부산지방법원 2025타경5722. 부산 기장군 정관읍 서진프라자1동 3층 301호로, 사건 용도는 대지로 분류되어 있고 감정평가상 공부상 이용은 근린생활시설입니다. 기준시점 현재는 공실 상태로 조사됐습니다. 권리 흐름의 핵심은 2018.05.31. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 1,694,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 장동수 근저당, 기장군·울주군 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2016.01.22. 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 1,524,000,000원 근저당이 먼저 설정됐지만 2018.05.31. 해지로 말소됐습니다. 2019년 기장군 압류, 2023년 부산은행의 종전 임의경매개시결정, 2024년 국 압류 역시 각각 해제·취하되어 등기부상 이미 정리됐습니다. 현재 분석에서 매수인이 인수할 임차보증금이나 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.05.31. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2021.04.23. 장동수 근저당권 1,400,000,000원과 2025.07.16. 이후의 기장군·울주군 압류, 2025.08.19. 현 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 유에스제십이차유동화전문 유한회사이고, 등기 내용에는 양도인으로 주식회사 부산은행이 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 그대로 시작
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득 기준 금액도 162,000,000원입니다. 다만 근린생활시설은 입지·층·전용면적·공실 지속기간·임대수익에 따라 가치 편차가 크므로, 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 162,000,000원 | 2,935,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 2,967,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 2,992,571,520원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 129,600,000원, 103,680,000원으로 낮아지지만 매수인 인수는 계속 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당은 2,935,068,000원에서 2,967,014,400원, 2,992,571,520원으로 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 158,932,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총채권은 3,094,000,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 158,932,000원, 미배당은 2,935,068,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관중학교 남동측 인근으로 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층으로, 외벽은 복합판넬 및 치장석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40미터 내외, 북서측 약 15미터 내외 포장도로와 접하고 남서측 약 20미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,225.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하고 광로3류·중로2류·보행자전용도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 점검해야 합니다.
- 채권 승계관계 확인. 현 경매개시결정 채권자는 유에스제십이차유동화전문 유한회사이고 양도인은 주식회사 부산은행으로 기재돼 있으므로 근저당채권 양도·승계관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정 기준시점에는 공실이지만 입찰 전 현장 방문으로 점유·사용 상태가 그대로인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 근린생활시설은 공실과 임대수익에 따라 가치 편차가 크므로 동일 건물·인근 상가의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부담 확인. 집합건물의 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 공실”
이 물건의 말소기준은 2018.05.31. 부산은행 근저당입니다. 이후 장동수 근저당과 현재 남은 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 명확한 구조입니다.
반면 감정가와 최저가가 모두 162,000,000원인 신건이고, 공부상 근린생활시설이 현재 공실입니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성만 보고 바로 응찰하기보다 세금 배당순위와 공실 상가의 실제 가격·임대수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 유형입니다. 권리는 통과에 가깝지만 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
