수원지방법원 2024타경40910. 양평읍 공흥리 ‘미담채’ 제1동 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사이며, 2020.11.20 신탁등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 그보다 앞선 접수번호로 설정된 다온신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2024.11.05 다온신용협동조합의 임의경매가 개시됐고, 2025.04.22 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2025.06.05 양평군 압류도 붙어 있습니다. 임차인은 2명이 확인되지만 전입일이 각각 2021.07.15, 2021.12.10으로 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 25, 2층 201호 (미담채주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 실거래 비교면적 | 72.75㎡ · 면적 매칭 |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 다온신용협동조합 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2020.11.20 다온신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 경매개시결정과 양평군 압류는 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2025.04.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 권리자 변경입니다. 별도로 매수인 인수액이 추가된 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해숙 | 2021.07.15 | 미상 / 미상 배당요구 2024.12.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이기혁 | 2021.12.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일이 말소기준 2020.11.20 이후이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 특히 김해숙은 2024.12.09 배당요구가 접수되어 있으므로 실제 배당표 확정 전 관련 서류를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 1.75억은 최근 비교값의 83.3%, 다만 거래 표본 2건
‘미담채’는 총 26세대, 사용승인일은 2020.07.27입니다. 면적이 매칭되는 실거래는 2건이며, 모두 5층 거래입니다. 본건은 2층 201호이므로 층 차이도 함께 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
가격 판단에서 전체 평균 198,000,000원보다 우선해서 볼 값은 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 210,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.3%입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 12.9% 높은 흐름으로 잡혀 있어, 데이터상 하락 추세도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당권 · 다온신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,750,000원 |
현재 회차 175,000,000원 가정 시 근저당 채권 50,000,000원은 전액 배당되고, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액과 배당순서는 달라질 수 있습니다.
회차별 가격과 인수액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 175,000,000원 | 50,000,000원 | 121,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 122,499,999원 | 50,000,000원 | 69,984,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 85,749,999원 | 50,000,000원 | 33,806,499원 | 0원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조가 아니므로, 유찰에 따라 매각가가 낮아지면 실질취득액도 그 매각가와 함께 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건으로 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 양일고등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역 등이 포함됩니다. 대표 지번 공시지가는 954,700원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 미담채는 26세대이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 거래량이 충분한 대단지 상품과 달리 시세 판단과 재매각 시 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-1153호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 임차인 배당관계. 김해숙·이기혁 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구·임대차 자료를 대조해 배당순위를 확인하세요.
- 김해숙 배당요구. 2024.12.09 배당요구 접수가 있으므로 보증금·확정일자 확인 결과에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 175,000,000원은 최근 비교값 210,000,000원의 83.3%지만, 실거래 표본은 2건이고 최신 거래가 2024.04입니다. 현재 현장 시세를 별도로 확인하세요.
- 층 차이. 확인된 실거래 2건은 모두 5층이고 본건은 2층입니다. 같은 면적대라도 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 반영하세요.
- 배당표 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 시세 확신도는 별개”
이 사건의 가장 큰 장점은 대항력 보증금 인수형이 아니라는 점입니다. 실제 임차인은 2명이지만 모두 2020.11.20 말소기준 이후 전입했고, 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 175,000,000원이 곧 실질취득액이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 210,000,000원 대비 83.3% 수준입니다.
다만 이 가격 차이를 곧바로 확정적인 저평가로 받아들이기는 어렵습니다. 확인된 실거래는 2023.04과 2024.04의 2건뿐이고 모두 5층 거래이며 본건은 2층입니다. 여기에 현재 소유자가 신탁회사이고 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있으며, 임차인 2명의 보증금·확정일자도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 양호, 가격은 매력 후보, 신탁·임차인 서류 확인 후 입찰가 확정”입니다.
