수원지방법원 2025타경56481. 수원시 권선구 호매실동 프리마비즈타워 지하1층 비126호입니다. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(기타공장)이고, 대상 건물은 피씨조 평지붕 6층 건물입니다. 현재 소유자는 최흥식이며, 2023.09.20. 매매를 원인으로 2023.10.11. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 303,798,066원입니다.
권리 흐름의 중심은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 1,104,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 2025년 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56481 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비126호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(기타공장) · 지하1층 비126호 |
| 소유자 | 최흥식 · 2023.09.20. 매매 · 거래가액 303,798,066원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 950,312,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.10.11. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고 채무자는 최흥식입니다. 이 근저당권은 비123호·비124호·비125호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2025.03.26. 국 압류, 2025.06.26. 임의경매개시결정, 2025.07.23. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 신건 224,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 224,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 전유부분이 지하1층의 공장(기타공장) 용도인 만큼, 일반 주거용 집합건물과 같은 방식으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 883,936,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 928,108,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 963,447,040원 |
유찰이 진행되면 매각가는 179,200,000원, 143,360,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반면 우리은행 근저당권의 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 미배당액은 신건에서 883,936,000원, 1회 유찰 시 928,108,800원, 2회 유찰 시 963,447,040원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,104,000,000원 | 220,064,000원 |
| 미배당 | - | 883,936,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,936,000원 공제 후 우리은행 근저당권에 220,064,000원이 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 권선구청 서측 근거리에 위치하며, 부근에는 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 서수원로가 개설되어 있어 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층 비126호이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(기타공장)입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 동측으로 대로1류·소로1류, 서측으로 중로1류가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반적인 업무시설이나 상가로 가정하지 말고, 집합건축물대장상 공장(기타공장) 용도를 전제로 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 비126호의 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권은 비123호·비124호·비125호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국과 수원시 압류가 존재하며 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 세액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 224,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 용도의 실거래·임대수익·공실 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.11. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 국·수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 가격 224,000,000원이 싸다는 결론은 나오지 않습니다. 대상은 지하1층의 공장(기타공장)이고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 진입장벽은 낮지만 가격·사용성·환금성 검증이 먼저인 유형입니다. 신건에서는 권리 안전성보다 실제 사용 가능성과 적정 매입가를 확인하는 것이 핵심입니다.
