수원지방법원 2024타경5488. 하남 미사강변중앙로 190 하남미사롯데캐슬스타 1층 131호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사태양디앤지유통이며, 2023.08.29 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 818,320,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,260,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사 우리은행 가압류, 국의 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 하남시 압류, 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 권리 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 6회 유찰이라는 시장 반응과 근린시설의 실제 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층131호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상29층 · 사용승인일 2019.12.06 |
| 소유자 | 주식회사태양디앤지유통 · 2023.08.29 소유권이전 · 거래가액 818,320,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 79,414,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,913,523,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.29 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 채무자는 주식회사태양디앤지유통입니다. 이후 등기된 주식회사 우리은행 가압류 110,000,000원, 국의 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 95,549,200원 및 40,261,800원, 경매개시결정과 하남시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 현황조사 임차인은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퓨처스이앤디 | 19.0100 | 2024.01.11 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사에는 주식회사 퓨처스이앤디가 보증금 30,000,000원으로 기재돼 있고 전입일은 2024.01.11입니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 2023.08.29보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산되지 않으며, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가의 현장조사에서는 공부상 근린생활시설인 해당 호가 공실로 조사됐고, 구체적인 공실 여부는 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 현황조사의 임차인 기재와 감정 당시의 공실 조사 결과가 함께 존재하므로 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 위치 — 감정가 11.77%, 그러나 시세 비교 근거는 별개
감정가 675,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,414,000원, 감정가의 11.77% 수준입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 55,589,800원 (감정가 8.24%), 8회 유찰 시는 38,912,860원(감정가 5.76%)입니다.
하지만 이 사건에서는 가격 메리트를 판정하는 데 우선해야 할 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세의 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 실제 임대수익·공실·상권과 개별 호의 위치에 따라 거래가격 차이가 클 수 있어, 현재 최저가 79,414,000원의 적정성은 별도의 현장 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,829,452원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,260,000,000원 | 77,584,548원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,549,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,261,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 79,414,000원을 전제로 한 계산에서는 집행비용 1,829,452원과 국민은행 근저당 77,584,548원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 청구액 1,505,811,000원 중 총 배당액은 77,584,548원이고 미배당액은 1,428,226,452원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수도권 지하철 5호선 미사역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현장조사 당시 공실로 조사됐습니다. 임대 여부는 미상이고 구체적인 공실 여부는 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 20-25미터 내외 포장도로에 접하고, 동측으로 폭 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물. 지하6층 지상29층 철근콘크리트구조 건물의 1층이며 사용승인일은 2019.12.06입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 현황조사에는 주식회사 퓨처스이앤디가 기재돼 있지만 감정 현장조사에서는 공실로 조사됐습니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 전입일 2024.01.11은 말소기준 2023.08.29 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계는 원문서에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 11.77%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격과 임대수익을 확인해 79,414,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 가격만이 아니라 공실, 상권, 호별 위치, 임대수요 등 반복 유찰의 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전 관련 채권을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.77% = 싸다”는 공식이 아니다
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023.08.29 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 주식회사 퓨처스이앤디도 2024.01.11 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격을 평가할 기준입니다. 감정가 675,000,000원이 6회 유찰되어 79,414,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가의 11.77%라는 뜻입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 바꿔 읽을 수는 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장 검증 필요. 근린시설인 만큼 실제 공실 여부와 임대수요, 주변 거래가격을 확인한 뒤 현재 최저가의 의미를 판단하는 것이 핵심입니다.
