수원지방법원 2025타경56481. 수원 권선구 호매실동 프리마비즈타워 지하1층 비124호입니다. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(기타공장)으로 기재돼 있습니다. 소유자 최흥식은 2023.09.20. 매매를 원인으로 거래가액 367,084,027원에 소유권을 취득했고, 같은 날 등기된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,104,000,000원입니다. 이 근저당은 비123호·비125호·비126호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 국세 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 순서대로 붙었고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비124호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 집합건축물대장상 공장(기타공장) · 6층 건물의 지하1층 |
| 소유자 | 최흥식 (2023.09.20. 매매 · 거래가액 367,084,027원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 950,312,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않으며, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2023.10.11. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 수원세무서장 관련 압류, 임의경매개시결정, 권선구청장 관련 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 265,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 최저가 기준 실질취득금액도 265,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 265,000,000원이 최근 시장가격 대비 할인된 수준인지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 건축물대장상 용도가 공장(기타공장)이고 위치가 지하1층인 만큼, 주거형 집합건물처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,510,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,104,000,000원 | 260,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 265,000,000원 가정 시 집행비용 4,510,000원과 우리은행 근저당 260,490,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 미배당액은 843,510,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 권선구청 서측 근거리에 위치하며, 부근에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 서수원로가 개설돼 있으며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(기타공장)입니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층 중 비124호이며, 해당 건물에는 위생·급배수·승강기· 소방설비가 돼 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측으로 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로1류(폭 10m~12m), 서측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구· 비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 260,490,000원 | 843,510,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 895,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 937,574,400원 | 0원 |
유찰이 발생해 매각대금이 내려가더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 우리은행 근저당의 미배당액은 843,510,000원에서 895,768,000원, 937,574,400원으로 증가합니다. 이는 채권자 측 회수 부족액의 변화이지, 매수인이 별도로 부담하는 금액의 증가가 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 집합건축물대장상 전유부분은 공장(기타공장)입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성. 대상은 6층 건물의 지하1층 비124호입니다. 지하층 공장 물건의 실제 매수층과 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 265,000,000원을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 실제 거래 사례 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 비123호·비125호·비126호와 공동담보입니다. 관련 물건의 진행상황과 배당관계를 원본 서류에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 압류·세금 확인. 수원세무서장 및 권선구청장 관련 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 시 조세채권 순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 권리 인수 측면은 단순한 편입니다. 현재 회차 기준 실질취득금액도 최저매각가와 동일한 265,000,000원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 비교 실거래가 없고, 대상이 지하1층 공장(기타공장)이라는 점을 감안하면 이 사건의 핵심은 할인율보다 환금성·실사용 가능성·실제 시장가격 검증입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 용도는 확인 후 판단”입니다.
