수원지방법원 2025타경56481. 경기도 수원시 권선구 호매실동 프리마비즈타워 지하1층 비125호입니다. 집합건축물대장상 전유부분의 용도는 공장(기타공장)으로 기재되어 있고, 대상 건물은 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층에 위치합니다. 현 소유자는 최흥식이며, 2023년 9월 20일 매매를 원인으로 2023년 10월 11일 거래가액 303,798,066원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고 비123호·비124호·비126호와 함께 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56481 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 지하1층 비125호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24 |
| 용도 / 위치 | 공장(기타공장) · 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층 |
| 소유자 | 최흥식 · 거래가액 303,798,066원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 950,312,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021년 아시아신탁과 코리아신탁 명의의 신탁등기는 각각 등기부상 이미 말소되었고, 2023년 10월 11일 최흥식에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 1,104,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 224,000,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 883,936,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 928,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 963,447,040원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 224,000,000원 → 179,200,000원 → 143,360,000원으로 낮아지고, 우리은행 근저당 채권의 미배당은 883,936,000원 → 928,108,800원 → 963,447,040원으로 커집니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,104,000,000원 | 220,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당액은 883,936,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 권선구청 서측 근거리에 위치하며, 부근에는 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 서수원로가 개설되어 있어 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분의 용도는 공장(기타공장)이며, 대상은 피씨조 평지붕 6층 건물의 지하1층 비125호입니다.
- 설비. 프리마비즈타워 주건축물제1동에는 위생설비·급배수설비·승강기설비· 소방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 동측으로 대로1류 및 소로1류, 서측으로 중로1류가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구· 비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 별도로 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(기타공장)입니다. 실제 이용형태가 공부상 용도와 부합하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 224,000,000원을 곧바로 시장가격으로 보지 말고 유사 공장·업무시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 비123호·비124호·비126호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 물건의 매각·배당 진행 상태를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 세금·비용 확인. 국과 수원시의 압류가 등기되어 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 용도
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 10월 11일 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 적고 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 지하1층 공장(기타공장)이고 현재 신건 최저가가 224,000,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 추가 검증이 필요한 물건입니다.
