수원지방법원 2025타경55817. 등기 대상은 채울프라자 3층 301호인 집합건물이고, 사건 용도 표시는 대지입니다. 감정평가 이용상태는 제1종 근린생활시설(의원)이며 현황은 영업중지인 것으로 탐문됐습니다. 현 소유자 박준환은 2021.04.16. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 921,888,000원입니다. 같은 날 의왕농업협동조합이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 화성시와 국의 압류 4건이 붙었고, 2025.03.13. 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이어 2025.05.02. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 압류등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 3층 301호 · 제1종 근린생활시설(의원), 현황 영업중지 |
| 소유자 | 박준환 (2021.04.16. 소유권이전 · 거래가액 921,888,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 609,000,000원 / 609,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,040,806,872원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.16. 의왕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
2019년 안산신용협동조합 근저당은 2021.04.16. 말소됐고, 같은 날 박준환의 소유권이전과 의왕농업협동조합 근저당 설정이 이뤄졌습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2021.04.16.입니다. 이후 화성시·기흥세무서장·동화성세무서장·양산세무서장 관련 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후
사건 자료상 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인은 3명입니다. 본 주소인 3층 301호와 직접 겹치는 점유 표시는 최현웅의 채울프라자 301,302호 280.0000㎡이며, 나머지 2명은 1층 107호와 108호로 조사됐습니다. 세 사람 모두 전입일이 2021.04.16. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 젠코어바시티 주식회사(김주량) | 1층 107호 43.2000㎡ | 2023.10.04 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정도희 | 1층 108호 46.4000㎡ | 2025.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현웅 | 채울프라자 301,302호 280.0000㎡ | 2021.07.06 | 20,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
핵심은 세 임차인의 전입일이 모두 말소기준 이후라는 점입니다. 따라서 확인된 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 정도희의 보증금은 미상이고 각 임차인의 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구관계를 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 609,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,490,000원 |
| 2. 근저당 · 의왕농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 600,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 609,000,000원 매각을 가정하면 근저당 채권최고액 1,080,000,000원 중 600,510,000원이 배당되고 479,490,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 수노울중앙공원 북동측 인근으로 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 용도. 감정평가상 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황은 영업중지인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호·302호로 조사됐고, 외벽은 석재붙임, 내부는 자체 인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 강화유리창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지이며, 동측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·중로2류 접합이며, 가축사육제한구역·특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 현재 분석상 매수인 인수는 0원이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없습니다.
- 301·302호 점유 확인. 최현웅이 채울프라자 301,302호 280.0000㎡를 점유하는 것으로 조사돼 실제 인도범위와 점유상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계 재확인. 최현웅의 전입일은 2021.07.06.로 말소기준 이후지만, 보증금 20,000,000원·월세 8,000,000원의 계약관계와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 근저당보다 먼저 배당될 수 있으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 609,000,000원이 감정가와 같은 신건입니다. 상업용 의원의 영업중지 상태를 감안해 주변 동일·유사 상가의 실제 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 의왕농업협동조합 근저당은 채울프라자 3층 302호도 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·점유관계를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 다른 문제”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.16. 의왕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류 4건과 임차인 전입은 모두 후순위입니다. 임차인 3명 가운데 301·302호 점유자로 확인되는 최현웅 역시 전입일이 말소기준 이후여서 현재 분석상 매수인이 떠안을 보증금은 없고, 예상 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실을 가격 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 최저가는 감정가와 같은 609,000,000원의 신건이고, 이용상태는 제1종 근린생활시설(의원), 현황은 영업중지입니다. 현재 회차에서 근저당 미배당도 479,490,000원에 이릅니다. 결론적으로 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 상업용 물건입니다.
