대전지방법원 2026타경10194. 천안시 서북구 백석동 천안마치에비뉴4 1층 143호입니다. 등기부상 이대로가 2023.09.18 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했고, 2023.10.25 세종공주원예농업협동조합 명의의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 임은경 150,000,000원, 박종예 180,000,000원 근저당과 2026.02.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 큰 채권액 자체가 아닙니다. 현재 매각가를 380,000,000원으로 가정하면 채권자 총 미배당액은 976,120,000원이지만, 제공된 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 즉 미배당은 채권자 측 문제이고, 매수인의 실질취득액을 끌어올리는 인수금으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10194 · 임의경매개시결정 2026.02.03 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 143호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 한들1로 157 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 143호 · 감정평가 이용상태 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 · 사용승인일 2020.02.28 |
| 소유자 | 이대로 · 2023.09.18 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종공주원예농업협동조합 / 886,736,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2023.10.25 근저당이 말소기준
말소기준권리는 세종공주원예농업협동조합의 2023.10.25 근저당권입니다. 이후 설정된 임은경·박종예의 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020년 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 2022.11.04 이미 말소됐습니다. 제공된 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
임차·점유 확인 — 143호와 인접 호실을 구분해야 한다
감정평가 이용상태에는 본건을 포함한 4개 호수가 모두 공실로 기재돼 있습니다. 현황조사에는 142호·144호·145호에 아래 법인 신고 내역이 있으나, 본건 143호와는 호실이 다릅니다. 따라서 이 3건의 보증금을 143호의 인수보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 호실 / 명칭 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 142호 · (주)인앤인 | 2024.06.17 | 5,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 145호 · (주)정원물산 | 2024.10.28 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 144호 · 주식회사 길담산업 | 2024.11.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
세 건 모두 신고일이 말소기준권리인 2023.10.25 이후로 정리돼 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 144호 주식회사 길담산업은 보증금이 미상입니다. 세 건 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
② 가격 기준 — 신건 3.8억, 2023년 거래가와 동일
현재 감정가와 최저매각가는 모두 380,000,000원입니다. 이 금액은 이대로가 2023.09.18 매매로 취득할 때 등기된 거래가액 380,000,000원과도 같습니다. 즉 현재 회차에는 감정가 대비 할인도 없고, 과거 취득가 대비 할인도 없습니다.
| 기준 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 2023.09.18 매매 거래가액 | 380,000,000원 | 이대로 취득 |
| 현재 회차 | 380,000,000원 | 감정가 100% · 0회 유찰 |
| 1회 유찰 시 | 304,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 243,200,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 세종공주원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 373,880,000원 |
| 2. 근저당 · 임은경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박종예 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권최고액은 1,350,000,000원, 현재 회차 가정 배당액은 373,880,000원, 총 미배당액은 976,120,000원입니다. 신청채권자 청구액 886,736,877원도 현재 가정 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안유통단지 북측 인근으로, 일반산업단지 및 유통단지 주변의 주택상가혼성지대입니다. 주변은 아파트단지와 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 관련 4개 호수는 모두 공실입니다. 본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물이며 사용승인일은 2020.02.28입니다.
- 설비. 화장실은 117호 쪽에 있고, 각 호수 문이 잠겨 전용면적 내 급수용 배관 설치 여부는 확인되지 않았습니다. 담보평가서에는 화재탐지설비·스프링클러설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·유통업무설비·물류단지에 해당하며 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 평지·가로장방·중로각지로 조사됐습니다.
- 도로. 현황은 왕복 4차선 아스콘포장 차도와 양측 인도가 설치돼 있고, 토지이용계획에는 중로1류(폭 20~25m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 접면이 표시돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 143호와 인접 호실 구분. 현황조사의 (주)인앤인·주식회사 길담산업·(주)정원물산은 각각 142호·144호·145호입니다. 143호 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 공실 재확인. 감정평가 당시 4개 호수 모두 공실이었으므로 매각기일 전 143호의 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 세종공주원예농업협동조합 및 임은경 근저당권에 142호·144호·145호 공동담보가 기재돼 있습니다.
- 설비 확인. 각 호 문이 잠겨 전용면적 내 급수용 배관을 확인하지 못했습니다. 실제 영업·사용 계획이 있다면 급배수와 화장실 사용 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 380,000,000원은 2023년 매매 거래가액과 동일하고 신건 할인도 없습니다. 권리 안전성과 별개로 현재 거래가격 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 현재가 기준 채권자 미배당은 976,120,000원이지만 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 세종공주원예농업협동조합의 2023.10.25 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 인접 142호·144호·145호의 법인 신고도 본건 143호와 구분해야 합니다.
반면 가격에서는 신중할 이유가 분명합니다. 현재 최저가 380,000,000원은 2023년 등기상 매매 거래가액 380,000,000원과 같고 아직 한 번도 유찰되지 않았습니다. 감정평가상 공실이고 급수용 배관 확인도 제한돼 있어, 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 현재 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 제거보다 143호의 실제 사용성·점유상태와 380,000,000원의 현재 가격 적정성을 확인하는 데 있습니다.
