대전지방법원 2026타경10194. 천안시 서북구 백석동 천안마치에비뉴4 1층 142호입니다. 등기부상 소유자는 이대로이고, 2023.10.25 소유권이전 등기와 같은 날 세종공주원예농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임은경 근저당권 150,000,000원, 박종예 근저당권 180,000,000원, 천안시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가 380,000,000원에서 1회 유찰된 266,000,000원입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정요항표의 이용상태는 본건 4개 호수 모두 공실로 기재되어 있으나 현황조사에는 142호·144호·145호 관련 법인 점유 정보가 존재하므로, 입찰 전 현장 상태와 실제 인도 대상을 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.10.25 세종공주원예농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 1,020,000,000원이고 143호·144호·145호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 임은경 근저당권, 박종예 근저당권, 천안시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.

② 임차·점유 현황 — 모두 말소기준 이후

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 266,000,000원으로 감정가 380,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 186,200,000원, 3회 유찰 시는 130,339,999원입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아, 어느 회차가 실제 시장가 대비 저평가 구간인지 확인할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 전체 채권최고액 기준 채권액 1,350,000,000원 중 261,476,000원이 배당되고, 미배당액은 1,088,524,000원입니다. 신청채권자 청구액 886,736,877원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 천안유통단지 북측 인근이며, 일반산업단지·유통단지 주변의 주택상가혼성지대로 아파트단지와 근린상가 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 142호 등이며 사용승인일은 2020.02.28입니다.
• 이용상태. 감정요항표에는 본건 4개 호수 공히 공실 상태로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생설비는 117호 쪽에 있고 각 호수 문이 잠겨 급수용 배관 설치 여부는 확인하지 못했으며, 담보평가서에는 화재탐지설비·스프링클러설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 장방형 완경사지를 평탄화한 상업용 건부지이며, 준주거지역·지구단위계획구역·유통업무설비·물류단지 등에 해당합니다.
• 도로. 토지 동측 도로와 접하며 현황은 왕복 4차선 아스콘포장 차도와 인도가 설치돼 있습니다.
• 공시지가. 1,170,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 감정가 380,000,000원과 최저가 266,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 상업용 부동산의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
• 142호 실제 점유. 현황조사에는 (주)인앤인이 142호에 2024.06.17 전입한 것으로 기재돼 있으므로 현재 영업·점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 공실 기록과의 차이. 감정요항표의 공실 기록과 현황조사 점유 정보가 서로 다르므로 실제 인도 절차를 단순 공실로 전제하지 않는 편이 안전합니다.
• 공동담보 확인. 선순위 근저당권에는 143호·144호·145호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 사건의 매각대상 범위와 각 호수의 관계를 원본 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 세금·배당 변동. 천안시 압류가 존재하고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 가장 분명한 장점은 권리 구조입니다. 2023.10.25 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고, 조사된 임차 관련 법인들도 모두 후순위라 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 반면 가격은 아직 별개의 문제입니다. 1회 유찰돼 266,000,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 공실 평가와 현황조사 점유 내용의 차이까지 있으므로, 권리는 비교적 단순하지만 가격과 실제 점유는 추가 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 해석입니다.