수원지방법원 2024타경40910. 양평읍 공흥리 미담채주건축물제1동 3층 306호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 말소기준권리는 2020년 11월 20일 다온신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 양평군 압류는 매각으로 소멸하며, 근저당권은 2025년 4월 22일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.

임차인으로 조사된 사람은 이기혁·김해숙 2명입니다. 전입일은 각각 2021년 12월 10일과 2021년 7월 15일로 모두 말소기준일인 2020년 11월 20일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않는 구조입니다. 다만 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김해숙만 2024년 12월 9일 배당요구를 한 상태이므로 배당관계는 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인보다 신탁원부 확인이 먼저다

말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권은 확인되지 않습니다. 김해숙과 이기혁은 모두 후순위 전입자로 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 김해숙은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이기혁은 배당요구 여부까지 확인되지 않아 두 사람의 배당액은 현재 예상배당표에 포함되지 않았습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 보증금 규모와 무관하게 매수인에게 대항할 수는 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제나 배당순위는 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 82.3%

미담채 비교 거래는 면적이 대응되는 2건입니다. 전체 평균은 198,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 210,000,000원입니다. 최신 거래는 이전 거래보다 12.9% 높은 흐름으로 집계됐습니다.

매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 172,900,000원입니다. 이는 전체 거래 평균 198,000,000원의 87.3%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래가 210,000,000원의 82.3%입니다. 감정가 247,000,000원보다 낮다는 사실만이 아니라, 최신 거래와 비교해도 가격 간격이 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

근저당권 채권최고액은 전액 배당되고 부족액은 0원으로 계산됩니다. 임차인 보증금, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있지만, 후순위 임차인의 보증금 미배당분은 매수인에게 승계되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양일고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대 및 연립주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 6필 일단의 부정형 평지로, 남서측과 북서측의 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 1권역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 미담채는 26세대이며 확인되는 면적 대응 거래는 2건입니다. 전체 평균 198,000,000원, 최신 거래 210,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-1157호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
• 임차인 보완 확인. 이기혁·김해숙의 보증금과 확정일자, 이기혁의 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 점유관계 확인. 현황조사상 임차인 2명이 확인되므로 실제 점유자와 각 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 다온신용협동조합의 근저당권이 2025.04.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기에서 확인하세요.
• 압류·세금 확인. 2025.06.05 양평군 압류가 있으며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 확인하세요.
• 가격 검증. 실질취득액은 최근 거래의 82.3%지만 비교 거래가 2건뿐이므로 본건 3층의 상태와 개별 조건을 함께 확인하세요.

맺으며 — 가격은 유리하지만, 서류 확인이 조건이다

현재 회차의 최저가는 172,900,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액 역시 172,900,000원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 210,000,000원의 82.3%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 12.9% 높게 집계된 가운데 현재 가격은 비교 시세 아래에 있어 가격 측면은 긍정적입니다.

권리관계도 임차인 2명이 모두 후순위 전입자라 대항력이 없고, 후순위 경매개시결정과 압류는 소멸하는 구조입니다. 다만 신탁등기와 보증금 미상의 임차인이라는 확인 과제가 남습니다. 권리는 소멸형, 가격은 시세 아래, 입찰 조건은 신탁원부·매각물건명세서 원문 확인. 이 세 문장으로 정리되는 물건입니다.