수원지방법원 2025타경55817. 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 107호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태상 해당 107호는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이지만 현황 사무실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박준환이며 2022.03.23. 매매, 거래가액 1,252,543,500원으로 등기되었습니다.
권리의 기준점은 2022.03.25. 설정된 의왕농업협동조합 근저당 채권최고액 2,208,000,000원입니다. 이후 국·화성시·국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 문제는 별도입니다. 배당표에서는 최현웅의 보증금 20,000,000원이 대항력 있는 보증금으로 전액 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55817 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 107호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 124-6 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하6층~지상13층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 박준환 · 2022.03.23. 매매 · 거래가액 1,252,543,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,000,000원 / 1,170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,040,806,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.25. 근저당
최초 2021.09.10. 주식회사재권 명의로 소유권보존 후 주식회사무궁화신탁으로 신탁되었고, 2022.03.25. 신탁등기가 말소된 뒤 박준환에게 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 의왕농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2025.03.13. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었고, 2025.05.02. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 인수 추정 20,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 젠코어바시티 주식회사(김주량) | 1층 107호 43.2000㎡ | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정도희 | 1층 108호 46.4000㎡ | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현웅 | 채울프라자 301,302호 280.0000㎡ | 20,000,000원 | 8,000,000원 | 2021.07.06 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 바시티 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
젠코어바시티 주식회사(김주량)는 2023.10.04. 전입으로 말소기준권리인 2022.03.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 정도희도 2025.04.15. 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 최현웅은 2021.07.06. 전입으로 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 보증금 20,000,000원은 배당추정에서 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 11.7억, 실질취득 11.9억
현재 회차 최저매각가는 1,170,000,000원입니다. 여기에 배당추정상 매수인이 인수하는 최현웅 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득액은 1,190,000,000원입니다. 따라서 입찰가격만 볼 것이 아니라 인수금액까지 합친 총 취득부담으로 판단해야 합니다.
| 현재 회차 | 최저가 1,170,000,000원 + 인수 20,000,000원 = 1,190,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 매각가 936,000,000원 + 인수 20,000,000원 = 956,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 매각가 748,800,000원 + 인수 20,000,000원 = 768,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,100,000원 |
| 인수 · 임차인 최현웅 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 의왕농업협동조합 | 2,208,000,000원 | 1,155,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,208,000,000원 중 1,155,900,000원이 배당되고 1,052,100,000원이 미배당으로 남습니다. 최현웅 보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여울초등학교 북동측 인근으로 아파트, 학교, 업무용·상업용빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 현황 이용. 1층 107호는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이지만 현황 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가 6,284,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽공도와 연계되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최현웅 보증금 20,000,000원. 배당추정상 매수인 인수로 잡혀 있으므로 낙찰가에 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 점유부분 불일치 확인. 최현웅은 현황조사에 채울프라자 301,302호로 표시되어 있습니다. 현재 매각대상 107호와의 관련성을 원문에서 확인해야 합니다.
- 바시티 대항력 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 추가 인수 여부를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
- 107호 임차인. 젠코어바시티 주식회사(김주량)는 보증금 30,000,000원, 월차임 3,000,000원이고 전입일 2023.10.04.로 말소기준권리 이후입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 실제 배당이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 현황 용도. 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실 이용 중이므로 실제 사용·인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 임차관계 확인이 먼저다
이 사건은 2022.03.25. 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 점만 보면 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 그러나 매수인 부담이 0원인 사건은 아닙니다. 배당추정상 대항력 있는 최현웅 보증금 20,000,000원이 인수되고, 바시티는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력도 미상입니다.
따라서 현재 회차에서는 최저가 1,170,000,000원이 아니라 실질취득 1,190,000,000원을 기본값으로 봐야 합니다. 특히 최현웅의 점유부분이 매각대상 107호와 다르게 표시되어 있다는 점과 바시티의 미상 임차정보를 원본에서 해소하기 전에는 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로만 판단하면 안 됩니다. 등기권리는 정리되지만, 임차인 인수범위는 확인이 필요한 사건입니다.
