의정부지방법원 2024타경87576. 대상은 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 6층 609호입니다. 감정 이용상태상 608호·609호·610호는 공부상 교육연구시설(학원)이고, 현재 세 호실 전체를 하나의 사무실로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 조승우이며 2023.04.20. 거래가액 408,672,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이고, 이 근저당은 206호·608호·610호와 공동담보가 기재돼 있습니다. 이후 조사된 임차인의 전입일은 2023.10.12.로 말소기준일보다 늦습니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68, 6층609호 (향동동,로데오프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현재 608호·609호·610호 전체를 1개의 사무실로 이용 |
| 소유자 | 조승우 · 2023.04.20. 소유권이전 · 거래가액 408,672,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 98,921,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2409유동화전문 유한회사 / 1,187,637,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2023.04.20. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 조사된 임차인 박진구의 전입신고는 2023.10.12.로 그 이후입니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있으며, 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진구 | 608호, 609호, 610호 · 252.36㎡ | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 2023.10.12. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박진구의 전입일은 말소기준일인 2023.04.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정돼 있지 않습니다. 다만 제공된 배당계산에서 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 산정돼 있습니다. 조사자료에는 임차용도가 주거로 기재돼 있지만, 감정평가 이용상태와 비고에는 608호·609호·610호 전체가 하나의 사무실로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 98,921,000원으로 감정가 412,000,000원의 약 24.0%입니다. 절대적인 낙폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현 시점 가격이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,180,578원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,380,000,000원 | 96,740,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 1,380,000,000원 중 예상배당은 96,740,422원, 미배당액은 1,283,259,578원입니다. 이 미배당액은 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 98,921,000원 | 96,740,422원 | 1,283,259,578원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 69,244,700원 | 67,598,295원 | 1,312,401,705원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 48,471,290원 | 47,198,807원 | 1,332,801,193원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 근저당권자의 미배당액이 커집니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 남서측 인근이며 주변에 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 이용. 608호·609호·610호는 공부상 교육연구시설(학원)이고 현재 세 호실 전체를 하나의 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 중로1류, 남동측 중로3류, 남서측 소로3류에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리), 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 3,538,000원/㎡입니다.
- 제한. 공공주택지구·과밀억제권역·제한보호구역 및 비행안전제4·5구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차범위 확인. 임차인은 609호만이 아니라 608호·609호·610호 전체 252.36㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 실제 이용관계 확인. 조사자료의 임차용도와 감정평가상 현재 이용상태가 서로 다르게 기재돼 있으므로 현장 이용현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.0%라는 할인율과 별개로 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사용도 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 네 차례 유찰된 물건이고 교육연구시설·사무실 이용 형태이므로 향후 매도·임대 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 206호·608호·610호 공동담보가 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.04.20. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박진구의 전입은 2023.10.12.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 98,921,000원은 감정가의 약 24.0%지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없고 이미 네 차례 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 가격과 환금성은 현장·시장 검증이 필요한 유형”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 한 가지 숫자만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
