수원지방법원 2024타경40910. 양평읍 공흥리 미담채주건축물제1동 3층 303호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 권리의 기준점은 2020.11.20 설정된 다온신용협동조합 근저당권, 채권최고액 50,000,000원입니다. 이후 2024.11.05 임의경매개시결정과 2025.06.05 양평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 두 점유자 이기혁·김해숙의 전입일은 각각 2021.12.10, 2021.07.15로 말소기준일인 2020.11.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김해숙은 2024.12.09 배당요구를 접수했습니다. 대항력 인수형은 아니지만 보증금·배당관계는 매각물건명세서로 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 25, 3층 303호 (미담채주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.11.20 근저당
2020.11.20 소유권보존과 지분 이전 이후 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁이 이뤄졌습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위가 있는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2020-1156호를 통해 신탁 목적·수익자·재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
말소기준 근저당은 2025.03.27 확정채권양도를 원인으로 2025.04.22 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전됐습니다. 경매개시결정과 양평군 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 2명 모두 후순위 전입
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기혁 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김해숙 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 85.7%
미담채는 26세대, 2020.07.27 준공으로 집계돼 있습니다. 비교 거래는 2건이며, 전체 평균은 198,000,000원, 최신 거래는 2024.04의 210,000,000원입니다. 가격 판단에서 우선하는 최근 12개월 평균도 210,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 179,900,000원은 전체 평균 198,000,000원보다 낮고, 더 중요하게는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 85.7%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +12.9%로 제시돼 있어 하락장 보정으로 가격 매력을 깎아야 하는 상황은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 2. 근저당권 · 다온신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,581,400원 |
현재 최저가 179,900,000원 가정에서 신청채권 관련 50,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 179,900,000원 | 50,000,000원 | 126,581,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 125,929,999원 | 50,000,000원 | 73,366,979원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,150,999원 | 50,000,000원 | 36,164,281원 | 0원 |
세 시나리오 모두 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 양일고등학교 남동측 인근. 단독주택, 다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대이며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·부정형, 소로각지이며 공시지가는 954,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 미담채는 26세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 신영부동산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁원부 제2020-1156호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 직접 대조하세요.
- 점유자 2명 확인. 이기혁·김해숙 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 보완하세요.
- 김해숙 배당요구. 2024.12.09 배당요구 접수 사실과 실제 배당관계를 확인하세요.
- 근저당 이전. 2020.11.20 다온신용협동조합 근저당이 2025.04.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 흐름을 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 179,900,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원의 85.7%입니다. 비교 표본이 2건이므로 내부 상태와 개별 호수 차이를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인해야 할 것은 신탁과 점유관계다
이 사건의 현재 최저매각가는 179,900,000원. 최근 12개월 평균과 최신 거래 210,000,000원 대비 85.7%로, 감정가 257,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 가격에 반영돼 있습니다. 최근 거래 추세도 +12.9%라 현재 가격을 최근 시세보다 비싸다고 볼 근거는 없습니다.
권리 쪽에서는 두 점유자가 모두 말소기준 이후 전입해 대항력 없음이고, 세 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 신탁등기가 존재하고 두 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점 때문에 단순한 무점유·무신탁 물건처럼 접근해서는 안 됩니다. 가격은 검토할 만하지만, 신탁원부와 임차관계 원본 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
