말소기준권리 이후 권리 소멸과 인수 0원 구조는 안정적이나 임차·사용상태 및 상업시설 수요 리스크가 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리 소멸·매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 일반 아파트처럼 접근할 물건은 아니며, 근린생활시설의 실제 사용상태·임대수요·환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
감정가
412,000,000원
최초 평가
최저가
141,316,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
핵심지표
34.3%
감정가 대비 최저가
의정부지방법원 2024타경87576. 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 6층 609호입니다. 감정가는 4억 1,200만원이지만 세 차례 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 1억 4,131만원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 상업시설 성격이므로 가격만으로 판단하기보다 실제 영업 가능성과 임대 수요 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2024타경87576
소재지
경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 6층609호 (향동동,로데오프라자)
물건종류
대지
소유자
조승우
감정가 / 최저가
412,000,000원 / 141,316,000원
매각기일
2026.08.25
청구금액
1,187,637,447원
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이며, 매각으로 소멸되는 권리입니다. 갑구의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 낙찰자가 인수하지 않습니다.
② 임차 관계 — 대항력 없는 임차인
임차인
사용
보증금
대항력
우선변제
승계
박진구
주거
30,000,000원
없음
해당 없음
없음
박진구 임차인은 2023.10.12 전입했으나 말소기준권리인 2023.04.20 우리은행 근저당 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상 배당표 (매각가 141,316,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,778,424원
우리은행 근저당권
1,380,000,000원
138,537,576원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
3회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 대항력이 없습니다. 매수인 인수 위험은 0원입니다.
⚠️ 사업성 관점 공부상 근린생활시설·교육연구시설로 사용되는 공간이며 현재 여러 호실이 하나의 사무실로 이용 중입니다. 낙찰 후 임대·활용 계획을 반드시 확인해야 합니다.
④ 현황·입지 메모
위치. 향동초등학교 남서측 인근이며 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 소재합니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
이용상태. 목록2·3·4는 전체를 하나의 사무실(상호:미용재료 프로아)로 이용 중입니다.
토지환경. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 상업용 토지로 이용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 우리은행 근저당 이후 권리는 소멸하므로 인수 부담 여부는 낮습니다.
임대수요 확인. 근린시설은 낙찰가보다 이후 공실·운영 가능성이 중요합니다.
현장 확인. 현재 통합 사용 중인 호실 구성과 실제 업종 적합성을 확인해야 합니다.
관리비·비용 확인. 상업시설 관련 미납 관리비와 운영비를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 용도를 봐야 한다”
이 물건은 세 번의 유찰로 가격 매력은 생겼고 권리 구조도 단순합니다. 하지만 주거용처럼 단순 비교할 수 없는 상업시설입니다. 인수 위험은 낮지만, 낙찰 이후 수익화 가능성이 핵심입니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
