근 거래가격 및 임대 사례를 확인하세요. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 임차인 계약서. 박진구의 보증금 30,000,000원과 월차임 2,200,000원의 임대차 목적물 범위, 계약기간, 실제 사용 공간을 확인하세요.
• 대항력 및 우선변제. 전입일은 말소기준 이후로 기재돼 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 확정일자·배당요구·최우선변제 해당 여부는 원본으로 추가 확인하세요.
• 명도와 시설물. 복수 호실이 하나의 사무실로 사용되고 있으므로 현재 점유 상태, 퇴거 협의, 내부 칸막이와 영업시설의 소유관계를 확인하세요.
• 독립 사용 가능성. 출입구·전기·수도·공조·소방 등 시설이 다른 호실과 연결돼 있는지, 분리 사용에 별도 공사나 협의가 필요한지 확인하세요.
• 공동담보 관계. 우리은행 근저당권의 공동담보 물건인 206호·609호·610호의 경매 및 매각 현황, 배당 관계와 채권자 승계 내역을 대조하세요.
• 체납 및 추가 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득 관련 세금, 명도 비용, 시설 원상복구 비용 등을 확인하세요. 이 금액들은 매수인 인수액 0원과 별개의 비용입니다.
• 건축물 이용 적합성. 공부상 교육연구시설인 공간을 현재 사무실로 사용하는 상태와 향후 계획한 용도 사이에 법적·시설적 문제가 없는지 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.09.29 매각기일을 기준으로 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”