대전지방법원 2026타경10194. 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 145호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 사건 용도 표기는 대지입니다. 감정평가상 본건 4개 호수는 모두 공실 상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이대로이며, 2023.10.25 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 380,000,000원으로 등기되어 있습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 세종공주원예농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 임은경 근저당 150,000,000원, 박종예 근저당 180,000,000원, 2026.02.03 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10194 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 145호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 한들1로 157 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 본건 4개 호수 공실 |
| 소유자 | 이대로 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종공주원예농업협동조합 / 886,736,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2020.03.18 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2022.11.04 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 2023.10.25 이대로 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 세종공주원예농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤의 임은경·박종예 근저당과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차 관계 — 현황조사상 3건, 모두 대항력 없음
| 이름 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)인앤인 | 142호 | 2024.06.17 | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)정원물산 | 145호 | 2024.10.28 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 길담산업 | 144호 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
세 임차 관련 내역의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.10.25보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 세 건 모두 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 현황조사상 확인된 임차 관련 주체는 3곳입니다.
③ 가격 판단 — 신건 380,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 380,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 380,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
등기상 현재 소유자가 2023.10.25 소유권을 취득할 당시 거래가액도 380,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 과거 거래가액 하나를 현재 시세로 간주하거나, 신건 최저가가 동일하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 세종공주원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 373,880,000원 |
| 2. 근저당 · 임은경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박종예 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,350,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 373,880,000원이며 미배당은 976,120,000원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천안유통단지 북측 인근으로, 일반산업단지 및 유통단지 주변 주택·상가 혼성지대이며 아파트단지와 근린상가 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 4개 호수 모두 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 내 1층이며 사용승인일은 2020.02.28입니다.
- 설비. 위생설비는 117호 쪽에 있고, 각 호수 내부는 잠겨 있어 급수용 배관 설치 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 담보평가서에는 화재탐지설비와 스프링클러설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 장방형 완경사지를 평탄화해 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 7,797.3㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·유통업무설비·물류단지 등에 해당합니다.
- 도로. 토지는 중로1류와 소로3류에 접하는 것으로 확인되며, 현황은 왕복4차선 아스콘포장 차도와 양측 인도가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 1,170,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 내역 원본 확인. 145호의 (주)정원물산은 2024.10.28 전입, 보증금 30,000,000원·월차임 1,500,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 판정돼 있지만 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 144호 보증금 확인. 주식회사 길담산업은 2024.11.27 전입이나 보증금·차임이 미상으로 기재돼 있습니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 본건 4개 호수는 공실이지만 현황조사에는 임차 관련 내역이 존재하므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당에는 142호·143호·144호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 신건 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 380,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도의 시세조사가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인이 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.25 세종공주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인되는 임차 관련 내역 3건도 모두 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없고, 예상배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 신건 최저매각가 380,000,000원을 현재 시세와 직접 비교할 최근 거래자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 소멸 구조는 확인되지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 감정가나 과거 취득가가 현재 시장가치를 대신하지는 않습니다.
