대전지방법원 2026타경10194. 천안시 서북구 백석동 천안마치에비뉴4 1층 143호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가에서는 본건이 포함된 4개 호수를 모두 공실로 확인했습니다. 등기상 현재 소유자는 이대로이며, 2023.09.18. 매매를 원인으로 2023.10.25. 소유권을 이전받았고 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 날 세종공주원예농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다.

말소기준 뒤에는 임은경의 채권최고액 150,000,000원 근저당, 박종예의 채권최고액 180,000,000원 근저당이 이어집니다. 세 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 경매 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 3.8억원이라는 신건 가격을 시장가격과 어떻게 검증할 것인가에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준은 2023.10.25. 세종공주원예농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 142호·144호·145호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후의 임은경 근저당 150,000,000원, 박종예 근저당 180,000,000원 및 2026.02.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 확인 — 143호와 공동담보 호실을 구분

현황조사에는 공동담보 호실인 142호·144호·145호의 점유 내역이 확인됩니다. 반면 143호는 해당 목록에 점유자로 기재되지 않았고, 감정평가 이용상태는 142호 등 본건 4개 호수 모두 “공실”입니다. 공동담보의 다른 호실 점유관계와 143호의 실제 현황을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.10.25. 이후여서 대항력은 없습니다. 특히 주식회사 길담산업은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준 뒤이므로 대항력 없는 점유자로 분류돼 있습니다. 다만 이 세 점유자는 모두 142호·144호·145호에 관한 내역이며 본건 143호와는 구분해서 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 380,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 이대로의 2023년 거래가액 역시 380,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근·과거 추세를 비교할 실거래 자료는 확인되지 않습니다.

유찰 시 최저가 시나리오는 304,000,000원(80%), 243,200,000원(64%)으로 내려가지만, 이 역시 현재 시장가격과 비교하지 않은 단순 회차별 가격입니다. 유찰됐다는 이유만으로 곧바로 저평가라고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

채권최고액 기준 채권총액은 1,350,000,000원, 신건 가정 배당액은 373,880,000원으로 미배당은 976,120,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 886,736,877원이며 신건 가정에서도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 백석동 천안유통단지 북측 인근으로, 일반산업단지·유통단지 주변의 주택상가혼성지대이며 아파트단지와 근린상가 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 현황. 감정평가 당시 142호 등 본건 4개 호수는 모두 공실 상태였습니다.
• 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·물류단지·유통업무설비에 해당하며, 토지 면적은 7,797.3㎡, 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
• 도로. 중로1류(폭 20~25m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 현황은 왕복4차선 아스콘포장 차도와 양측 인도가 설치돼 있습니다.
• 설비 확인. 화장실은 117호 쪽에 있고 각 호실 문이 잠겨 있어 전용면적 내 급수 배관 설치 여부는 확인되지 않았습니다. 화재탐지설비·스프링클러설비는 담보평가서에 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 143호 현황 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 매각 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 공동담보 점유 분리. 142호·144호·145호의 현황조사 점유자는 본건 143호 점유자와 구분해서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가 없는 상태에서 380,000,000원을 바로 저가로 판단하지 말고 현재 매매·임대 시장을 별도로 대조해야 합니다.
• 설비 확인. 잠긴 호실 내부의 급수·배수 배관 등 실제 영업·활용에 필요한 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 회차별 가격. 1회 유찰 304,000,000원, 2회 유찰 243,200,000원은 단순 최저가 시나리오이므로 실제 시장가격과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22.입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 다시 대조하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 권리 구조는 분명합니다. 2023.10.25. 세종공주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 380,000,000원을 최근 실거래와 비교할 근거가 없고, 감정평가상 본건 4개 호수는 공실입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 검증 필요가 적절한 결론입니다. 1회·2회 유찰 시 가격이 304,000,000원·243,200,000원으로 낮아져도 시장가격 확인 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 143호의 실제 점유·설비 상태와 현재 시장가격을 확인한 뒤 얼마에 받을 것인가입니다.