부산지방법원 2025타경5722. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 307호입니다. 감정평가상 이 건물이 속한 대상은 공부상 근린생활시설이고 기준시점 현재 공실입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으며, 등기부는 집합건물로 작성되어 있습니다. 소유자는 주식회사와이에스에이치기업입니다.
권리관계의 핵심은 2018.05.31 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,694,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2021.04.23 장동수 근저당권 1,400,000,000원과 이후 압류·현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5722 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 307호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 공부상 근린생활시설 · 기준시점 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,209,119,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.01.22 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 1,524,000,000원은 2018.05.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 부산은행 근저당권 1,694,000,000원입니다. 이후 장동수 근저당권, 기장군 압류, 유에스제십이차유동화전문 유한회사의 경매개시결정, 울주군 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
기준시점은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인에 대한 보증금·대항력·우선변제 승계액은 없고, 배당 시뮬레이션상 임차인 인수액도 발생하지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 302,000,000원부터 시작
현재 회차는 감정가의 100%인 302,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 80%인 241,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 193,280,000원으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 현재 공실 근린생활시설이므로, 신건 최저가가 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 302,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 241,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 193,280,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,694,000,000원 | 296,972,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 장동수 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 3,094,000,000원, 예상 배당은 296,972,000원, 미배당은 2,797,028,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용시설·근린생활시설·아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남동측 약 40미터 내외, 북서측 약 15미터 내외 포장도로와 접하고 남서측 약 20미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 속하며, 토지면적은 1,225.8㎡, 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 형상·상태. 토지는 평지의 세로장방 형태이고 상업용 건물 부지로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 3번 부산은행 근저당권의 설정일 2018.05.31과 이후 권리의 순위를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가 기준시점에는 공실이지만 매각기일까지 점유관계가 달라졌는지 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장·매각물건명세서에서 점유자와 임차관계를 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 공동담보목록 제2018-337호, 장동수 근저당권은 공동담보목록 제2021-244호가 기재되어 있습니다.
- 매각대상 범위 확인. 감정요항표는 서진프라자1동 3층 301호 외 3개호를 함께 언급하고 있으므로 본건 307호의 매각대상과 권리범위를 물건목록에서 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 302,000,000원을 그대로 가격 메리트로 해석하지 말고, 현재 공실 근린생활시설의 거래·임대 가능성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.31 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 장동수 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 302,000,000원의 가격 적정성에 있습니다. 감정평가상 공부상 근린생활시설이고 현재 공실이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 정리형이지만 가격은 검증형입니다. 현재 신건 가격을 ‘싸다’고 전제하기보다 공실 상태·실사용 가능성·임대관계·실제 매각대상 범위를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 사건입니다.
