대전지방법원 2026타경10194. 본건은 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 142호입니다. 사건의 권리구조는 2023.10.25. 설정된 세종공주원예농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 임은경의 150,000,000원 근저당권, 박종예의 180,000,000원 근저당권, 천안시 압류와 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자 이대로는 2023.09.18. 매매를 원인으로 2023.10.25. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 380,000,000원입니다. 현재 신건 최저매각가도 정확히 380,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가액 하나만으로 2026년 현재 시장가격을 판단할 수는 없으므로, 최저가가 과거 거래가와 같다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10194 · 임의경매개시결정 2026.02.03. |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 142호 · 도로명 한들1로 157 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 철근콘크리트구조 2층 건물 내 1층 142호 · 감정 이용상태 공실 |
| 사용승인 | 2020.02.28. |
| 소유자 | 이대로 · 2023.09.18. 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종공주원예농업협동조합 / 886,736,877원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.10.25. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 근저당권자는 세종공주원예농업협동조합입니다. 이 근저당권은 143호·144호·145호와도 공동담보로 연결되어 있습니다. 뒤이어 설정된 임은경·박종예의 근저당권과 천안시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 142호는 대항력 없음
현황조사에는 142호·144호·145호에 각각 법인 관련 내역이 확인됩니다. 이 가운데 본건 142호에 직접 표시된 법인은 (주)인앤인 1곳입니다. 144호와 145호는 공동담보로 연결된 다른 호수의 조사내역이므로 본건 142호의 점유자로 합산해서 판단하지 않습니다.
| 호수 / 명의 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 142호 · (주)인앤인 | 2024.06.17. | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 145호 · (주)정원물산 | 2024.10.28. | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 144호 · 주식회사 길담산업 | 2024.11.27. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 142호의 (주)인앤인은 말소기준일 2023.10.25.보다 늦은 2024.06.17. 전입으로 자료상 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 700,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부까지 단정할 수는 없지만, 매수인 승계 관점에서는 배당 시뮬레이션상 인수 0원입니다.
③ 가격·배당 — 380,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 380,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 자료상 실질취득액도 380,000,000원입니다. 이 금액은 소유자 이대로의 2023.09.18. 매매 거래가액 380,000,000원과 같습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 380,000,000원 | 373,880,000원 | 976,120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 1,051,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 1,111,004,800원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 세종공주원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 373,880,000원 |
| 2. 근저당 · 임은경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박종예 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 6,120,000원을 제외한 373,880,000원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 공동담보 관계에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안유통단지 북측 인근으로, 주위는 일반산업단지 및 유통단지 주변 주택상가혼성지대이며 아파트단지와 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 본건을 포함한 4개 호수가 모두 공실로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
- 토지. 토지 전체면적 7,797.3㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·유통업무설비·물류단지·가축사육제한구역에 해당하고, 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 도로. 현황은 왕복 4차선 아스콘포장 차도와 양측 인도가 설치된 것으로 조사되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 142호 실제 점유 확인. 감정평가에는 공실, 현황조사에는 (주)인앤인 내역이 함께 존재하므로 열쇠·물품·영업 여부 등 현실 점유를 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. (주)인앤인의 보증금은 5,000,000원, 월세는 700,000원이고 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부는 확인해 배당관계를 마무리해야 합니다.
- 공동담보 확인. 세종공주원예농업협동조합 근저당은 143호·144호·145호와 공동담보로 연결되어 있으므로 다른 담보물의 진행·매각 상황에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가 380,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 시설 확인. 각 호수 문이 잠겨 급수용 배관 설치 여부가 확인되지 않았고, 위생설비는 117호 쪽에 위치하는 것으로 조사되어 있으므로 실제 내부 설비를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 뜻이 아니다
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 핵심이 비교적 분명합니다. 2023.10.25. 근저당권이 말소기준이고, 본건 142호의 (주)인앤인 전입은 2024.06.17.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 천안시 압류도 자료상 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별도입니다. 감정가와 신건 최저가는 380,000,000원이고, 2023년 소유권 취득 거래가액도 380,000,000원입니다. 그렇다고 2026년 현재의 최근 시세가 380,000,000원이라는 의미는 아닙니다. 감정 이용상태가 공실이고 최근 실거래 비교자료도 없는 만큼, 권리는 통과하더라도 가격과 실제 점유는 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.
