수원지방법원 2024타경40910. 양평읍 공흥리 미담채주건축물제1동 5층 505호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다. 감정가 275,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,500,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2020.11.20. 설정된 다온신용협동조합 근저당권 50,000,000원이고, 경매개시결정과 양평군 압류는 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 이기혁·김해숙 두 사람이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 각각 2021.12.10., 2021.07.15.로 모두 말소기준일 2020.11.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김해숙은 2024.12.09. 배당요구를 한 상태이므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 25, 5층 505호 (미담채주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) |
| 단지 / 대상면적 | 미담채 · 26세대 · 79.33㎡ |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 전입·압류
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기혁 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 산정 |
| 김해숙 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.09 | 없음 | 미상 | 0원 산정 |
실제 임차인 2명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 전입 모두 말소기준권리인 2020.11.20. 근저당보다 후순위이므로 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 91.7%
미담채의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 198,000,000원이지만 표본이 적고, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선할 필요가 있습니다. 최근 12개월 거래는 2024.04. 210,000,000원 1건이며, 이전 거래 186,000,000원보다 12.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득가 192,500,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 91.7%입니다. 최신 거래보다 17,500,000원 낮습니다. 전체 평균 198,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 97.2% 수준입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐인 26세대 소규모 단지이므로, 이 수치만으로 큰 할인폭이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,495,000원 |
| 2. 근저당 · 다온신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,005,000원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 50,000,000원이 전액 배당되고 139,005,000원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 192,500,000원 | 50,000,000원 | 139,005,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 134,750,000원 | 50,000,000원 | 82,063,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 94,325,000원 | 50,000,000원 | 42,227,150원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 양일고등학교 남동측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 평지로 단지형 연립주택 건부지로 이용 중이며, 대표지번은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·교육환경보호구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 미담채는 26세대이고 확인된 실거래가 2건뿐이라 가격 비교 표본이 적습니다. 최근 거래가격은 상승했지만 거래량 자체가 충분하지 않은 점은 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 이기혁·김해숙의 보증금과 확정일자, 최우선변제 대상 여부를 최종 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·재산 관리 및 처분·임대차 관련 조항을 등기부와 함께 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득 192,500,000원은 최신 거래 210,000,000원보다 낮지만, 표본이 2건뿐이므로 층·면적·내부상태 차이를 반영해 입찰 상한을 따로 잡아야 합니다.
- 명도. 실제 임차인 2명이 확인된 만큼 낙찰 후 점유 이전과 인도 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 서류 확인을 끝낸 뒤 들어갈 물건”
현재 회차의 핵심은 단순합니다. 감정가 275,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 192,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 거래 210,000,000원의 91.7%입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 12.9% 높아 가격 자체가 최근 시세 이상인 물건은 아닙니다. 권리 측면에서도 두 전입자가 모두 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없고, 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 완전히 ‘단순한 후순위 임차인 물건’으로만 보면 안 됩니다. 소유권은 신영부동산신탁주식회사에 신탁돼 있고, 실제 임차인 2명의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트는 존재하지만 신탁원부와 임차인 배당관계를 확인해야 완성되는 권리분석입니다. 현재 가격은 검토할 만한 구간이지만, 서류 확인 없이 가격만 보고 들어갈 유형은 아닙니다.
