부산지방법원 2025타경5722. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층307호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가에서는 해당 건물 내 호실들을 공부상 근린생활시설로 확인했고 기준시점 현재 공실 상태로 조사했습니다. 말소기준권리는 2018.05.31. 설정된 주식회사부산은행의 근저당권으로 채권최고액은 1,694,000,000원입니다.
이후 설정된 장동수의 근저당권과 기장군 압류, 현재 임의경매개시결정, 울주군 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층307호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.31. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2021.04.23. 장동수 근저당권, 2025.07.16. 기장군 압류, 2025.08.19. 임의경매개시결정, 2026.04.16. 울주군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2016.01.22. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 2018.05.31. 해지로 말소됐고, 2023.05.25. 임의경매개시결정과 2024.03.06. 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
감정가는 302,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 211,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 147,980,000원, 3회 유찰 시 103,586,000원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,759,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 207,640,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 211,400,000원 가정 시 집행비용 3,759,600원을 제외한 207,640,400원이 주식회사부산은행 근저당권에 배당되고, 후순위 장동수 근저당권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 3,094,000,000원 대비 미배당액은 2,886,359,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용시설·근린생활시설·아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 호실이며, 급배수·위생설비·화재경보시설·소화전·승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40미터 내외, 북서측 약 15미터 내외 포장도로와 남서측 약 20미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 기준 공실이므로 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 실제 점유 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 2,886,359,600원으로 크지만, 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개이며 현재 예상 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 현재 211,400,000원, 2회 유찰 시 147,980,000원, 3회 유찰 시 103,586,000원 시나리오를 실제 시장가격과 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2018.05.31. 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 장동수 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 공부상 근린생활시설이면서 기준시점 현재 공실입니다. 따라서 이 물건은 권리의 복잡성보다 실제 시장가격과 공실 해소 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
