서울동부지방법원 2025타경376. 서울 광진구 구의동 253-32의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 점포, 점포 및 사무실, 다가구용 단독주택, 주택으로 이용 중이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 1,808,976,400원입니다. 등기상 근저당은 없고, 데이터상 말소기준으로 지정된 권리는 2023.04.12. 윤선미의 가압류 346,630,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2025.03.10. 국의 압류와 2025.08.28. 홍선화의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 임차인을 함께 보면 결론이 완전히 달라집니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 다수이고, 그중 일부는 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 소멸 여부만으로 인수 위험을 0원으로 볼 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 253-32 · 서울특별시 광진구 광나루로34길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 점포 · 점포 및 사무실 · 다가구용 단독주택 · 주택 |
| 소유자 | 구의사거리지구지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,808,976,400원 / 1,808,976,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍선화 / 306,911,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
현재 소유권은 2022.05.19. 구의사거리지구지역주택조합으로 이전됐습니다. 데이터상 말소기준은 2023.04.12. 갑구 6번 가압류이며, 이후 2025.03.10. 국의 압류와 2025.08.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 19명
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 | 1층 92.23㎡ | 10,000,000원 / 8,800,000원 | 2024.04.04 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정애 | 1층 우측 가구백화점 창고 | 10,000,000원 / 430,000원 | 미상 | 2025.09.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍사민 | 1, B1층 170㎡ | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 2017.05.29 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 없음 |
| (주)좋은환경 대표 이보원 | 2층 33.1㎡ | 미상 / 150,000원 | 2023.12.22 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영록 | 1층 40㎡ | 5,000,000원 / 900,000원 | 2025.04.03 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차재국 | 지하1층 92.97㎡ | 30,000,000원 / 800,000원 | 2024.11.19 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 | 2층 22㎡ | 5,000,000원 / 200,000원 | 2017.05.24 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 | 2층 108.1㎡ | 10,000,000원 / 400,000원 | 2019.06.13 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 대한미용사회 광진구지회 | 미상 | 20,000,000원 / 435,000원 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이순임 | 201호 | 미상 / 미상 | 2009.10.13 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 조수동 | 101호 | 미상 / 미상 | 2009.01.12 | 2025.09.17 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 배수정 | 301호 | 미상 / 미상 | 2021.03.22 | 2025.09.17 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김규영 | 102호 | 미상 / 미상 | 2024.05.17 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승민 | 202호 · 주거 | 미상 / 미상 | 2021.05.21 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박지혜 | B101호 | 미상 / 미상 | 2025.03.31 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO JINGTIAN | 미상 | 미상 / 미상 | 2018.11.23 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박선영 | 2층 전부 | 미상 / 미상 | 2024.03.08 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO WENGE | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.08.13 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양춘녀 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 2025.09.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 따라서 위 표의 실제 점유자는 19명입니다. 대항력 있는 8명 가운데 홍사민·(주)트리뷰디앤씨 대표 안해경·주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화의 보증금 합계 65,000,000원은 계산상 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 그러나 이순임·조수동·배수정· 이승민·PIAO JINGTIAN의 보증금은 미상이라 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,808,976,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,489,764원 |
| 인수 · 홍사민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 윤선미 | 346,630,000원 | 346,630,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 홍선화 | 306,911,346원 | 306,911,346원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,134,945,290원 |
채권자 총 청구액 653,541,346원은 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당되는 계산입니다. 현재 계산상 채권자 미배당액은 세 회차 모두 0원입니다. 다만 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상인 대항력 점유자의 매수인 인수 가능액도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 화양동 소재 건국대학교 사범대학 부속중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 기호(1)~(4)는 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 점포, 점포 및 사무실, 다가구용 단독주택, 주택이 함께 존재하는 복합 이용 구조입니다.
- 지역지정. 제3종일반주거지역 또는 준주거지역, 지구단위계획구역이며 일부 토지는 도로 또는 공원 관련 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.이고, 아파트 용도의 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 8명 보증금 전수 확인. 특히 이순임·조수동·배수정·이승민·PIAO JINGTIAN은 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다.
- 대항력 가능·미상 3명 확인. 오정애·대한미용사회 광진구지회·양춘녀는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 확인된 인수액만 65,000,000원. 홍사민 50,000,000원, (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 5,000,000원, 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 10,000,000원은 현재 계산에서 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 조수동 우선변제 확인. 전입일 2009.01.12., 확정일자 2008.12.22., 배당요구일 2025.09.17.로 우선변제권 행사가 가능한 것으로 분류돼 있으나 보증금은 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현장 건물·점유부분과 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,808,976,400원이 시장가격 대비 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 각 점유자의 보증금·확정일자·배당요구·점유범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다르다
이 사건은 등기상 후순위 권리만 보면 어렵지 않습니다. 그러나 대항력 임차인 8명과 대항력 가능·미상 3명이 존재해 실제 난도는 높습니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 65,000,000원이지만, 대항력 있는 점유자 여러 명의 보증금이 아직 금액으로 확정되지 않아 최종 인수액은 65,000,000원을 초과할 수 있습니다.
신건 최저가에 확인된 인수액만 합쳐도 최소 실질취득은 1,873,976,400원 이상입니다. 여기에 미상 보증금이 추가될 수 있고, 비교 가능한 실거래 데이터도 없어 가격상의 안전마진을 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 말소 여부보다 임차보증금 확정이 먼저인 사건입니다. 보증금과 배당관계가 모두 확인되기 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
