수원지방법원 2025타경55817. 대상은 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층302호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태상 기호(3,4)는 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 박준환이며, 2021.03.23 매매를 원인으로 2021.04.16 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 519,629,000원입니다.
같은 날 설정된 의왕농업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,080,000,000원이 이 물건의 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.03.13 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 농업협동조합자산관리회사가 2025.05.02 임의경매개시결정을 받았습니다. 매수인이 떠안을 권리는 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55817 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종 근린생활시설(의원) · 현황 영업중지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호·302호 |
| 소유자 | 박준환 · 2021.03.23 매매 · 거래가액 519,629,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,040,806,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름에서 핵심은 2021.04.16 의왕농업협동조합 근저당입니다. 2019.05.16 안산신용협동조합 근저당은 2021.04.16 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당 이후 등기된 국의 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 점유 해소는 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 젠코어바시티 주식회사(김주량) | 1층 107호 43.2000㎡ | 2023.10.04 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정도희 | 1층 108호 46.4000㎡ | 2025.04.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현웅 | 채울프라자 301,302호 280.0000㎡ | 2021.07.06 | 20,000,000원 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 3건은 모두 2021.04.16 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 이 가운데 대상 302호를 포함하는 점유 기재는 최현웅 · 301,302호 280.0000㎡이며, 보증금 20,000,000원·월차임 8,000,000원, 전입일 2021.07.06으로 기재돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제권이 있다고 단정하지 않습니다.
감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있는 반면, 현황조사와 매각물건명세서에는 위 점유관계가 기재돼 있습니다. 대항력에 따른 보증금 인수는 없지만 실제 점유자의 인도 여부와 점유 해소 절차는 입찰 전에 원본 기록과 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 370,000,000원, 시세 검증이 먼저
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 370,000,000원입니다. 등기상 박준환의 과거 취득 거래가액은 519,629,000원이지만 이는 2021.03.23 매매 당시의 등기 기재 금액이므로 현재 시세 자체로 볼 수는 없습니다.
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가 시나리오입니다. 주변 또는 유사 상가의 최근 실거래와 직접 대조하기 전에는 370,000,000원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지로 탐문된 물건이므로, 실제 이용상태와 임대·매매 비교가격 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 364,020,000원 | 715,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 788,944,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 847,315,200원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,980,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 의왕농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 364,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,980,000원을 제외한 364,020,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 715,980,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 새솔동 수노울중앙공원 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트·단독주택·다가구주택·학교·업무용 및 상업용빌딩·관공서·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호·302호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 자체 내부인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 강화유리창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수설비·소방설비·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 계획·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·중로2류(폭 15m~20m) 접합이며, 가축사육제한구역·특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 최현웅이 301,302호 280.0000㎡를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 상태와 점유 해소 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 최현웅의 보증금 20,000,000원·월차임 8,000,000원은 기재돼 있으나 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구와 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 기흥세무서장·동화성세무서장·양산세무서장 관련 압류가 등기돼 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 영업 상태 확인. 감정평가상 제1종 근린생활시설(의원)이지만 현황 영업중지로 탐문됐습니다. 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 370,000,000원을 주변 상가·근린생활시설의 최근 임대·매매 사례와 비교한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 문제”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.04.16 의왕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 3건도 전입일이 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 권리와 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 370,000,000원인 신건이고, 과거 등기상 거래가액 519,629,000원만으로 현재 가격의 유불리를 판단할 수 없습니다. 더구나 감정상 제1종 근린생활시설(의원)이면서 현황 영업중지로 탐문된 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 사건은 인수 위험보다 실제 점유·영업 상태와 현재 상권 가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
