대전지방법원 2023타경58600. 당진시 송산면 송산로 580-7의 1층101호 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 강광일이고, 2017.07.20. 설정된 당진축산업협동조합의 채권최고액 90,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 압류·가압류·현재의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 점유관계입니다. 조사된 임차인은 16명이고, 이 가운데 신용문은 보증금 80,000,000원, 장명숙은 보증금 30,000,000원·월세 450,000원, 김민욱은 보증금 10,000,000원·월세 550,000원, 김순기는 보증금 60,000,000원으로 조사됐습니다. 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 그러나 이들의 전입일은 모두 2017.07.20. 말소기준권리보다 늦고, 제공된 판정도 모두 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경58600 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 송산로 580-7, 1층101호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 강광일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 1,304,006,241원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.20. 당진축산업협동조합 근저당 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 2017년 7월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 봉화빌리지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
기준점은 2017.07.20. 당진축산업협동조합 근저당입니다. 2021.04.13. 국의 압류, 2021.06.30. 나영미 가압류, 2022.04.06. 농협은행 주식회사 가압류, 2023.11.08. 당진축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2023.11.29. 최용 가압류, 2024.05.08. 당진시 압류는 모두 기준권리 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 16명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 임차인은 16명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 전입일은 가장 빠른 문신철의 2017.10.12.부터 2023.02.03.까지로, 모두 말소기준일 2017.07.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 사람이 많고, 보증금도 미상인 경우가 많아 실제 배당순위는 원문서 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 | 2020.06.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연희 | 2019.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문신철 | 2017.10.12 | 미상 | 2023.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신용문 | 2019.09.09 | 80,000,000원 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장명숙 | 2021.12.17 | 30,000,000원 / 450,000원 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영미 | 2019.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진호 | 2020.10.29 | 미상 | 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최용 | 2021.03.08 | 미상 | 2024.01.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민욱 | 2020.10.05 | 10,000,000원 / 550,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허미연 | 2021.03.03 | 미상 | 2024.01.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽충근 | 2019.06.03 | 미상 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임춘실 | 2023.02.03 | 미상 | 2023.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원영수 | 2020.07.31 | 미상 | 2023.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순기 | 2020.04.20 | 60,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영욱 | 2021.04.29 | 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손유화 | 2021.05.03 | 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 할인 여부는 단정 금지
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 116,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 116,000,000원입니다. 다만 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 근저당 · 당진축산업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 나영미 | 35,000,000원 | 23,576,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,538,804원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최용 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 216,538,804원 중 113,576,000원이 배당되고, 미배당은 102,962,804원입니다. 제공된 배당안은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 102,962,804원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 125,809,204원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 144,035,124원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이새시창 등이며 급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~5미터 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이고 토지면적은 275.0㎡, 공시지가는 97,700원/㎡이며 완경사의 부정형 토지입니다.
- 규제. 준보전산지·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역·역사문화환경보존지역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 소유권 대지권의 목적 토지 일부는 공부상 임야·전 등이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 16명 재확인. 현황조사·매각물건명세서·문건접수 내용을 호수별 실제 점유와 대조하고, 보증금 미상자의 계약관계를 확인하세요.
- 최용 관계 확인. 임차인 최용과 등기부상 최용 가압류의 관계, 실제 점유 및 채권관계를 원문서로 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 많아 배당표는 그대로 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 절차 상태 확인. 2025년 경매 유예·정지 결정 발송 이력이 있으므로 매각기일 진행 여부와 최신 법원 공고를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교수치가 없으므로 현장 중개업소·유사 다세대 거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원이며 각 시나리오에서도 제공된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 현장 점유를 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다
등기와 대항력만 보면 구조는 분명합니다. 2017.07.20. 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며 조사된 임차인 16명도 모두 그 이후 전입입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 별개입니다. 다수 임차인, 보증금 미상, 우선변제 미확인, 관계인 가능성이 표시된 임차인, 경매 정지·유예 발송 이력이 겹칩니다. 여기에 시세를 판단할 최근 실거래 수치도 없고 단지 경매 통계는 평균 3.2회 유찰입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 점유·배당 확인 부담은 높고, 신건 가격의 매력은 확인 전까지 보류입니다.
