122,500,000원
수원지방법원 2024타경40910. 양평읍 공흥리의 미담채주건축물제1동 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립주택)이고, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가 250,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2020.11.20. 설정된 다온신용협동조합 근저당권 50,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정과 양평군 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이기혁, 김해숙 두 명이 확인됩니다. 각각 2021.12.10., 2021.07.15. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 김해숙은 2024.12.09. 배당요구를 했고, 이기혁의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 입찰 전 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 25, 2층 201호 (미담채주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) |
| 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사(수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 제1종일반주거지역 · 공시지가 954,700원/㎡ · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
말소기준권리는 2020.11.20. 접수된 다온신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 2024.11.05. 임의경매개시결정, 2025.06.05. 양평군 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.04.22.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기혁 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김해숙 | 2021.07.15 | 미상 | 2024.12.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
두 임차인의 전입신고일은 모두 2020.11.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 배당 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세의 58.3%
미담채는 26세대, 사용승인일은 2020.07.27.입니다. 대상 면적은 72.75㎡이고, 확인된 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 198,000,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선하면 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 210,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 12.9% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액은 122,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 210,000,000원의 58.3%, 전체 거래 평균 198,000,000원의 61.9% 수준입니다. 따라서 제공된 거래 자료만 놓고 보면 현재 회차는 감정가가 아니라 최근 거래가격보다 크게 낮아진 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 다온신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,985,000원 |
현재 회차 122,500,000원 가정에서는 채권액 50,000,000원이 전액 배당되고 69,985,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 122,500,000원 | 50,000,000원 | 69,985,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 85,750,000원 | 50,000,000원 | 33,806,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 60,024,999원 | 50,000,000원 | 8,544,549원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일고등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 평지로 단지형 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 여러 제한이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 표본. 미담채는 26세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본 자체가 많지 않다는 점은 재매각 가격 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이기혁·김해숙의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 배당요구 확인. 김해숙은 2024.12.09. 배당요구가 확인되며, 이기혁의 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-1153호에서 신탁 목적·수익자·처분 관련 조항을 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2025.04.22. 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부와 함께 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 가격 확인. 실질취득은 최근 거래의 58.3% 수준이지만 거래 표본이 2건이므로 내부 상태·층·향·현장 매물가격을 함께 확인하세요.
맺으며 — 가격 차이는 크지만, 서류 확인이 먼저
현재 회차의 핵심은 분명합니다. 감정가 250,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 122,500,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 실질취득 122,500,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 210,000,000원의 58.3%입니다. 전체 거래 평균 198,000,000원과 비교해도 61.9% 수준입니다.
권리 측면에서는 두 임차인이 모두 말소기준권리 뒤 전입해 대항력이 없다는 점이 명확한 장점입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 소유권이 신탁 상태인 만큼, 가격 차이만 보고 바로 입찰하기보다 매각물건명세서와 신탁원부를 먼저 확인하는 사건입니다. 해당 확인에서 별도 인수요인이 추가되지 않는다면, 현재 회차는 제공된 최근 거래가격과 상당한 차이가 있는 구간입니다.
