🔥 6회 유찰 🧾 인수 0원 🏷 감정가 11.76% 👤 실제 임차인 1명
수원지방법원 2024타경5488. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 129호, 공부상 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사태양디앤지유통이며 2023.07.24 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 584,060,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 우리은행·하나카드·서울보증보험의 가압류와 국·국민건강보험공단·하남시의 압류, 임의경매·강제경매 개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 접수된 권리로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료에서 확인되는 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층129호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실로 조사 |
| 소유자 | 주식회사태양디앤지유통 (2023.07.24 소유권이전 · 거래가액 584,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 56,707,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 / 1,913,523,873원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 핵심은 임차인과 세금
등기부에는 2019년부터 2023년까지 한국자산신탁·신영부동산신탁·코리아신탁 관련 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.24 국민은행 근저당입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퓨처스이앤디 | 2024.01.11 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 퓨처스이앤디의 전입일은 2024.01.11로, 말소기준인 국민은행 근저당의 2023.07.24보다 뒤입니다. 제공된 판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있어, 보증금 30,000,000원은 매수인이 승계할 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 56,707,000원입니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 현재 배당계산은 임차인의 최우선변제 가능성을 반영하지 않은 수치이므로, 임차보증금이 매수인에게 인수되지는 않더라도 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가의 11.76%, 그러나 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 56,707,000원으로 감정가 482,000,000원의 11.76%입니다. 6회 유찰된 결과이며, 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 39,694,900원, 8회 유찰 시 27,786,430원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 56,707,000원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 39,694,900원 | 8.24% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 27,786,430원 | 5.76% | 0원 |
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 저평가는 같은 말이 아니라는 점입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 6회 연속 유찰이라는 시장 반응 자체를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,726원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 960,000,000원 | 55,286,274원 |
| 3. 가압류 · 우리은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 29,909,876원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 95,549,200원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 40,261,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 1,235,720,876원 중 예상배당은 55,286,274원, 미배당은 1,180,434,602원입니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 미사역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상29층 건물의 1층 129호이며 사용승인일은 2019.12.06입니다. 급배수·위생·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 20-25미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 10미터 내외의 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 현장조사 당시 공실로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재까지 6회 유찰됐다는 사실은 해당 가격대에서 반복적으로 매수 수요가 성립하지 않았음을 보여주므로, 감정가 대비 할인폭보다 실제 상권·임대수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 감정평가에서는 공실로 조사됐지만 현황조사에는 주식회사 퓨처스이앤디가 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력과 우선변제를 구분. 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 최우선변제 가능성은 별도 확인 대상입니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·하남시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 금액이 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 하남미사롯데캐슬스타 1층 130호가 공동담보로 기재되어 있어 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 실거래·수익성으로 재검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 거래가·임대료·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·임차인 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 6회 유찰은 경고”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준인 2023.07.24 국민은행 근저당보다 임차인의 전입이 늦고, 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 권리 인수형 사건은 아닙니다.
그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 감정가 482,000,000원에서 최저가 56,707,000원까지 내려왔다는 사실은 6회 유찰의 결과일 뿐, 최근 실거래와 비교해 싸다는 증거는 아닙니다. 오히려 근린시설이라는 용도, 반복 유찰, 공실 조사와 임차인 기재의 불일치, 세금 압류에 따른 배당 변수를 함께 보면 권리는 비교적 정리됐지만 가격·환금성은 보수적으로 접근할 사건입니다. 결론은 “감정가 대비 싸 보인다”가 아니라, “인수는 없지만 시장가격 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다.
