서울동부지방법원 2025타경376. 광진구 구의동 253-6의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 점포, 점포 및 사무실, 다가구용 단독주택, 주택으로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 구의사거리지구지역주택조합이고, 등기상 근저당은 없습니다. 경매의 말소기준은 2023.04.12. 접수된 윤선미의 346,630,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 안전형 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 18명이고, 이 중 보증금이 확인된 선순위 대항력 임차인 3명의 보증금 65,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자와 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자가 있어, 65,000,000원은 최종 인수액이 아니라 확인된 최소 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 253-6 · 서울특별시 광진구 광나루로 498 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 점포 · 점포 및 사무실 · 다가구용 단독주택 · 주택 |
| 소유자 | 구의사거리지구지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 2,885,275,300원 / 2,885,275,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍선화 / 306,911,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.12. 가압류
말소기준권리는 갑구 4번 윤선미 가압류 346,630,000원입니다. 2025.08.28. 홍선화의 강제경매개시결정과 2025.11.18. 국의 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기권리와 별도로 봐야 합니다. 말소기준보다 앞서 전입한 점유자는 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있으므로, 이 사건은 등기부보다 임차관계가 더 중요한 권리분석입니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 65,000,000원, 그 밖의 금액은 아직 열려 있다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 | 1층 92.23제곱미터 | 2024.04.04 | 10,000,000원 | 8,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 오정애 | 1층 우측 가구백화점 창고 | 미상 | 10,000,000원 | 430,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.09.30 |
| 홍사민 | 1, B1층 170제곱미터 | 2017.05.29 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 有 | 없음 | 없음 | — |
| (주)좋은환경 대표 이보원 | 2층 33.1제곱미터 | 2023.12.22 | 미상 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박영록 | 1층 40제곱미터 | 2025.04.03 | 5,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 차재국 | 지하1층 92.97제곱미터 | 2024.11.19 | 30,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.14 |
| (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 | 2층 22제곱미터 | 2017.05.24 | 5,000,000원 | 200,000원 | 有 | 없음 | 없음 | — |
| 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 | 2층 108.1제곱미터 | 2019.06.13 | 10,000,000원 | 400,000원 | 有 | 없음 | 없음 | — |
| 대한미용사회 광진구지회 | 미상 | 미상 | 20,000,000원 | 435,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | — |
| 이순임 | 201호 | 2009.10.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 조수동 | 101호 | 2009.01.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.09.17 |
| 배수정 | 301호 | 2021.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.09.17 |
| 김규영 | 102호 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이승민 | 202호 | 2021.05.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 박지혜 | B101호 | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| PIAO JINGTIAN | 미상 | 2018.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 박선영 | 2층 전부 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| PIAO WENGE | 미상 | 2025.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
보증금이 확인된 대항력 임차인은 홍사민 50,000,000원, (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 5,000,000원, 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 10,000,000원으로 합계 65,000,000원입니다. 배당표상 이들은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,885,275,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,252,753원 |
| 인수 · 홍사민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 윤선미 | 346,630,000원 | 346,630,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 홍선화 | 306,911,346원 | 306,911,346원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,200,481,201원 |
배당 시나리오상 채권자 청구 653,541,346원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 매수인이 인수하는 65,000,000원은 매각대금 배분 밖의 별도 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
회차별 권리 인수 기준 실질취득
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 확인분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,885,275,300원 | 65,000,000원 | 2,950,275,300원 이상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,308,220,240원 | 65,000,000원 | 2,373,220,240원 이상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,846,576,192원 | 65,000,000원 | 1,911,576,192원 이상 |
위 실질취득액은 확인된 65,000,000원만 더한 하한입니다. 보증금 미상 점유자의 인수액이 확정되면 각 회차의 실제 부담은 더 커집니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 건국대학교 사범대학 부속중학교 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 점포, 점포 및 사무실, 다가구용 단독주택, 주택으로 이용되는 복합형 물건입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 1층 건물, 철근콘크리트조 2층 건물, 알.씨조 및 조적조 3층 건물, 연와조 2층 건물로 구성됩니다.
- 토지규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이 포함되며, 일부 도로 저촉·접합과 교육환경보호 관련 구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축 리스크. 일괄매각·제시외 건물 포함이며, 1층 65㎡ 조립식 패널조 근린생활시설이 위반건축물로 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 이순임·조수동·배수정·이승민·PIAO JINGTIAN의 보증금과 임대차관계, 확정일자 및 실제 점유 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 오정애와 대한미용사회 광진구지회의 대항력 여부가 정리되어야 추가 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 확정 인수액 반영. 최소 65,000,000원을 낙찰가와 별도로 취득원가에 더해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 배당요구 사실만으로 우선변제 여부가 확정되는 것은 아니므로 임대차계약서·확정일자·사업자등록 또는 전입관계를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 65㎡ 조립식 패널조 근린생활시설의 위반 내용과 시정명령·이행강제금 등 행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 현황 확인. 일괄매각 대상과 실제 점유부분의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 난도 점검. 임차인이 18명인 복합용도 건물이므로 개별 점유구역과 퇴거·인도 협의가 단일 점유 물건보다 복잡할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다른 말이다
이 사건에서 가압류 이후의 등기권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 매수인의 부담은 등기부에서 끝나지 않습니다. 이미 확인된 대항력 임차인 3명의 보증금 65,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자와 전입일 미상 점유자도 남아 있습니다. 따라서 신건 최저가 2,885,275,300원이 실제 취득원가가 아니라, 현재 확인 가능한 하한만 2,950,275,300원 이상입니다.
여기에 일괄매각·제시외 건물·1층 65㎡ 위반건축물이라는 물적 리스크까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 “최종 인수 보증금이 얼마인지, 18명의 점유관계를 어디까지 정리해야 하는지, 위반건축물 부담이 무엇인지”를 입찰 전에 확정하는 데 있습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 임차·점유 리스크는 별도입니다.
