수원지방법원 2025타경53103. 대상은 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 제1동 제2층 제201호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사백산라이스푸드이고, 2022.02.10 매매를 원인으로 2022.02.25 소유권을 이전받았으며 거래가액은 545,306,400원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 1,423,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 전북신용보증재단·농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류와 국민건강보험공단, 시흥시, 국, 부안군, 김포시, 속초시 등의 압류가 연이어 설정됐습니다. 현재 경매개시결정도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기보다 201호 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 은계중앙로 237 |
| 용도 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현황 사무실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상8층 건 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사백산라이스푸드 · 거래가액 545,306,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,423,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,423,200,000원이고, 공동담보로 같은 건물 202호·203호·204호도 기재되어 있습니다. 이후의 가압류·압류 및 2025.08.21 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 201호는 두 기록을 분리해 봐야 한다
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 네이플 대표자 이윤식 | 201호 | 2022.04.22 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 네이플 | 201호 관련 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 풍년가(시흥지점) 대표자 유지연 | 202호 | 2022.11.29 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 자민건설 대표자 문상훈 | 202호 | 2025.03.25 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 대림에프엔씨 대표자 이동식 | 203호 | 2022.11.17 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 청풍 대표자 주철경 | 203호 | 2025.08.14 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 미리내아이앤씨 대표자 양성섭 | 204호 | 2025.04.16 | 5,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 201호의 농업회사법인 주식회사 네이플은 전입일이 2022.04.22로, 말소기준일인 2022.02.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,000,000원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 별도로 ‘네이플’이 기재되어 있고 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 기록은 전입시점이 없으므로 대항력 없음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 배당모형상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어도, 201호 관련 미상 점유가 해소되기 전까지 실질 인수위험을 확정 0원으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,890,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,423,200,000원 | 442,110,000원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 14,120,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 105,825,636원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,758,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,554,904,040원 중 예상배당은 442,110,000원이며 미배당은 1,112,794,040원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 201호 ‘네이플’의 대항력도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 449,000,000원 | 442,110,000원 | 1,112,794,040원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 359,200,000원 | 353,371,200원 | 1,201,532,840원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 287,360,000원 | 282,536,960원 | 1,272,367,080원 | 0원* |
* 배당모형 기준. 201호 매각물건명세서상 ‘네이플’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 최종 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 은행고등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 출입구. 201호 외부출입문은 폐문 상태이고 202호 외부출입문 및 201·202호 경계벽 일부의 내부출입문을 통해 출입합니다.
- 도로. 남서측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 1,729.9㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 3,417,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 네이플 확인. 현황조사의 법인 네이플과 매각물건명세서의 ‘네이플’ 관계, 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 출입 동선 확인. 201호가 202호를 통하지 않고 독립 사용 가능한지, 내부출입문과 경계벽 설치 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 사무실이므로 실제 사용·임대·원상회복 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당의 공동담보로 202호·203호·204호가 함께 기재되어 있으므로 각 물건의 매각·배당 관계를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 유사 근린생활·업무용 집합건물 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2022.02.25 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 201호에는 현황조사상 대항력 없는 네이플 법인과 별도로, 전입일·보증금이 확인되지 않은 매각물건명세서상 ‘네이플’ 기록이 남아 있습니다.
여기에 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 차이, 외부출입문 폐문과 202호를 통한 출입 구조까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “말소기준이 명확하니 안전하다”에서 분석을 끝낼 물건이 아닙니다. 신건 최저가 449,000,000원의 가격 적정성을 뒷받침할 실거래 시세도 없으므로, 점유·출입구·세금·실사용 상태를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 보수적 접근이 맞습니다.
