전주지방법원 2025타경31855. 전주 덕진동1가 광장타워 1동 3층 306호입니다. 등기사항은 집합건물이고, 감정 당시 이용상태는 교육연구시설(학원), 현황은 공실입니다. 공부상 용도는 원래 “의원”이었으나 2017.10.25 용도변경으로 건축물대장에는 교육연구시설(학원)으로 등재돼 있습니다. 토지는 일반상업지역의 상업용 대지입니다.
권리구조의 기준점은 2013.02.28 설정된 장계농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 390,000,000원이었고 2013.09.02 변경등기로 480,000,000원으로 증액됐습니다. 2014.05.22에는 채무자가 이송자로 변경됐습니다. 이후 전주시 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인이나 법정지상권도 확인되지 않아 등기·임차 권리의 승계 부담은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31855 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 교육연구시설(학원) · 현황 공실 · 6층 중 3층 |
| 공부상 용도 | 의원 → 2017.10.25 용도변경 후 교육연구시설(학원) |
| 소유자 | 이송자 (2014.05.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장계농업협동조합 / 436,058,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납 관리비 | 2026.03까지 1,242,096원 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 2013.02.28 장계농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 2024.08.01 전주시 압류와 2025.10.31 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 보면 안 된다
이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 68,000,000원인 신건입니다. 하지만 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 68,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 비교할 근거가 없습니다.
특히 아파트처럼 거래 표본이 많은 주거상품이 아니라 교육연구시설(학원) 용도의 상업용 집합건물입니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·저층 아파트 등이 혼재하고 있어, 실제 환금성과 임대수요는 개별 호실의 전용면적·관리상태·학원 수요·공실기간 등에 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 장계농업협동조합 | 390,000,000원 | 66,376,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 장계농업협동조합 채권액 390,000,000원 중 66,376,000원이 배당되고 323,624,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 323,624,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 336,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 347,663,360원 | 0원 |
이 사건에서 채권자의 미배당이 크다는 사실 자체는 매수인의 권리부담을 뜻하지 않습니다. 1회, 2회 유찰 시에도 매수인이 인수하는 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 실거래 시세가 없기 때문에 54,400,000원이나 43,520,000원이 되면 자동으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 별도의 현장 임대료·매매사례 조사와 함께 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕진광장 동측 인근으로 대학교 주변 근린생활시설·업무시설·오피스텔·저층 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 교육연구시설(학원) 용도이며 현황조사·감정평가 당시 공실입니다.
- 건물. 일반철골 및 철골철근콘크리트구조, 슬래브지붕 6층 건물 중 3층입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 북서측 약 15미터, 북동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄한 부정형 상업용 건부지이며 일반상업지역·방화지구입니다. 토지면적은 1,416.8㎡, 공시지가는 1,661,000원/㎡입니다.
- 용도 차이. 공부상 용도는 의원이었으나 2017.10.25 용도변경으로 교육연구시설(학원)로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 2026.03까지 미납 관리비가 1,242,096원으로 확인됩니다. 공용부분과 전용부분의 매수인 부담 범위를 관리사무소에 구분 확인해야 합니다.
- 공실·명도. 현황 공실로 조사돼 임차인 명도 부담은 낮지만, 입찰 직전 실제 점유상태가 바뀌지 않았는지 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 건축물대장상 교육연구시설(학원)입니다. 향후 사용할 업종이 있다면 건축·소방·교육환경 관련 제한과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세자료가 없어 감정가 68,000,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이면 안 됩니다. 동일 건물·인근 유사 상가의 실제 매매사례와 임대료를 별도 조사해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 장계농업협동조합 근저당은 채권최고액이 390,000,000원에서 480,000,000원으로 변경된 이력이 있으므로 채권계산서와 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 서류 최종 확인. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2013년 장계농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인·법정지상권·별도 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현황도 공실이라 점유관계 역시 단순한 편입니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 광장타워 306호는 현재 교육연구시설(학원) 용도의 상업용 집합건물이고, 최근 실거래 비교수치가 없어 감정가 68,000,000원의 시장 적정성을 바로 검증할 수 없습니다. 미납 관리비 1,242,096원도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 보류.” 실제 응찰 여부는 동일 건물·인근 유사 물건의 매매사례, 임대료, 공실기간과 관리비 부담을 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
