부산지방법원 2025타경5722. 부산 기장군 정관읍 서진프라자1동 3층 308호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사와이에스에이치기업이고, 2018.05.31. 설정된 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 장동수 근저당과 기장군·울주군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸해 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 채권 규모와 매수인 부담은 구분해야 합니다. 부산은행과 장동수의 채권최고액 합계는 3,094,000,000원이고 신건 매각가를 가정한 미배당액은 2,799,986,000원이지만, 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인의 실질취득가는 현재 최저가와 같은 299,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 308호 도로명: 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 용도 대지 · 등기 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십이차유동화전문 유한회사 (양도인 주식회사 부산은행) / 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
2016.01.22. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 2018.05.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2021.04.23. 장동수 근저당과 이후의 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.25. 개시된 종전 임의경매는 2025.06.17. 취하로 말소됐고, 금정세무서장 압류도 2026.01.06. 말소됐습니다.
② 점유·임대 — 공실이지만 임대관계는 확인 필요
조사된 임차인은 0명이며 감정평가 기준 현재 평가대상 근린생활시설은 공실 상태입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 공실이라는 사실만으로 과거 임대차·점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 294,014,000원 |
| 3. 근저당 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 3,094,000,000원 | 2,799,986,000원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 부산은행 근저당에 배당되고, 장동수 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 299,000,000원 | 294,014,000원 | 2,799,986,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 2,858,948,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 2,906,119,040원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관중학교 남동측 인근으로 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 40미터, 북서측 약 15미터 포장도로와 접하고 남서측 약 20미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,225.8㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 세로장방 형태입니다. 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 현재 상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 용도 대지, 등기상 집합건물, 감정 이용상태는 근린생활시설이므로 매각목록과 대지권 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 기준 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 출입·점유자·열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 299,000,000원입니다. 실제 거래가격과 임대료를 확인하기 전에는 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행과 장동수 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 압류 권리가 존재하므로 당해세 여부를 확인하고, 공실 기간 중 관리비 체납과 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 공실 해소가 관건
이 물건은 말소기준 이후의 등기 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 2,799,986,000원의 채권 미배당이 발생하더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리관계만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 공부상 근린생활시설이 현재 공실이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 신건 최저가 299,000,000원의 적정성은 권리분석만으로 판단할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 실제 점유, 관리비, 상권, 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰 여부와 상한가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
