68,119,000원
수원지방법원 2024타경5488. 하남미사롯데캐슬스타 1층 132호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사태양디앤지유통이며, 2023.08.29. 거래가액 696,420,000원으로 소유권을 취득한 날 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 우리은행 가압류, 국·하남시 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 579,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 68,119,000원, 감정가의 11.76%입니다. 하지만 근린시설의 실거래 비교자료가 제시되지 않아 이 68,119,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 반복 유찰 자체가 가격·수요·환금성을 반드시 재점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층132호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사태양디앤지유통 (2023.08.29. 거래가액 696,420,000원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상29층 · 사용승인일 2019.12.06 |
| 감정가 / 최저가 | 579,000,000원 / 68,119,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 1,913,523,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.29. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며 하남미사롯데캐슬스타 제1층 제131호와 공동담보입니다. 이후 2024년부터 붙은 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국자산신탁·신영부동산신탁·코리아신탁의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퓨처스이앤디 | 19.0100 | 2024.01.11 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 실제 임차인 1명, 주식회사 퓨처스이앤디가 확인됩니다. 전입일은 2024.01.11.로 말소기준 2023.08.29.보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 579,000,000원에서 현재 최저매각가는 68,119,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 11.76%입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 47,683,300원, 8회 유찰 시 33,378,309원으로 내려갑니다.
다만 이 근린시설에 대해서는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 시장가보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 오히려 6회까지 반복 유찰됐다는 사실을 감안하면 임대수요, 공실 가능성, 상가 거래사례와 예상 수익률을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,626,142원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,260,000,000원 | 66,492,858원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,549,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,261,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,505,811,000원 중 66,492,858원이 배당되고, 미배당액은 1,439,318,142원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수도권지하철 5호선 미사역과 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 현장조사 당시 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 20-25미터 내외 포장도로, 동측으로 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.12.06이며 급배수·위생·소방·승강기·지하주차장설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 현황조사 임차인 기록과 감정평가의 공실 조사 결과가 함께 존재하므로 현장 점유자를 직접 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 주식회사 퓨처스이앤디의 전입일 2024.01.11., 보증금 30,000,000원 및 우선변제 관련 서류를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 상가 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물·인근 근린시설의 매매사례와 임대료를 확인해 68,119,000원의 적정성을 별도로 계산해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가의 11.76%까지 내려온 이유가 단순 고평가인지, 공실·수요·호실 특성 때문인지 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 하남미사롯데캐슬스타 제1층 제131호와 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 채권잔액은 관련 원본을 함께 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국과 하남시 압류가 존재하므로 당해세와 체납액, 관리비 등을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 6회 유찰의 이유를 먼저 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 현황조사 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리만 보면 접근이 어렵지 않습니다. 그러나 현재 최저가는 68,119,000원으로 감정가 579,000,000원의 11.76%까지 내려왔고 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료까지 없는 상황에서 이 숫자만 보고 ‘매우 싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 별도 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 왜 시장이 여섯 번 응찰하지 않았는지를 확인하는 데 있습니다.
