수원지방법원 2024타경40910. 양평읍 공흥리 미담채주건축물제1동 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리의 기준점은 2020.11.20 설정된 다온신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 이후 2024.11.05 임의경매개시결정, 2025.06.05 양평군 압류가 이어졌습니다. 경매개시결정과 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 이기혁, 김해숙 두 명입니다. 각각 2021.12.10, 2021.07.15 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김해숙은 2024.12.09 배당요구를 한 상태입니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니지만, 소액임차인 최우선변제 가능성과 실제 배당액은 보증금 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 25, 3층 303호 (미담채주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) · 시세 기준 대상면적 76.16㎡ |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 다온신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 / 청구 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인이라 대항력은 없다
말소기준권리는 2020.11.20 다온신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.03.27 확정채권양도를 원인으로 2025.04.22 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전됐습니다. 2024.11.05 임의경매개시결정과 2025.06.05 양평군 압류는 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음·보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기혁 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김해숙 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2020.11.20 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 배당 순위·금액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 60%, 다만 거래표본은 2건
미담채의 거래자료는 총 2건입니다. 2023.04 전용 73.78㎡ 5층이 186,000,000원, 2024.04 전용 73.16㎡ 5층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 198,000,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 125,930,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 60.0%, 전체 평균 198,000,000원의 63.6% 수준입니다. 최근 거래 210,000,000원은 과거 거래 186,000,000원보다 높아, 최근 대비 이전 거래 추세도 +12.9%로 집계됩니다. 즉 하락 추세 자료는 아니며, 숫자상 현재 최저가는 최근 거래보다 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,563,020원 |
| 2. 근저당 · 다온신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,366,980원 |
현재 회차 125,930,000원 가정에서는 집행비용 2,563,020원과 근저당권 50,000,000원을 배당한 뒤 73,366,980원이 남는 구조입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 두 임차인의 보증금이 확인되면 실제 잔여액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양평읍 공흥리 양일고등학교 남동측 인근. 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로, 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시 창호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 6필 일단의 부정형 평지이며 단지형 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 교육환경보호구역 등 각종 제한이 중첩돼 있습니다. 대표지번 공시지가는 954,700원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 미담채는 26세대, 사용승인일은 2020.07.27입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 가격 할인 여부와 별도로 실제 매수층의 두께를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이기혁·김해숙 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 관리·처분 조항을 등기기록과 함께 확인하세요.
- 배당표 보수적 검토. 현재 73,366,980원 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 값이므로 실제 배당표가 그대로 확정된다고 전제해서는 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 210,000,000원이고 현 최저가는 그 60.0%입니다. 다만 거래표본이 1건·2건 수준이라 개별 호수 상태와 실제 수요를 함께 확인하세요.
- 명도 준비. 실제 임차인 2명이 확인돼 있으므로 권리 인수와 별개로 인도명령·명도 협의 가능성을 입찰 전부터 감안하는 편이 안전합니다.
- 2회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 가격 할인만 볼 것이 아니라 현장 상태, 점유관계, 신탁관계와 실제 응찰 수요를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 임차인·신탁 확인이다
현재 최저가는 125,930,000원으로 감정가 257,000,000원의 49%, 최근 12개월 평균 210,000,000원의 60.0%입니다. 권리 기준으로는 2020.11.20 근저당권이 말소기준이고, 이기혁·김해숙의 전입은 모두 그 이후여서 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 정리됩니다. 가격 숫자만 보면 2회 유찰의 할인폭이 상당합니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 할인물건’으로 끝내기에는 확인할 것이 남습니다. 두 임차인의 보증금·확정일자가 미상이라 최우선변제 여부가 확정되지 않았고, 신탁부동산이어서 임대차와 관리·처분 관계를 신탁원부로 확인해야 합니다. 거래자료도 2건에 불과합니다. 따라서 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 임차인 배당관계와 신탁원부를 확인한 뒤 현재 할인폭이 실제 취득 메리트로 이어지는지 검증하는 것입니다.
