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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 2회 · 최저 86,436,000원
B 매력지수58 D-8 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경87576 · 고양지원 · 건물
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
86,436,000원 8,643만 감정가 360,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-29 D-8
고양지원 10:00
입찰 보증금
864만원
최저가의 10% · 8,643,600원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 3.60억원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.239g 감정가 대비 75% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 감정가의 34%까지 내려온 대지권 포함 집합건물. 인수 위험은 0원이지만 상가·공실·임대수익 검토가 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-8). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지

3회 유찰로 내려온 향동 로데오프라자 608호 — 가격은 낮지만 상가형 리스크 점검 필요

의정부지방법원 2024타경87576 · 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 6층608호 (향동동, 로데오프라자)
감정가 3.60억 · 최저매각가 1.23억(3회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 소유자 조승우
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 상가형 물건의 환금성과 임대 리스크 확인 필요
말소기준 이후 권리는 소멸되고 인수액은 0원이지만, 대지 용도·근린생활시설 이용 상태와 공실 가능성을 고려해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 떨어졌습니다. 권리상으로는 근저당 이후 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸해 인수 부담 0원 구조입니다. 다만 아파트가 아닌 상업용 집합건물로 공실·임대수익·환금성을 확인해야 합니다.
감정가
360,000,000원
대지
최저매각가
123,480,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
34.3%
감정가 대비 최저가

의정부지방법원 2024타경87576. 경기도 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 6층 608호 물건입니다. 등기상 소유자는 조승우이며, 2023년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호의정부지방법원 2024타경87576
소재지경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 6층608호 (향동동,로데오프라자)
용도대지
소유자조승우
감정가 / 최저가360,000,000원 / 123,480,000원
매각기일2026.08.25
청구액1,187,637,447원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2023년 4월 20일 설정된 주식회사우리은행 근저당권(채권최고액 1,380,000,000원)이 말소기준권리입니다. 2024년 임의경매개시결정과 2025년 고양시 덕양구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임대 관계

점유자임대조건판정
박진구 보증금 30,000,000원 · 월차임 2,200,000원 전입신고 2023.10.12 · 말소기준권리 이후 → 대항력 없음
✅ 인수 위험 임차인의 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다. 예상 인수액은 0원입니다.

③ 배당 분석

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,528,720원
우리은행 근저당권1,380,000,000원120,951,280원
소유자 교부-0원

최저매각가 123,480,000원 기준. 근저당 채권최고액이 매각대금을 초과해 채권 미배당이 발생합니다.

매각대금 배분
감정가 vs 회차별 가격

④ 입찰 판단

⚠️ 가격 장점과 주의점 현재 최저가는 감정가 360,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 다만 아파트가 아닌 상업용 물건으로 공실 여부와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
  • 권리. 말소기준 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸. 인수 위험 없음.
  • 임대. 박진구 점유 부분은 대항력 없는 임차관계로 확인됩니다.
  • 환금성. 일반상업지역 내 근린생활시설·교육연구시설 중심 건물로 실제 수요 확인 필요.
  • 자금. 최저매각가 기준 입찰보증금은 약 12,348,000원입니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 용도가 중요하다”

이 물건은 3회 유찰을 거치며 가격 부담은 크게 낮아졌습니다. 권리관계도 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 인수 위험은 없습니다. 다만 상업용 집합건물은 가격만으로 판단하기 어렵고, 공실 여부와 임대수익 가능성이 실제 낙찰 판단의 핵심입니다. 권리는 안전하지만 용도와 환금성을 확인한 뒤 접근하는 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요하며, 미납 관리비·당해세 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 6층608호 (향동동,로데오프라자)

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