수원지방법원 2025타경53103. 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 제1동 제2층 204호가 표시된 사건입니다. 공부상 용도는 일반음식점이지만 감정 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사백산라이스푸드이고, 2022.02.25. 거래가액 637,542,200원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,423,200,000원이며 201호·202호·203호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 가압류와 압류가 연속적으로 들어왔지만 모두 말소기준 뒤 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층 204호 |
| 공부상 용도 / 현황 | 일반음식점 / 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사백산라이스푸드 |
| 소유권 취득 | 2022.02.25. · 거래가액 637,542,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 515,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,423,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상8층 건 내 2층 |
① 권리 흐름 — 2022.02.25. 근저당이 기준
말소기준은 2022.02.25. 수협은행 근저당권입니다. 이후 제이에스에셋 가압류, 전북신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·시흥시·국세·부안군·김포시·속초시 등의 압류, 농업협동조합중앙회·농협은행 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 등기 분석상 매수인에게 인수되는 후순위 권리는 없습니다.
② 점유·임차 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에서는 201호부터 204호까지 사업체 6곳이 확인됩니다. 모두 전입일이 2022.02.25. 말소기준일보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이 중 204호에는 주식회사 미리내아이앤씨가 조사됐고, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 800,000원입니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 네이플 대표자 이윤식 | 201호 | 2022.04.22 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 풍년가(시흥지점) 대표자 유지연 | 202호 | 2022.11.29 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자민건설 대표자 문상훈 | 202호 | 2025.03.25 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 청풍 대표자 주철경 | 203호 | 2025.08.14 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 대림에프엔씨 대표자 이동식 | 203호 | 2022.11.17 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미리내아이앤씨 대표자 양성섭 | 204호 | 2025.04.16 | 5,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 시세 없이 신건 5.15억
현재 감정가와 최저매각가는 모두 515,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다. 다만 동일 용도·인근 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아, 5.15억이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
유찰 시 제시된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 412,000,000원(감정가의 80%), 2회 유찰 시 329,600,000원(감정가의 64%)입니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 515,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,550,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,423,200,000원 | 507,450,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이에스에셋 | 286,674,234원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 14,120,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 105,825,636원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,758,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,841,578,274원 중 예상 채권자 배당액은 507,450,000원, 미배당액은 1,334,128,274원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 은행고등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도 차이. 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상8층 건물의 2층이며 위생·급배수·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,729.9㎡, 지목 대, 업무용 이용, 평지·가로장방형이며 남서측 약 12m 도로와 북동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,417,000원/㎡이며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 점유 확인. 현황조사상 주식회사 미리내아이앤씨가 204호에 전입해 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 현황 확인. 공부상 일반음식점과 현황 사무실 사이 차이가 있으므로 실제 내부 상태와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당의 공동담보로 201호·202호·203호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 515,000,000원의 적정성을 판단하려면 동일 건물·인근 유사 상가 또는 업무시설의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 412,000,000원, 2회 유찰 시 329,600,000원이 제시돼 있으므로 시세 확인 후 회차별 상한가를 정하는 방식이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 사업체 6곳도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 계산된 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 515,000,000원인 신건이지만 최신 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 공부상 일반음식점과 현황 사무실이라는 이용상태 차이, 다수 세금 압류, 공동담보 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정입니다.
