대전지방법원 2023타경58600. 당진시 송산면 송산로 580-7, 봉화빌리지205동 2층 202호로 파악되는 다세대 물건입니다. 소유자는 강광일이고 2017.07.20 소유권보존과 같은 날 당진축산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국 압류·경매개시결정·최용 가압류·당진시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인에게 넘어오는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인은 모두 16명이고, 이 중 신용문 80,000,000원, 장명숙 30,000,000원, 김민욱 10,000,000원, 김순기 60,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유자·계약관계·명도 대상은 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경58600 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 송산로 580-7, 2층202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 봉화빌리지205동 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 구조 |
| 소유자 | 강광일 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 1,304,006,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2017.07.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.07.20 을구 1번 당진축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 102,000,000원으로 기재돼 있고, 2019.09.03에는 같은 1번 근저당권에 채권최고액 48,000,000원 변경이 등기돼 있습니다. 반면 예상배당은 102,000,000원을 근저당 배당액으로 사용하고 있으므로, 실제 채권최고액과 배당기준은 입찰 전 등기 원문과 배당요구 자료를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 16명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 16명입니다. 전입일은 모두 2017.07.20 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 많고 보증금 미상 점유자가 다수 존재해, 인수 위험과 별개로 점유·명도 확인은 필수입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 | 2020.06.01 | 미상 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연희 | 2019.10.11 | 미상 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문신철 | 2017.10.12 | 미상 | - | 2023.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신용문 | 2019.09.09 | 80,000,000원 | - | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장명숙 | 2021.12.17 | 30,000,000원 | 450,000원 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영미 | 2019.06.14 | 미상 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진호 | 2020.10.29 | 미상 | - | 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최용 | 2021.03.08 | 미상 | - | 2024.01.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민욱 | 2020.10.05 | 10,000,000원 | 550,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허미연 | 2021.03.03 | 미상 | - | 2024.01.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽충근 | 2019.06.03 | 미상 | - | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임춘실 | 2023.02.03 | 미상 | - | 2023.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원영수 | 2020.07.31 | 미상 | - | 2023.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순기 | 2020.04.20 | 60,000,000원 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영욱 | 2021.04.29 | 미상 | - | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손유화 | 2021.05.03 | 미상 | - | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 당진축산업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 최용 | 80,000,000원 | 39,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 182,000,000원 중 141,184,000원이 배당되고, 40,816,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 경매 진행 이력 — 정지·유예 결정 발송 반복
| 발송일 | 대상 / 내용 | 도달 |
|---|---|---|
| 2025.04.11 | 임차인 최O · 경매유예정지결정 발송 | 2025.04.16 |
| 2025.04.11 | 채권자 당OOOOOOOO · 경매유예정지결정 발송 | 2025.04.11 |
| 2025.04.14 | 임차인 김OO · 경매유예정지결정 발송 | 2025.04.18 |
| 2025.04.14 | 채권자 당OOOOOOOO · 경매유예정지결정 발송 | 2025.04.14 |
| 2025.08.06 | 채권자 당OOOOOOOO · 경매정지유예결정 발송 | 2025.08.07 |
| 2025.08.06 | 임차인 신OO · 경매정지유예결정 발송 | 2025.08.12 |
정지·유예 결정 발송 이력이 여러 차례 확인됩니다. 현재 매각기일은 2026.09.01로 잡혀 있으나, 실제 입찰 전에는 당일 사건 진행 여부와 추가 정지·변경 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택은 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 구조로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 입지. 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치하고 다세대·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 폭 약 4-5미터 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·성장관리계획구역·역사문화환경보존지역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 97,700원/㎡, 토지면적 275.0㎡, 완경사·부정형으로 파악됩니다.
- 환금성. 봉화빌리지205동은 총 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 2017.07.20 채권최고액 102,000,000원 설정 후 2019.09.03 채권최고액 48,000,000원 변경기재가 있으므로 최신 등기 원문을 대조합니다.
- 임차인 16명 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상 점유자가 다수입니다. 실제 202호 점유자와 각 계약의 대상 호수를 확인합니다.
- 최용 관계 확인. 임차인 최용과 가압류 채권자 최용의 관계, 임대차계약 실재 여부를 확인합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 여러 임차인의 배당요구 여부가 확인되지만 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 제공된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 진행 여부 확인. 경매 정지·유예 결정 발송 이력이 반복된 사건이므로 2026.09.01 실제 매각 진행 여부를 확인합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래가가 없으므로 144,000,000원이 저렴하다고 전제하지 말고 주변 다세대 거래를 별도로 대조합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 말소기준은 2017.07.20 당진축산업협동조합 근저당입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 16명의 임차인도 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 인수액이 없다는 것과 입찰이 단순하다는 것은 다른 문제입니다. 보증금 미상 점유자가 다수이고, 가압류 채권자와 같은 이름의 임차인이 존재하며, 근저당 변경등기와 배당 계산 사이 확인할 부분도 있습니다. 여기에 경매 정지·유예 결정 발송 이력까지 반복됐습니다. 직접 비교할 실거래가도 없어 신건 144,000,000원의 가격 메리트를 인정할 근거 역시 부족합니다. 결론은 등기상 인수는 안전, 점유·절차·가격은 보수적으로 확인입니다.
