대전지방법원 2026타경10194. 천안시 서북구 백석동 천안마치에비뉴4 1층 144호입니다. 등기상 현 소유자는 이대로이고, 2023.09.18. 매매를 원인으로 2023.10.25. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 날 설정된 세종공주원예농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 2023.12.11. 임은경 근저당 150,000,000원, 2025.06.20. 박종예 근저당 180,000,000원이 설정됐고 2026.02.03. 세종공주원예농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.10.25. 접수된 세종공주원예농업협동조합 근저당입니다. 같은 근저당의 채권최고액은 1,020,000,000원이며 공동담보로 천안마치에비뉴4 1층 142호·143호·145호가 기재돼 있습니다. 이후 임은경·박종예 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임대차·점유 — 본건 144호 신고자는 대항력 없음

세 신고일은 모두 말소기준권리인 2023.10.25. 이후이므로 제공된 조사 결과상 대항력이 없습니다. 특히 본건인 144호에는 주식회사 길담산업이 2024.11.27. 신고돼 있으나 보증금·차임은 확인되지 않았습니다. 매수인 인수액은 계산상 0원이지만, 보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 380,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기에는 현 소유자가 2023.09.18. 매매 당시 신고한 거래가액도 380,000,000원으로 기재돼 있지만, 이는 현재 시세를 대신하는 최근 실거래 자료가 아닙니다.

최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 380,000,000원이 현재 시장에서 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 권리 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

채권최고액 합계 1,350,000,000원 중 채권자에게 배당되는 금액은 373,880,000원, 미배당은 976,120,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 천안유통단지 북측 인근으로, 일반산업단지·유통단지 주변의 주택상가혼성지대이며 아파트단지와 근린상가 등이 형성돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 본건을 포함한 4개 호수를 공실로 기재했습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
• 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 장방형 완경사지 평탄화 토지를 상업용 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역·유통업무설비·물류단지에 포함됩니다.
• 도로. 차량 출입구는 단지 남동측에 있고, 현황은 왕복 4차선 아스콘포장 차도와 양측 인도가 설치된 것으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,170,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 144호 임대차 원본 확인. 주식회사 길담산업의 신고일은 말소기준 이후지만 보증금·차임이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
• 점유 현황 확인. 감정평가는 공실로 보지만 현황조사 신고가 존재합니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 현재 최근 실거래 자료가 없어 신건 380,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 상가·동일 건물 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 선순위 근저당에는 142호·143호·145호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 배당관계는 배당 시점에 변동 가능성이 있으므로 원본을 확인하세요.
• 미배당과 인수 구분. 채권 미배당은 크지만 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 인수 위험과 채권자 손실을 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.25. 세종공주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 144호의 주식회사 길담산업도 신고일이 2024.11.27.로 말소기준보다 늦어 제공된 조사상 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리 정리가 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다. 감정가와 최저가가 380,000,000원인 신건이지만 현재 시세를 판단할 최근 거래 자료가 없고, 144호 임대차 보증금도 미상입니다. 감정평가의 공실 기재와 현황조사 신고도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 점유 상태와 현재 시장가를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.