수원지방법원 2025타경56481. 대상은 수원시 권선구 호매실동 프리마비즈타워 지하1층 비123호입니다. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(기타공장)이며, 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층에 위치합니다. 최흥식이 2023.09.20. 매매를 원인으로 2023.10.11. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 253,346,556원입니다.
같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고, 이 근저당은 비123호뿐 아니라 같은 프리마비즈타워 지하1층 비124호·비125호·비126호를 공동담보로 두고 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56481 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비123호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(기타공장) · 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층 비123호 |
| 소유자 | 최흥식 · 2023.09.20. 매매 · 2023.10.11. 소유권이전 · 거래가액 253,346,556원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 950,312,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.10.11. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.03.26. 수원세무서장 관련 압류, 2025.06.26. 임의경매개시결정, 2025.07.23. 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.04.24. 권선구청장 압류는 2026.04.09. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 구조를 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 183,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격 수치가 확인되지 않으므로 이 금액을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘비싸다’고 판단하지 않습니다. 확인 가능한 것은 법원이 적용한 회차별 가격 시나리오입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 183,000,000원 | 924,362,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 146,400,000원 | 960,449,600원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 117,120,000원 | 989,319,680원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 146,400,000원, 117,120,000원으로 낮아지지만, 그만큼 담보채권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액으로, 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,104,000,000원 | 179,638,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 924,362,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 183,000,000원 가정 시 집행비용 3,362,000원을 제외한 179,638,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 924,362,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 권선구청 서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 서수원로가 개설되어 있어 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분의 용도는 공장(기타공장)으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층 비123호이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 사다리형이며 공장·제1종근린생활시설·업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로1류·소로1류, 서측으로 중로1류가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가 참고사항의 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 전유부분 용도가 공장(기타공장)으로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 필요한 사용 조건을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 비123호와 비124호·비125호·비126호를 공동담보로 하고 있습니다.
- 가격 검증. 현재 신건 183,000,000원에 대한 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 자체를 시세로 단정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 압류 말소 여부, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음을 입찰 전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.11. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 183,000,000원과 비교할 실거래 수치가 없고, 전유부분 용도는 공장(기타공장), 위치는 지하1층이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능하지만 가격 메리트는 현장·용도·시장 확인 뒤 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
