전주지방법원 2025타경31855. 전주시 덕진구 덕진동1가 광장타워 제1동 3층 308호입니다. 등기사항증명서는 집합건물이고, 소유자는 이송자입니다. 말소기준권리는 2013.02.28. 설정된 장계농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 390,000,000원이었고, 2013.09.02. 480,000,000원으로 변경됐으며, 2014.05.22. 이송자가 확정채무를 면책적으로 인수했습니다.
그 뒤 전주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 낙찰자가 추가 금액을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31855 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 308호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 명륜5길 15-5 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 등기상 의원 · 건축물대장 및 감정 현황 교육연구시설(학원) · 공실 |
| 건물 | 일반철골 및 철골철근콘크리트구조 · 6층 중 3층 |
| 소유자 | 이송자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 436,058,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현황조사 및 감정평가 당시에도 이 호실은 공실상태로 확인됐습니다. 매각물건명세서상 낙찰자가 인수할 권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 현 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 현황은 주거용이 아니라 교육연구시설(학원)이고 현재 공실이므로, 가격 판단에서는 실제 임대수요와 매매사례 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 2. 근저당권 · 장계농업협동조합 | 390,000,000원 | 128,366,000원 |
| 미배당 | - | 261,634,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,634,000원을 제외한 128,366,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되며, 261,634,000원이 미배당으로 남습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 131,000,000원 | 128,366,000원 | 261,634,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 287,467,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 308,069,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕진광장 동측 인근으로, 대학교 주변의 근린생활시설·업무시설·오피스텔·저층 아파트단지가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 부지 북서측으로 약 15미터, 북동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 현황 상업용 건부지이며, 토지면적은 1,416.8㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,661,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 비교 실거래가 없어 131,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 등기상 의원, 현재 건축물대장·감정 현황은 교육연구시설(학원)이므로 입찰 목적과 실제 사용 가능 용도가 맞는지 확인하세요.
- 공실 확인. 현황조사·감정평가 시 공실이므로 내부 상태와 재임대 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 미납관리비 확인. 2026년 3월까지 2,108,016원이 미납된 것으로 제출됐으므로 최신 잔액과 낙찰자 부담 범위를 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 전주시 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 체납 내역을 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 장계농업협동조합 근저당은 광장타워 제1동 303호·304호·306호와 공동담보로 기재되어 있어 관련 공동담보 관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 활용성 검증이 남는다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.02.28. 장계농업협동조합 근저당이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 이 호실은 교육연구시설(학원) 용도의 공실이고, 실거래 비교자료가 없어 감정가 131,000,000원의 시세 적정성을 검증할 수 없습니다. 여기에 관리비 2,108,016원 미납 사항까지 있으므로, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 활용성·임대수요·시세·관리비 부담을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
