서울동부지방법원 2025타경376. 서울 광진구 구의동 253-13 소재 근린시설·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 점포, 점포 및 사무실, 다가구용 단독주택, 주택으로 이용되고 있어 단일 주거호실이 아니라 상가·사무실·주거가 혼재된 복합 점유 물건입니다. 현재 소유자는 구의사거리지구지역주택조합이며, 말소기준권리는 2023.03.23. 설정된 강동농업협동조합 근저당권 채권최고액 4,740,000,000원입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후의 강제경매개시결정, 국세 압류, 정일순 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 18명이며, 홍사민·(주)트리뷰디앤씨 대표 안해경·주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화는 말소기준보다 앞선 신고일과 확인된 보증금을 갖고 있어 배당 시나리오에서도 보증금 합계 65,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 253-13 · 서울특별시 광진구 자양로 187 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 점포 · 점포 및 사무실 · 다가구용 단독주택 · 주택 |
| 소유자 | 구의사거리지구지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 7,036,074,400원 / 7,036,074,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍선화 / 306,911,346원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23. 강동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
2023.03.23. 강동농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.08.28. 홍선화의 강제경매개시결정, 2025.11.18. 국의 압류, 2026.01.08. 정일순의 159,800,000원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 후순위 등기 자체를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 인수액은 아직 확정되지 않았다
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산되는 보증기관은 없습니다. 따라서 아래 18명은 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 1층 92.23제곱미터 | 2024.04.04 | 10,000,000원 8,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정애 1층 우측 가구백화점 창고 | 미상 배당요구 2025.09.30 | 10,000,000원 430,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍사민 1, B1층 170제곱미터 | 2017.05.29 | 50,000,000원 2,500,000원 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 |
| (주)좋은환경 대표 이보원 2층 33.1제곱미터 | 2023.12.22 | 보증금 미상 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영록 1층 40제곱미터 | 2025.04.03 | 5,000,000원 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차재국 지하1층 92.97제곱미터 | 2024.11.19 배당요구 2025.11.14 | 30,000,000원 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 2층 22제곱미터 | 2017.05.24 | 5,000,000원 200,000원 | 있음 | 미상 | 5,000,000원 |
| 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 2층 108.1제곱미터 | 2019.06.13 | 10,000,000원 400,000원 | 있음 | 미상 | 10,000,000원 |
| 대한미용사회 광진구지회 점유부분 미상 | 미상 | 20,000,000원 435,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이순임 201호 | 2009.10.13 | 보증금 미상 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가승계 가능 |
| 조수동 101호 | 2009.01.12 배당요구 2025.09.17 | 보증금 미상 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가승계 가능 |
| 배수정 301호 | 2021.03.22 배당요구 2025.09.17 | 보증금 미상 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가승계 가능 |
| 김규영 102호 | 2024.05.17 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승민 202호 | 2021.05.21 | 보증금 미상 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가승계 가능 |
| 박지혜 B101호 | 2025.03.31 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO JINGTIAN 점유부분 미상 | 2018.11.23 | 보증금 미상 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가승계 가능 |
| 박선영 2층 전부 | 2024.03.08 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO WENGE 점유부분 미상 | 2025.08.13 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 회차별 가격·실질취득 — 최저가에 65,000,000원을 더해서 본다
실거래 비교 없이 최저가 자체가 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건에서 먼저 고정해서 봐야 할 숫자는 현재 확인된 매수인 인수액 65,000,000원입니다. 이 인수액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 동일하게 남아 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 7,036,074,400원 | 5,206,711,346원 | 0원 | 1,756,602,310원 | 7,101,074,400원+ |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 5,628,859,520원 | 5,206,711,346원 | 0원 | 363,459,579원 | 5,693,859,520원+ |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 4,503,087,616원 | 4,455,656,740원 | 751,054,606원 | 0원 | 4,568,087,616원+ |
2회 유찰 시에는 채권총액 5,206,711,346원 중 751,054,606원이 미배당으로 남고, 신청채권자 홍선화의 306,911,346원도 배당되지 않는 시나리오입니다. 그러나 매수인 인수로 잡힌 65,000,000원은 그대로 유지됩니다. 즉 유찰로 최저가는 내려가도 임차보증금 인수 위험은 자동으로 사라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,036,074,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 72,760,744원 | - |
| 임차인 홍사민 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 임차인 (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 임차인 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 4,740,000,000원 | 4,740,000,000원 | - |
| 3. 경매개시결정 · 홍선화 | 306,911,346원 | 306,911,346원 | - |
| 4. 가압류 · 정일순 | 159,800,000원 | 159,800,000원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,756,602,310원 | - |
소유자 잔여 1,756,602,310원은 국세 압류액, 당해세, 임차인 최우선변제 등이 별도로 반영될 경우 달라질 수 있습니다. 배당표에 명시된 매수인 인수액은 65,000,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 건국대학교 사범대학 부속중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 각 물건은 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호별로 점포, 점포 및 사무실, 다가구용 단독주택, 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 1층·2층 건물, 알.씨조 및 조적조 3층 건물, 연와조 2층 건물로 구성됩니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역 또는 준주거지역, 지구단위계획구역 등이 적용되고 일부는 도로·공원 및 교육환경 보호 관련 제한이 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확인된 65,000,000원은 입찰가와 별도. 홍사민 50,000,000원, 트리뷰디앤씨 5,000,000원, 가온누리씨엠 10,000,000원을 실질취득원가에 반드시 더해서 계산해야 합니다.
- 보증금 미상 5명 우선 확인. 이순임·조수동·배수정·이승민·PIAO JINGTIAN의 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 인수액의 상한을 잡을 수 있습니다.
- 신고일 미상 2명 확인. 오정애와 대한미용사회 광진구지회는 대항력 여부가 확정되지 않아 계약일·사업자등록·점유 개시 관련 원본 대조가 필요합니다.
- 배당요구만으로 인수 위험이 사라지지 않음. 조수동·배수정·오정애·차재국의 배당요구 사실과 별개로 대항력·우선변제요건을 각각 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 점포·사무실·다가구주택·주택을 함께 취득하는 구조이므로 각 건물의 실제 점유 범위와 제시외 건물의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 국세 압류. 2025.11.18. 성동세무서장 처분의 압류가 존재하므로 배당순위·세액에 따라 소유자 잔여금 등 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 점유는 복잡하다”
이 사건은 등기부만 보면 결론이 비교적 명료합니다. 2023.03.23. 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매 투자에서 실제 돈이 움직이는 지점은 등기 말소 여부만이 아닙니다. 현재 확인된 대항력 임차인 3명의 보증금 65,000,000원은 매수인이 그대로 인수하고, 그 결과 신건 최저가 7,036,074,400원의 실질취득비용은 최소 7,101,074,400원이 됩니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자 5명과 신고일 자체가 확인되지 않은 2명이 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마냐”가 아니라 “최종적으로 승계할 임차보증금이 얼마까지 확정되느냐”입니다. 일괄매각·제시외 건물까지 포함된 복합 근린·주거 물건인 만큼, 권리 말소는 합격이지만 실질취득비용은 아직 확정 전이라는 결론이 적절합니다.
