부산지방법원 2025타경5722. 정관읍 매학리 서진프라자1동 3층 308호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 말소기준은 2018년 5월 31일 부산은행 근저당권으로, 그 이후 설정된 장동수 근저당권과 기장군·울주군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 권리분석과 별개입니다. 현재 최저가는 209,300,000원으로 감정가 299,000,000원의 70%지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실을 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 특히 근린생활시설이면서 공실인 물건은 실제 임대수익과 매매 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 308호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십이차유동화전문 유한회사(양도인 주식회사 부산은행) / 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 기준시점 현재 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2018.05.31 부산은행 근저당권 1,694,000,000원이고, 2021년 장동수 근저당권 1,400,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2016년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 2018.05.31 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 회차 최저가는 209,300,000원으로 감정가 299,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 146,510,000원(49%), 3회 유찰 시 102,557,000원(34.3%)으로 계산되어 있습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 현재가나 향후 회차 가격이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,730,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 205,569,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,094,000,000원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 205,569,800원, 미배당은 2,888,430,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 209,300,000원 | 205,569,800원 | 2,888,430,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 146,510,000원 | 143,658,860원 | 2,950,341,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 2,993,678,798원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 주위환경. 정관중학교 남동측 인근으로 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 외벽은 복합판넬·치장석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,225.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 40m 내외, 북서측 약 15m 내외 포장도로와 접하고 남서측 약 20m 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교할 실거래가가 없으므로 209,300,000원이 시장가격보다 낮은지 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 확인. 감정 기준시점에는 공실입니다. 입찰 전 실제 점유상태와 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 상가 수익성 확인. 근린생활시설이므로 현재 임대료 수준과 공실 기간을 확인해 실질 수익성을 따져야 합니다.
- 세금·공용비용 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본자료를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.05.31 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 장동수 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 209,300,000원은 감정가의 70%지만, 실제 거래자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 게다가 공부상 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 가격과 환금성은 실제 시장자료로 다시 검증해야 하는 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
