수원지방법원 2025타경53103. 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 제1동 제2층 제203호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 일반음식점, 현황은 사무실 등으로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사백산라이스푸드이며, 2022.02.25. 거래가액 599,037,800원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,423,200,000원이고, 이것이 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.24. 박병도 근저당권 200,000,000원, 이후 가압류와 국세·지방세 관련 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유 관계입니다. 명세서상 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 사용 점유자가 있어, 대항력 여부를 확정하지 못한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현황 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사백산라이스푸드 (2022.02.25. 소유권이전 · 거래가액 599,037,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,423,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
2021년의 코리아신탁주식회사 신탁과 수협은행 신탁은 이미 말소됐습니다. 2022.02.25. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 박병도 근저당권과 전북신용보증재단· 농업협동조합중앙회·농협은행 주식회사의 가압류, 국민건강보험공단·시흥시·국·부안군·김포시· 속초시 등의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 — 알려진 임차인은 후순위, 미상 점유자 1건
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 네이플 대표자 이윤식 | 201호 | 2022.04.22 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 풍년가(시흥지점) 대표자 유지연 | 202호 | 2022.11.29 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자민건설 대표자 문상훈 | 202호 | 2025.03.25 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 청풍 대표자 주철경 | 203호 | 2025.08.14 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 대림에프엔씨 대표자 이동식 | 203호 | 2022.11.17 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미리내아이앤씨 대표자 양성섭 | 204호 | 2025.04.16 | 5,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 대표자 | — | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사로 확인된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준인 2022.02.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 203호에는 유한회사 대림에프엔씨 대표자 이동식 (2022.11.17., 보증금 20,000,000원·월차임 500,000원)과 주식회사 청풍 대표자 주철경 (2025.08.14., 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원)이 조사됐고 둘 다 말소기준 이후입니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료가 없어 신건 메리트 판단 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 484,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 387,200,000원, 2회 유찰 시 309,760,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,423,200,000원 | 476,760,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 박병도 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 전북신용보증재단 | 14,120,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 105,825,636원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,758,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,754,904,040원 중 예상 채권자 배당은 476,760,000원, 미배당은 1,278,144,040원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 전입일·보증금 미상 점유자의 권리도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 ‘은행고등학교’ 북동측 인근. 근린생활시설·업무시설·아파트 단지·각급 학교·공원 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브/경사지붕 지하3층·지상8층 건물 내 2층이며, 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 상업·업무용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,729.9㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,417,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 주거 사용 ‘대표자’의 전입일·보증금·실제 점유호수를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 203호 실제 점유 확인. 현황조사에는 203호에 유한회사 대림에프엔씨와 주식회사 청풍이 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 배당 전에 선순위로 빠질 당해세의 종류와 금액을 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 일반음식점, 현황 사무실이므로 실제 사용 상태와 필요한 인허가·원상회복 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 484,000,000원이 싸다고 전제하지 말고 별도의 상가·업무시설 거래사례를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 484,000,000원, 1회 유찰 시 387,200,000원, 2회 유찰 시 309,760,000원으로 계산되어 있으므로 권리 확인과 함께 가격 상한을 별도로 설정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 등기구조 자체는 단순합니다. 2022.02.25. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인들의 전입도 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 그러나 매각물건명세서에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 사용 점유자가 남아 있어, 이 점유자를 조사하지 않은 채 인수 0원만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
가격 역시 같은 이유로 서두를 근거가 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 484,000,000원이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계와 가격 검증이 끝나야 비로소 입찰 가능 여부를 판단할 수 있는 사건입니다.
