대전지방법원 2026타경10194. 천안시 서북구 백석동 천안마치에비뉴4 1층 144호입니다. 등기부상 현재 소유자는 이대로이고, 2023.10.25. 소유권이전 당시 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 날 설정된 세종공주원예농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당이 말소기준이며, 이후 임은경 150,000,000원, 박종예 180,000,000원 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건에서 권리보다 더 주의할 부분은 점유 현황과 가격 검증입니다. 감정평가서 이용상태는 본건을 포함한 4개 호수 모두 “공실”로 적혀 있지만, 현황조사에는 144호에 주식회사 길담산업이 2024.11.27. 전입한 것으로 나타납니다. 전입 시점 자체는 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 월차임이 확인되지 않았으므로 실제 인도 상태와 임대차 조건은 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 144호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 감정평가 당시 본건 포함 4개 호수 공실 |
| 소유자 | 이대로 (2023.10.25. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종공주원예농업협동조합 / 886,736,877원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.25. 세종공주원예농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 142호·143호·145호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 임은경·박종예 근저당과 2026.02.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 본건 144호는 대항력 없음
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)인앤인 | 142호 | 2024.06.17 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| (주)정원물산 | 145호 | 2024.10.28 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 길담산업 | 144호 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
현황조사에 기재된 점유자는 총 3곳이지만, 이 중 본건 144호에 해당하는 점유 신고는 주식회사 길담산업 1곳입니다. 142호와 145호는 본건과 다른 호수이며, 근저당 공동담보로 함께 언급되는 호수입니다. 세 점유자 모두 전입일이 말소기준일 2023.10.25.보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 380,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 등기부에 나타난 2023.10.25. 소유권이전 거래가액도 380,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 호실의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 현재 3.8억원이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 세종공주원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 373,880,000원 |
| 2. 근저당 · 임은경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박종예 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,350,000,000원 대비 현재 회차 예상배당은 373,880,000원으로, 미배당은 976,120,000원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 백석동 천안유통단지 북측 인근으로, 일반산업단지·유통단지 주변의 주택상가혼성지대이며 아파트단지와 근린상가가 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물 내 1층 호실이며 사용승인일은 2020.02.28.입니다. 감정평가 당시 본건을 포함한 4개 호수는 공실로 조사되었습니다.
- 설비. 화장실은 117호 쪽에 있고 본건 각 호수 문이 잠겨 있어 전용면적 내부 급수배관 설치 여부는 확인되지 않았습니다. 인접 호실 영업상황을 근거로 급·배수 배관 연결 가능성이 추정되었고, 화재탐지·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 7,797.3㎡, 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다. 지구단위계획구역·유통업무설비·물류단지 등에 포함됩니다.
- 도로. 현황은 왕복 4차선 아스콘포장 차도와 양측 인도가 설치되어 있고, 토지이용계획상 중로1류 및 소로3류 접면 정보가 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 144호 실제 점유 재확인. 감정평가 당시에는 공실, 현황조사에는 주식회사 길담산업 전입이 확인됩니다. 현장 방문과 점유자 확인이 우선입니다.
- 임대차 조건 확인. 본건 144호는 보증금·월차임이 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 현재 사용관계를 판단하려면 계약 조건 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 380,000,000원의 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 주변 유사 상가·호실 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당에 142호·143호·145호가 공동담보로 기재되어 있으므로 사건별 매각 범위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 전용 설비 확인. 문이 잠겨 있어 본건 전용면적 내부 급수배관 설치 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 영업 가능한 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2023.10.25. 세종공주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 본건 144호 점유자인 주식회사 길담산업의 전입도 2024.11.27.로 뒤에 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 380,000,000원이 좋은 가격인지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정평가 당시 공실 조사와 이후 점유 신고가 함께 존재하며, 대상은 상업용 이용의 집합건물입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 낮지만 가격·점유·환금성 검증이 남아 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 신건이라는 이유나 인수 0원이라는 이유만으로 3.8억원에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
