전주지방법원 2025타경31855. 광장타워 제1동 3층 304호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황은 교육연구시설(학원)·공실입니다. 현재 소유자는 이송자이며, 말소기준권리는 2013.02.28 설정된 장계농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 390,000,000원이었고 2013.09.02 480,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 전주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
권리상 가장 중요한 부분은 임차인입니다. 이 사건에는 임차인 신고가 없고, 현황조사 및 감정평가일 현재도 공실상태입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 반면 가격 적정성을 비교할 실거래 자료는 없으므로, 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31855 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 304호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 교육연구시설(학원) · 공실 |
| 건물 | 일반철골 및 철골철근콘크리트구조 · 스라브지붕 · 6층 중 3층 |
| 소유자 | 이송자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 436,058,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.02.28 장계농업협동조합 근저당권입니다. 2014.05.22 이송자가 소유권을 취득하면서 채무자도 이송자로 변경됐습니다. 2024.03.21 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2025.09.01 취하되어 2025.09.02 말소됐고, 이후 2025.10.31 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 2024.08.01 전주시 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 이용상태 — 의원에서 학원으로 용도변경, 현재 공실
등기사항증명서상 용도는 의원이지만, 2017.10.25 용도변경으로 건축물대장에는 교육연구시설(학원)으로 등재돼 있고 감정평가 당시 실제 이용상태 역시 교육연구시설(학원), 현황 공실입니다. 공부와 현황의 차이는 현재 용도변경 내용으로 설명되고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 2. 근저당권 · 장계농업협동조합 | 390,000,000원 | 258,518,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권총액 390,000,000원 중 258,518,000원이 배당되고 131,482,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 258,518,000원 | 131,482,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 183,345,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 224,836,480원 | 0원 |
유찰될수록 장계농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자의 미회수 문제이고 제공된 권리분석상 낙찰자가 인수하는 금액으로 전환되지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 263,000,000원, 210,400,000원, 168,320,000원 중 어느 가격대가 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 덕진동1가 덕진광장 동측 인근으로, 대학교 주변의 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔·저층 아파트단지가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며 현황은 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,416.8㎡, 공시지가는 1,661,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 설비. 상가 내 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 263,000,000원을 시장가로 간주하지 말고 동일 건물·인근 유사 용도 매매 및 임대 사례를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기사항증명서상 의원, 건축물대장·현황상 교육연구시설(학원)입니다. 향후 사용 목적에 맞는 용도와 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사와 감정평가 당시 공실입니다. 내부 상태와 재사용에 필요한 비용은 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 체납 확인. 2026.03까지 3,992,654원 미납 상태로 기재돼 있으므로 대동코리아에 세부 내역과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 채권 미배당 131,482,000원이 발생하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2013.02.28 장계농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 교육연구시설(학원) 용도의 공실이고 관리비 3,992,654원 미납이 확인되며, 무엇보다 실거래 시세 자료가 없어 263,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·운영성은 추가 검증입니다.
