전주지방법원 2025타경31855. 전주시 덕진구 덕진동1가 광장타워 제1동 3층 303호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이 호실의 이용상태는 교육연구시설(학원), 현황은 공실입니다. 등기사항증명서상 종전 용도는 “의원”이지만 2017.10.25 용도변경으로 건축물대장에는 교육연구시설(학원)로 등재돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 이송자이고, 말소기준권리는 2013.02.28 설정된 장계농업협동조합 근저당권입니다. 이후 전주시 압류와 2025.10.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 실제 임차인은 0명입니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 303호 |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 · 교육연구시설(학원) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골 및 철골철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 3층 |
| 소유자 | 이송자 (2014.05.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장계농업협동조합 / 436,058,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
실제 임차인 0명. 현황조사 및 감정평가일 현재 공실이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 “해당사항없음”, 법정지상권도 “해당사항없음”입니다. 말소기준권리인 장계농업협동조합 근저당권 이후의 전주시 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 8,300만원, ‘싸다’고 볼 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 83,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 기준 권리상 실질취득액도 83,000,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 83,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 현황이 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 교육연구시설(학원)이므로, 실제 임대수요와 재매각 가능성까지 별도로 점검할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 2. 근저당 · 장계농업협동조합 | 390,000,000원 | 81,106,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 미배당액은 308,894,000원입니다. 이는 채권자 측 부족액이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 83,000,000원 | 81,106,000원 | 308,894,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 325,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 338,236,160원 | 0원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 교육연구시설(학원), 현황 공실입니다. 공부상 종전 용도는 “의원”이나 2017.10.25 용도변경으로 건축물대장에는 교육연구시설(학원)으로 등재돼 있습니다.
- 입지. 덕진광장 동측 인근으로 대학교 주변 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔·저층 아파트단지가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북서측 약 15미터, 북동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며 현황 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,416.8㎡, 공시지가는 1,661,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 시설. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 관리비·공실 체크
공실 물건이어서 임차인 보증금 인수나 임차인과의 명도 협상 부담은 확인되지 않습니다. 반면 공실기간이 길다면 관리비가 추가로 발생했을 가능성과 실제 학원·상업시설 임대수요를 함께 확인해야 합니다. 관리비 세부사항 문의처는 자료상 대동코리아 063-905-8093입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 83,000,000원이 신건 최저가입니다. 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 유사 학원·상업시설 거래 및 임대료를 별도 확인하세요.
- 용도 확인. 종전 등기 용도 “의원”과 현 건축물대장·감정평가상 “교육연구시설(학원)”의 용도변경 관계를 원본 서류에서 재확인하세요.
- 미납관리비 확인. 2026.03까지 2,608,373원 미납. 관리사무소에 현재까지 추가된 금액과 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 범위를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 임차인 없이 공실로 조사됐지만 실제 인도 상태, 내부 집기·시설물, 출입 가능 여부는 현장에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2013.02.28 채권최고액 390,000,000원 설정 후 2013.09.02 480,000,000원 변경 기록이 있으므로 등기부 원문과 배당요구·채권계산서를 대조하세요.
- 환금성 점검. 주거용이 아닌 교육연구시설(학원) 공실 물건이므로 임대수요와 향후 매도수요를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 법원 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 별개”
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 실제 임차인 0명, 현황 공실, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 예상 매수인 인수액 0원입니다. 장계농업협동조합 근저당권을 기준으로 그 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 감정가 83,000,000원이 그대로 신건 최저가인 가운데 이를 검증할 최근 실거래 비교값이 없고, 물건은 주거용이 아니라 교육연구시설(학원)·공실입니다. 여기에 2026.03까지 미납관리비 2,608,373원도 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·임대수요·환금성 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
