서울동부지방법원 2025타경376. 광진구 구의동 254-75의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 점포, 점포 및 사무실, 다가구용 단독주택, 주택으로 각각 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 구의사거리지구지역주택조합이고, 2025.08.28. 홍선화의 강제경매개시결정으로 절차가 시작됐습니다.
권리분석의 기준점은 2025.06.05. 설정된 주식회사트리뷰디앤씨 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤의 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 문제는 근저당보다 앞서 전입한 점유자들입니다. 조사된 18명 중 15명이 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 판정되어 대항력 有로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경376 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 254-75 · 서울특별시 광진구 자양로23길 16-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 점포 · 점포 및 사무실 · 다가구용 단독주택 · 주택 |
| 소유자 | 구의사거리지구지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,151,086,400원 / 1,151,086,400원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2025.06.05. 근저당권 · 주식회사트리뷰디앤씨 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 홍선화 / 306,911,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 선행하는 점유가 핵심
과거 한국주택은행·국민은행·하나은행 관련 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.06.05. 주식회사트리뷰디앤씨 근저당입니다. 2025.08.28. 강제경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 반대입니다. 2009년부터 2025년 4월까지 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 다수 존재해, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사대상 18명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 | 1층 92.23제곱미터 | 2024-04-04 | 10,000,000원 | 8,800,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 오정애 | 1층 우측 가구백화점 창고 | 미상 | 10,000,000원 | 430,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍사민 | 1, B1층 170제곱미터 | 2017-05-29 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| (주)좋은환경 대표 이보원 | 2층 33.1제곱미터 | 2023-12-22 | 미상 | 150,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박영록 | 1층 40제곱미터 | 2025-04-03 | 5,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 차재국 | 지하1층 92.97제곱미터 | 2024-11-19 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 | 2층 22제곱미터 | 2017-05-24 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 | 2층 108.1제곱미터 | 2019-06-13 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 대한미용사회 광진구지회 | 미상 | 미상 | 20,000,000원 | 435,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이순임 | 201호 | 2009-10-13 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 조수동 | 101호 | 2009-01-12 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 배수정 | 301호 | 2021-03-22 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김규영 | 102호 | 2024-05-17 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이승민 | 202호 | 2021-05-21 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박지혜 | B101호 | 2025-03-31 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| PIAO JINGTIAN | 미상 | 2018-11-23 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박선영 | 2층 전부 | 2024-03-08 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| PIAO WENGE | 미상 | 2025-08-13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 대상은 없습니다. 조사된 18명은 모두 개별 점유·임차 조사대상입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 경우가 많아, 배당요구 여부만으로 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,151,086,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,910,864원 |
| 인수 · 김현희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍사민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박영록 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 차재국 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)트리뷰디앤씨 대표 안해경 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 가온누리씨엠 대표 조연화 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사트리뷰디앤씨 | 1,200,000,000원 | 1,137,175,536원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 홍선화 | 306,911,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 매수인 인수액은 110,000,000원이며, 채권 총 미배당은 369,735,810원입니다. 신청채권자 홍선화의 청구액 306,911,346원은 신건 가정에서도 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금·우선변제 여부가 미상인 임차인이 있어 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 건국대학교 사범대학 부속중학교 북동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(가)는 점포, 기호(나)는 점포 및 사무실, 기호(다)는 다가구용 단독주택, 기호(라)는 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콩크리트조·철근콘크리트조·알.씨조 및 조적조·연와조 건물이 포함됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설이 있고, 다가구용 단독주택과 주택에는 난방시설도 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이 포함되며, 일부 도로 저촉·접합 및 공원 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확정. 대항력 有로 조사된 임차인 가운데 보증금 미상자가 다수이므로 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 2명 확인. 오정애와 대한미용사회 광진구지회는 전입일이 확인되지 않아 대항력 존재 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 우선변제권 별도 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 대부분이므로 배당요구 여부만으로 소멸 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 실질취득원가 계산. 최저매각가 1,151,086,400원에 현재 산정된 인수액 110,000,000원과 추가 확인되는 보증금 위험을 더해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 원본 목록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 무배당 구조 확인. 신건 가정에서도 홍선화의 예상배당은 0원이며 총 미배당은 369,735,810원입니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 임차보증금은 남을 수 있다”
이 사건은 등기부만 보면 2025.06.05. 근저당을 기준으로 그 뒤의 경매개시결정이 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 실제 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 조사된 18명 중 15명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 예상배당에서도 확인된 보증금 110,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 더 중요한 점은 대항력 있는 임차인 중 보증금 미상자가 다수라는 사실입니다.
따라서 이 물건에서 1,151,086,400원이라는 최저가만 보는 것은 의미가 부족합니다. 실제 판단 기준은 낙찰가에 인수되는 보증금을 더한 실질취득원가입니다. 현재 110,000,000원은 확인된 부분일 뿐이고 추가 인수 가능성이 열려 있으므로, 권리관계 확정 전에는 높은 위험등급으로 접근하는 것이 맞습니다.
