부산지방법원 2025타경5722. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층309호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 해당 건물의 3층 각 호는 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 등기부상 소유자는 주식회사와이에스에이치기업입니다.
권리관계의 기준점은 2018.05.31 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,694,000,000원입니다. 그보다 앞선 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 같은 날 해지되어 이미 말소됐고, 2023년 부산은행이 진행했던 임의경매도 2025.06.16 취하되어 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당·압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층309호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 이슈가 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2018.05.31 부산은행 근저당권이며, 이후 2021.04.23 장동수 근저당권, 2025.07.16 기장군 압류, 2025.08.19 현 임의경매개시결정, 2026.04.16 울주군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 207,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 144,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 62,100,000원 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
확인 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 이 물건은 실질취득액 144,900,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도 확인해야 하는 유형입니다. 특히 감정평가상 근린생활시설이고 현재 공실인 만큼, 주변 동일 건물·유사 상가의 실제 매매가와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 142,071,400원 |
| 3. 근저당 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,094,000,000원에 대해 현재 회차 예상 채권자 배당은 142,071,400원이며, 미배당은 2,951,928,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 144,900,000원 | 70% | 2,951,928,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 101,430,000원 | 49% | 2,994,790,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 71,001,000원 | 34% | 3,024,677,018원 | 0원 |
유찰이 이어져도 이 계산에서 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 다만 가격이 내려간다는 사실과 시장가 대비 싸진다는 사실은 별개입니다. 실제 입찰 판단은 근린생활시설의 매매사례와 임대료를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관중학교 남동측 인근으로 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남동측 약 40미터 내외, 북서측 약 15미터 내외 포장도로와 접하고 남서측 약 20미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기가 설치되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 최근 매매사례를 확인하세요.
- 공실 수익성 점검. 현재 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 확인해 실질 수익성을 계산해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 조사상 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장점유와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 조세채권 확인. 기장군·울주군 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 통해 당해세 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.05.31 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰된 144,900,000원입니다.
그러나 실거래 시세가 확인되지 않는 이상 감정가 대비 30% 하락만으로 가격 매력을 판단할 수는 없습니다. 감정평가상 근린생활시설·공실인 만큼 등기 권리보다 실제 상가 시세와 임대수익 검증이 승부처입니다. 권리 인수는 단순하지만, 가격은 현장과 거래사례를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
