대전지방법원 2026타경10194. 천안시 서북구 백석동 천안마치에비뉴4 1층 145호입니다. 사건의 핵심은 권리 순서가 분명하다는 점입니다. 현재 소유자 이대로는 2023.10.25. 거래가액 380,000,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 세종공주원예농업협동조합이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2023.12.11. 임은경의 150,000,000원 근저당, 2025.06.20. 박종예의 180,000,000원 근저당, 2026.02.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매수인이 떠안을 등기상 권리는 없고, 현황조사에 기재된 사업자들도 모두 2023.10.25.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 감정평가서는 142호 등 본건 4개 호수를 모두 공실(비어 있음)으로 조사했습니다. 등재된 사업자 정보와 실제 점유상태가 일치하는지는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 145호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 감정평가상 본건 4개 호수 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 · 사용승인일 2020.02.28. |
| 소유자 | 이대로 (2023.10.25. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 886,736,877원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.10.25. 세종공주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 142호·143호·144호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 임은경 근저당 150,000,000원과 박종예 근저당 180,000,000원, 세종공주원예농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 점유 재확인이 핵심
| 성명 / 법인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)인앤인 | 142호 | 2024.06.17 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)정원물산 | 145호 | 2024.10.28 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 길담산업 | 144호 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 사업자는 3곳이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 곳 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.10.25. 이후라 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 본건 주소인 145호에는 (주)정원물산이 2024.10.28. 전입한 것으로 조사됐고 보증금 30,000,000원, 월세 1,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 세종공주원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 373,880,000원 |
| 2. 근저당 · 임은경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박종예 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 1,350,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 373,880,000원이며, 미배당은 976,120,000원입니다. 신청채권자 청구액은 886,736,877원이고 현재 회차 예상배당액 373,880,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 380,000,000원 | 373,880,000원 | 976,120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 1,051,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 1,111,004,800원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰될수록 매수인의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일하게 낮아지고, 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 380,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안시 서북구 백석동 소재 천안유통단지 북측 인근. 일반산업단지·유통단지 주변의 주택상가혼성지대로 아파트단지와 근린상가 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 4개 호수 모두 공실입니다. 각 호수 문이 잠겨 있어 전용면적 내부 급수용 배관 설치 여부는 직접 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생설비는 117호 쪽에 있고, 인접 140호·141호의 영업상태를 근거로 급수·배수 배관 연결이 추정됐습니다. 담보평가서에는 화재탐지설비·스프링클러설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 장방형 완경사지를 평탄화한 상업용 건부지이며, 준주거지역·지구단위계획구역·유통업무설비·물류단지 등에 해당합니다.
- 도로. 차량 출입용 주차장 입출구가 남동측에 설치돼 있고, 현황은 왕복 4차선 아스콘포장 차도와 양측 인도가 설치돼 있습니다.
- 공시지가. 1,170,000원/㎡이며 토지면적은 7,797.3㎡입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 현황조사에는 145호 (주)정원물산 등 사업자 내역이 있으므로 현재 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 144호 보증금 확인. 주식회사 길담산업은 보증금과 월세가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 선순위 세종공주원예농업협동조합 근저당에는 142호·143호·144호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관련 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 설비 확인. 각 호실 문이 잠겨 있어 전용부분 급·배수 배관은 직접 확인되지 않았습니다. 실제 상업용 이용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 자료가 없으므로 감정가 380,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
권리의 골격은 명확합니다. 2023.10.25. 세종공주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사의 사업자들도 모두 기준일 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가상 공실과 현황조사상 사업자 내역이 함께 존재하고, 144호는 보증금도 확인되지 않아 실제 점유관계는 재확인이 필요합니다.
또 하나의 특징은 담보채권 규모입니다. 담보채권 합계는 1,350,000,000원으로 현재 최저가 380,000,000원을 크게 넘으며, 현재 회차에서도 976,120,000원이 미배당으로 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 금액은 아니지만 채무·배당 구조가 크게 잠긴 사건임을 보여줍니다. 권리는 인수 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 시세자료 부재로 판단 보류. 이 세 문장이 본건의 핵심입니다.
