수원지방법원 2025타경53103. 본건은 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 제1동 2층 202호입니다. 등기상 소유자는 주식회사백산라이스푸드로, 2022.02.10 매매를 원인으로 2022.02.25 568,319,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 1,423,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 전북신용보증재단·농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류와 국민건강보험공단, 시흥시, 국가, 부안군, 김포시, 속초시 등의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 현재 경매개시결정 역시 후순위이므로 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 승계보다 점유·용도·현재 가격의 적정성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층 202호 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 사무실 |
| 소유자 | 주식회사백산라이스푸드 (2022.02.10 매매 · 거래가액 568,319,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2022.02.25 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,423,200,000원 |
| 현 경매 채권자 | 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사 (양도인: 수협은행) |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.02.25 수협은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류와 현재의 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022년에 진행됐던 강제경매와 임의경매는 각각 취하 또는 말소됐고, 현재 경매는 2025.08.20 결정된 별도의 임의경매입니다.
② 본건 임차인 — 실제 202호 관련 2명, 대항력 없음
현황조사에는 201호부터 204호까지 임차관계가 함께 확인되지만, 본건 202호와 직접 연결된 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 전입일이 2022.02.25 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단돼 있으며, 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 풍년가(시흥지점) 대표자 유지연 | 202호 | 2022.11.29 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 자민건설 대표자 문상훈 | 202호 | 2025.03.25 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
201호·203호·204호에도 별도의 임차인이 조사돼 있으나 본건은 202호이므로 권리분석에서는 구분했습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 202호 관련 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 459,000,000원, 시세 할인 여부는 검증 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 459,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 459,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 권리분석과 분리해 실제 거래 수준을 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,423,200,000원 | 452,010,000원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 14,120,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 105,825,636원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,758,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,554,904,040원 중 452,010,000원이 배당되고 총 미배당액은 1,102,894,040원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다. 집합건축물대장과 현황의 용도가 다릅니다.
- 출입구조. 201호 외부출입문은 폐문 상태이고, 202호 외부출입문과 201·202호 경계벽 일부에 설치된 내부출입문을 통해 201호 출입이 가능한 상태로 조사됐습니다.
- 주위환경. 은행고등학교 북동측 인근이며 근린생활시설·업무시설·아파트 단지·학교·공원 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,729.9㎡, 공시지가는 3,417,000원/㎡입니다. 남서측 약 12m 포장도로, 북동측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 8층 건물의 2층에 위치하며 위생·급배수·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 재확인. 유한회사 풍년가(시흥지점)와 주식회사 자민건설이 각각 현황조사에 확인돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 일반음식점, 현황 사무실이라는 차이가 있으므로 현재 이용상태와 향후 이용계획을 대조해야 합니다.
- 201·202호 출입구조 확인. 201호가 202호 외부출입문 및 내부출입문과 연결된 조사 내용이 있으므로 현장 경계와 독립 이용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당표보다 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 459,000,000원은 감정가 100%이며 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 자체를 시장가격으로 간주하지 않아야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 459,000,000원, 1회 유찰 시 367,200,000원, 2회 유찰 시 293,760,000원으로 계산돼 있으므로 응찰 전 회차별 자금계획을 구분해 검토할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.02.25 수협은행 근저당이 말소기준이고, 202호의 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 최저가 459,000,000원에 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다. 비교할 실거래 근거가 없는 상태에서 감정가 100%를 시세 할인 가격으로 볼 수 없고, 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 차이, 201·202호 출입구조, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 함께 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.
