부산지방법원 2025타경5722. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 309호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고, 감정요항표상 기호 물건들은 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 권리관계의 핵심은 2018.05.31. 설정된 부산은행 근저당 1,694,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2021년 장동수 근저당과 이후 기장군·울주군 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 검증과 사용·임대 가능성 확인이 중요합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 207,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 207,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유와 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 309호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.01.22. 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당 1,524,000,000원이 설정됐으나 2018.05.31. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 부산은행 근저당 1,694,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이후 2021.04.23. 장동수 근저당 1,400,000,000원, 2025.07.16. 기장군 압류, 2025.08.19. 임의경매개시결정, 2026.04.16. 울주군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 이용상태·가격 판단 — 공실 근린생활시설, 시세 단정은 금물
감정요항표에 따르면 서진프라자1동 3층의 대상 물건들은 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 주위는 상업업무용시설·근린생활시설·아파트 단지 등으로 형성되어 있고, 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 207,000,000원이나 1회 유찰 시 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원이라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 근린생활시설은 공실 여부, 임대수익, 상권, 전용면적·대지권, 호실 위치에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 실제 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 203,302,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 3,094,000,000원, 예상 배당액은 203,302,000원, 미배당액은 2,890,698,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 2,890,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 2,931,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 2,964,174,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관중학교 남동측 인근이며 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 외벽은 복합판넬 및 치장석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,225.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 도로. 남동측 약 40미터 내외, 북서측 약 15미터 내외의 포장도로, 남서측 약 20미터 내외의 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구이며, 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 신건 최저가 207,000,000원을 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래사례와 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 기준으로는 공실이나 임대관계가 미상이므로, 현장 점유 및 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린생활시설은 공실 기간과 임대료가 수익률에 직접 영향을 주므로 주변 임대료와 관리비를 확인해야 합니다.
- 회차별 전략. 현재 207,000,000원, 1회 유찰 165,600,000원, 2회 유찰 132,480,000원의 시나리오를 시장가격과 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.05.31. 부산은행 근저당이 말소기준인지, 이후 근저당·압류·경매개시결정의 소멸관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018.05.31. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 장동수 근저당과 기장군·울주군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 공부상 근린생활시설이고 기준시점 현재 공실이며 임대관계가 미상입니다. 또 직접 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 207,000,000원이 시장가격보다 유리하다고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하지만 가격 판단은 보류입니다. 실제 거래사례·임대료·점유상태를 확인한 뒤 신건 207,000,000원에 응찰할 이유가 있는지를 따져보는 접근이 적절합니다.
