대전지방법원 2023타경58600. 당진시 송산면 송산로 580-7, 1층 102호의 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 강광일이고, 2017.07.20. 소유권보존과 같은 날 당진축산업협동조합의 채권최고액 102,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 경매개시결정, 최용의 80,000,000원 가압류, 당진시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 임차관계와 환금성입니다. 확인된 임차인은 총 16명으로 보증금이 확인된 사람과 확인되지 않은 사람이 섞여 있습니다. 다만 가장 이른 전입일도 2017.10.12.로 말소기준일인 2017.07.20.보다 늦어, 이 사건 자료상 모든 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 계산한 매수인의 권리상 실질취득액은 31,453,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경58600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 송산로 580-7, 1층102호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 봉화빌리지205동 · 총 8세대 |
| 사용승인 | 2017.07.11 |
| 소유자 | 강광일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 31,453,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진축산업협동조합 / 1,304,006,241원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.20. 근저당권 · 당진축산업협동조합 · 채권최고액 102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.07.20. 당진축산업협동조합 근저당권입니다. 국의 압류(2021.04.13.), 임의경매개시결정(2023.11.08.), 최용의 가압류 80,000,000원(2023.11.29.), 당진시 압류(2024.05.08.)는 모두 그 이후에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 16명, 모두 말소기준일 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 16명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 모두 말소기준일 2017.07.20. 이후라 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 경우가 있어 그 부분은 미상으로 구분해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 | 2020.06.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연희 | 2019.10.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문신철 | 2017.10.12 | 미상 | 2023.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신용문 | 2019.09.09 | 80,000,000원 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장명숙 | 2021.12.17 | 30,000,000원 / 450,000원 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영미 | 2019.06.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진호 | 2020.10.29 | 미상 | 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최용 | 2021.03.08 | 미상 | 2024.01.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민욱 | 2020.10.05 | 10,000,000원 / 550,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허미연 | 2021.03.03 | 미상 | 2024.01.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽충근 | 2019.06.03 | 미상 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임춘실 | 2023.02.03 | 미상 | 2023.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원영수 | 2020.07.31 | 미상 | 2023.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순기 | 2020.04.20 | 60,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영욱 | 2021.04.29 | 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손유화 | 2021.05.03 | 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 4회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 31,453,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 31,453,000원이 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
봉화빌리지205동은 총 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 이번 물건은 이미 4회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 소규모 다세대라는 용도와 반복 유찰 이력을 함께 보면, 가격만 낮아졌다는 이유로 환금성이 좋아졌다고 보기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,154원 |
| 2. 근저당 · 당진축산업협동조합 | 102,000,000원 | 30,486,846원 |
| 3. 가압류 · 최용 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 182,000,000원 중 예상 배당액은 30,486,846원, 미배당액은 151,513,154원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 폭 약 4~5미터 포장도로를 통해 접근합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 봉화빌리지 205동과 204동은 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 급·배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정 이용상태에는 다수 호가 다세대주택으로, 일부 호는 근린생활시설(식당)로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 97,700원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 소유권 대지권 목적 토지 일부는 공부상 임야·전 등으로 되어 있으나 현황은 대로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 봉화빌리지205동은 총 8세대이고 경매 평균 유찰은 3.2회입니다. 이 사건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 절차상 확인사항
사건 진행 중 2025년에 여러 차례 경매 유예·정지 결정 발송 내역이 있습니다. 2025.04.11. 임차인 최O 및 채권자에게, 2025.04.14. 임차인 김OO 및 채권자에게, 2025.08.06. 채권자와 임차인 신OO에게 관련 결정이 발송됐습니다. 현재 매각기일은 2026.09.01.로 제시돼 있으므로 입찰 직전 진행상태 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 말 것. 최저가가 감정가의 24% 수준이지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 시세 대비 저가 여부는 확정할 수 없습니다.
- 임차인 16명의 실제 점유관계 확인. 대항력은 없지만 임차인 수가 많아 명도와 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 최용의 이중 지위 확인. 임차인 최용과 가압류 채권자 최용의 관계를 임대차계약·가압류 원인과 함께 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 있으므로 배당표 확정 전 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰의 원인 확인. 현재 4회 유찰이고 해당 동 경매 평균도 3.2회로 높아 현장 상태·수요·점유 사정을 직접 점검할 필요가 있습니다.
- 경매 정지·유예 이력 확인. 2025년 정지·유예 결정 발송 이력이 있으므로 2026.09.01. 매각기일 진행 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 감정평가 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다른 문제
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.20. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 16명의 임차인은 모두 그 뒤에 위치해 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리 인수만 놓고 보면 부담이 작습니다.
하지만 입찰 매력도는 별개입니다. 최저가는 31,453,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 총 8세대 규모 다세대이며 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 여기에 16명의 임차관계, 우선변제 미상 항목, 최용의 관계인 가능성, 과거 경매 정지·유예 이력까지 겹칩니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류.” 낮아진 최저가 자체보다 실제 시세와 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
