수원지방법원 2025타경55817. 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 108호입니다. 감정평가 이용상태는 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이지만 현황은 인접 호수와 경계 구분 없이 음식점 ‘강깍집’으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 박준환이며 2022.03.25. 거래가액 1,252,543,500원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 의왕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원으로 감정가보다 크고, 이후 국세·지방세 압류 4건과 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차보증금 20,000,000원의 별도 인수가 배당 시뮬레이션에 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55817 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층108호 |
| 등기상 표시 | 경기도 화성시 동탄구 여울동 982-1 이너매스여울숲 · 경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 124-6 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종 근린생활시설(휴게음식점) · 현황 인접호수와 경계구분 없이 음식점(강깍집) 이용 |
| 소유자 | 박준환 · 2022.03.25. 거래가액 1,252,543,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,000,000원 / 1,170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,040,806,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 확인
말소기준은 2022.03.25. 의왕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 2,208,000,000원이며 공동담보로 이너매스여울숲 제1층 제107호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2025.03.13. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.05.02. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 기흥세무서장·화성시 동탄출장소장·동화성세무서장·양산세무서장 관련 압류 4건은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당에서 선차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 젠코어바시티 주식회사(김주량) | 1층 107호 43.2000㎡ | 2023.10.04 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정도희 | 1층 108호 46.4000㎡ | 2025.04.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현웅 | 채울프라자 301,302호 280.0000㎡ | 2021.07.06 | 20,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 젠코어바시티 주식회사(김주량)와 정도희는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 정도희는 보증금 자체가 확인되지 않은 상태여서 보증금 액수는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
최현웅은 전입일 2021.07.06.로 말소기준인 2022.03.25.보다 빠르고, 배당 시뮬레이션에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리돼 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 보증금 20,000,000원은 신건 낙찰가 1,170,000,000원보다 작으므로 대항력 인수형의 ‘실질취득액이 보증금으로 고정되는’ 구조는 아니며, 현재 회차 실질취득액은 1,190,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 1,190,000,000원
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 1,170,000,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 20,000,000원이 별도로 남으므로 실제 자금부담 기준 금액은 1,190,000,000원입니다. 이는 감정가보다 20,000,000원 높은 수준입니다.
실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 소유자의 2022.03.25. 취득 거래가액 1,252,543,500원이 확인되지만 이는 현재 시세를 직접 대체하는 최근 실거래 평균 자료가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,100,000원 |
| 인수 · 임차인 최현웅 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 의왕농업협동조합 | 2,208,000,000원 | 1,155,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 2,208,000,000원 중 예상배당은 1,155,900,000원, 미배당은 1,052,100,000원입니다. 최현웅 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분 도넛에는 포함하지 않았습니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 20,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,170,000,000원 | 20,000,000원 | 1,190,000,000원 | 1,052,100,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 936,000,000원 | 20,000,000원 | 956,000,000원 | 1,283,760,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 748,800,000원 | 20,000,000원 | 768,800,000원 | 1,469,088,000원 |
보증금 20,000,000원은 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액으로 동일하게 반영돼 있습니다. 따라서 유찰 가격만 보고 판단하지 말고 각 회차마다 매각가 + 20,000,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 956,000,000원이나 768,800,000원이 현재 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여울초등학교 북동측 인근으로 아파트·학교·업무용 및 상업용 빌딩·관공서·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이지만 현황은 인접 호수와 경계 구분 없이 음식점 ‘강깍집’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층·지상13층 건물 내 1층 호실이며 외벽은 석재붙임, 내부는 자체 인테리어, 창호는 알루미늄샷시 강화유리입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수설비·소방설비·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 6,284,000원/㎡, 지목은 대, 상업용 토지입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,170,000,000원에 인수보증금 20,000,000원을 더한 1,190,000,000원을 자금 기준으로 잡습니다.
- 최현웅 임대차 원본 확인. 점유 부분이 채울프라자 301·302호로 기재돼 있으면서 배당 계산에는 본건 매수인 인수로 반영돼 있어 적용 관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 108호 점유자 정도희. 전입일은 2025.04.15.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다.
- 호실 경계. 108호가 인접 109호와 경계 구분 없이 음식점으로 이용 중인 현황을 확인하고 실제 인도 범위와 시설 상태를 점검합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 체납세 관련 서류를 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 해당 상가의 임대수익·공실·현장 거래가격을 별도 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 호수와 임차관계를 직접 대조합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 인수액은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 의왕농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 배당 시뮬레이션은 대항력 임차보증금 20,000,000원을 매수인에게 남깁니다. 그래서 신건에서 보이는 1,170,000,000원이 최종 취득부담이 아니라 1,190,000,000원이 실질취득 기준입니다.
더 중요한 것은 점유관계입니다. 본건은 108호인데 조사된 임차인들의 점유 부분에는 107호와 채울프라자 301·302호도 함께 기재돼 있고, 108호 자체는 인접 호수와 경계 없이 음식점으로 이용 중입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 후순위 등기 소멸은 확인되지만, 임대차 적용 범위와 호실 경계를 원본으로 정리하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
