부산지방법원 2025타경5722. 정관읍 서진프라자1동 3층 301호입니다. 사건 표기 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설·기준시점 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사와이에스에이치기업이며, 2018.05.31. 설정된 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,694,000,000원이고, 이후 설정된 장동수 근저당과 현재 남아 있는 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 113,400,000원으로 감정가 162,000,000원의 70%입니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로 권리 인수 구조는 단순합니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않기 때문에, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 301호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 없음. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하면서 기준시점 현재 공실 상태로 평가했습니다. 등기상 핵심은 2018.05.31. 부산은행 근저당입니다. 그보다 앞선 2016.01.22. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2019년 기장군 압류, 2023년 부산은행의 종전 임의경매개시결정, 2024년 국 압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
현재 말소기준 이후에는 2021.04.23. 장동수 근저당 1,400,000,000원, 2025.07.16. 기장군 압류, 2025.08.19. 임의경매개시결정, 2026.04.16. 울주군 압류, 2026.05.29. 기장군 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
이 사건은 한 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가 162,000,000원에서 113,400,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 70%입니다. 다음 시나리오상 2회 유찰 시 79,380,000원(49%), 3회 유찰 시 55,566,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 113,400,000원 | 2,982,987,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 79,380,000원 | 3,016,448,840원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 55,566,000원 | 3,039,834,188원 |
다만 이 자료에는 동일 호수·동일 유형의 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”와 “시세보다 싸다”는 같은 의미가 아닙니다. 특히 현재 이용상태가 공실 근린생활시설인 만큼, 실제 가격 판단에는 임대 가능성·공실 지속 여부·상권 내 거래가격 확인이 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 111,012,400원 |
| 을구 4번 근저당 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,400,000원 가정 시 집행비용 2,387,600원을 제외한 111,012,400원이 부산은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권 총액 3,094,000,000원 대비 미배당액은 2,982,987,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관중학교 남동측 인근으로, 주변은 상업업무용시설·근린생활시설·아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층이며, 급배수·위생설비·화재경보시설·소화전·승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40미터 내외, 북서측 약 15미터 내외 포장도로와 접하고 남서측 약 20미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 70%만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 공실 상태 확인. 기준시점 현재 공실로 평가됐으므로 현장 이용상태와 실제 점유 여부를 매각 전 다시 확인합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 원본 대조합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 상권·환금성 확인. 근린생활시설은 아파트와 달리 공실률·임대료·업종 수요에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 현장 상권 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.31. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 장동수 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 113,400,000원까지 내려왔습니다.
다만 물건은 공부상 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어, 현재 가격을 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 가격·공실·환금성 검증이 핵심입니다. 권리 구조와 가격 매력도를 분리해 판단해야 합니다.
