수원지방법원 2024타경5488. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 130호의 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 지하 6층·지상 29층 건물의 1층 호실이며 사용승인일은 2019.12.06입니다. 현재 소유자는 주식회사태양디앤지유통으로, 2023.07.24 소유권이전 등기 당시 거래가액은 584,060,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 국민은행 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 설정됐고 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기부에는 그 뒤로 우리은행·하나카드·서울보증보험의 가압류와 국·하남시의 압류, 임의경매 및 강제경매 개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수권리보다 점유상태와 근린생활시설의 환금성, 그리고 6회 유찰의 의미에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층130호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 감정평가 현장조사 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상29층 · 사용승인일 2019.12.06 |
| 소유자 | 주식회사태양디앤지유통 · 2023.07.24 소유권이전 · 거래가액 584,060,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 56,707,000원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 / 1,913,523,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.24 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 우리은행 가압류 110,000,000원, 하나카드 가압류 29,909,876원, 서울보증보험 가압류 95,549,200원 및 40,261,800원, 국·하남시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 과거 한국자산신탁, 신영부동산신탁, 코리아신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퓨처스이앤디 | 19.0100 | 2024.01.11 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 퓨처스이앤디의 전입일은 2024.01.11로 말소기준일 2023.07.24보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없는 것으로 판정돼 있으며, 매수인이 보증금 30,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
확정일자와 배당요구 여부는 단정할 수 없어 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 매수인 인수 관점에서는 제공된 배당 시뮬레이션 역시 인수액 0원으로 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,726원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 55,286,274원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 29,909,876원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,549,200원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,261,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,235,720,876원 중 예상 배당액은 55,286,274원이며, 미배당은 1,180,434,602원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 1,420,726원이며 실제 배당에서는 세금과 우선변제 요소 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 가격보다 커지는 미배당
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 | 11.76% | 56,707,000원 | 1,180,434,602원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 39,694,900원 | 1,197,140,484원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 27,786,430원 | 1,208,834,602원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각가가 39,694,900원 또는 27,786,430원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 점은 대항력 임차인 인수형 사건과 다릅니다. 다만 최저가가 계속 낮아지는 동시에 채권자의 미배당은 더 커집니다. 이 사건에서 반복된 유찰은 단순한 “할인”이 아니라 시장 수요와 환금성에 대한 경고 신호로 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 미사역 및 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 현장조사 당시 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 20~25미터 내외 포장도로, 동측으로 폭 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 입지는 미사역 인근이지만 근린생활시설이고 6회 유찰된 점은 재매각과 임대 수요를 보수적으로 볼 이유입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실 판단과 현황조사의 임차인 전입 기록이 함께 존재하므로 실제 점유자를 직접 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 주식회사 퓨처스이앤디는 대항력이 없지만 확정일자·배당요구 여부는 단정할 수 없으므로 원본 서류를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 1층 129호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 56,707,000원은 감정가의 11.76%지만, 이것만으로 시세 대비 할인이라고 평가해서는 안 됩니다.
- 근린시설 환금성. 임대수요·업종 적합성·공실기간·관리비 등을 확인해 실제 보유비용과 출구전략을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
권리만 보면 이 물건의 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.24 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 주식회사 퓨처스이앤디 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 투자 판단의 결론까지 “안전”으로 이어지지는 않습니다. 감정가 482,000,000원에서 6회 유찰돼 56,707,000원까지 내려온 근린생활시설이고, 감정평가 현장조사 당시에는 공실로 조사됐습니다. 가격이 크게 낮아졌다는 사실보다 중요한 것은 왜 여섯 번이나 시장에서 선택받지 못했는지입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮은 위험, 환금성과 가격 적정성은 높은 확인 필요로 정리하는 것이 맞습니다.
