광주지방법원 2026타경50326. 순천시 덕월동 649-7 소재 201동 302호입니다. 사건 용도는 아파트로 표시되지만, 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층으로 조사됐습니다. 소유자는 유한회사신지주택개발입니다. 2024년 죽암건설주식회사 명의 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후 순천시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 선행 근저당의 말소·이전 기록에는 확인할 부분이 남아 있습니다.
이 사건을 단순한 근저당권 소멸형 물건으로만 보면 위험을 놓칠 수 있습니다. 현황조사서와 감정서에는 공사대금을 지급받지 못한 죽암건설이 유치권을 행사하고 있다는 내용이 있으며, 유치권신고서는 제출되지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 신고서가 없다는 이유만으로 유치권이 존재하지 않는다고 볼 수는 없습니다. 실제 점유, 공사대금채권, 목적물과의 관련성, 변제기 등 성립요건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 덕월동 649-7 201동 3층302호 도로명주소: 소라2길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트(사건 표시) · 연립주택(감정상 이용) · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 거래 비교 기준면적 | 129.081㎡ |
| 소유자 | 유한회사신지주택개발 (단독소유) |
| 감정가 | 611,000,000원 |
| 최저매각가 | 427,700,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,133,198,085원 |
| 소유권보존 | 2020.11.02 |
| 건물 준공 | 2020.10.14 |
| 주거 규모 | 16세대 |
| 점유 관련 사항 | 전입 조사 대상 2명 · 공사대금 관련 유치권 행사 정황 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 유치권이 문제
제시된 말소기준권리는 2024.01.12 설정된 죽암건설주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,712,792,912원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후의 순천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 채권최고액은 채무액 또는 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 공동담보 전체에 관한 기재를 해당 호실의 확정 채무로 단정해서도 안 됩니다.
그러나 유치권은 신고서 제출 여부만으로 성립하거나 소멸하는 권리가 아닙니다. 적법하게 성립한 유치권이 존재한다면 등기상 인수액이 0원으로 계산돼도 인도 지연, 점유 분쟁, 공사대금 해결을 위한 금전 부담이 발생할 수 있습니다. 현재로서는 유치권의 성립 여부와 해당 호실에 관한 행사 범위를 확정할 수 없습니다.
임차·전입 조사 — 후순위 전입 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 이병용 | 2024.12.31 | 미상 / 미상 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김태환 | 2025.09.10 | 미상 / 미상 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이병용과 김태환의 전입신고일은 모두 제시된 말소기준권리인 2024.01.12 이후입니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 임대차 여부 및 점유 권원은 확인되지 않았습니다. 이병용은 현황조사와 매각물건명세서에, 김태환은 현황조사에 나타나므로 두 사람의 권리관계와 현재 점유 상태를 각각 확인해야 합니다. 조사된 두 사람은 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시돼 있지 않으며, 실제 임차인인지 여부는 계약서 등으로 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰에도 평균 이상
가격 판단에서 먼저 확인할 점은 거래 표본이 매우 적고 오래됐다는 사실입니다. 비교 가능한 실거래는 2022년과 2023년의 2건이며 평균은 425,000,000원입니다. 현재 최저매각가 427,700,000원은 이 평균의 100.6%에 해당합니다. 이미 한 차례 유찰됐어도 비교 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 136.41㎡ | 1층 | 450,000,000원 |
| 2022.11 | 135.67㎡ | 1층 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 425,000,000원 |
최신으로 확인되는 거래는 2023.01의 450,000,000원이며, 그 이전 거래는 2022.11의 400,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신으로 제시된 거래가격보다 낮지만, 두 거래의 평균보다는 높습니다. 더욱이 해당 거래들은 2026년 매각 시점을 기준으로 최근 12개월 내 거래가 아니므로, 425,000,000원을 현재의 확정 시세로 간주할 수 없습니다.
비교 거래의 면적은 135.67㎡·136.41㎡로 기재돼 있으며, 물건의 거래 비교 기준면적 129.081㎡와도 차이가 있습니다. 실제 면적 구분과 층별 조건, 건물 상태를 확인하지 않은 채 단순 평균을 적용하면 적정가격을 잘못 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,677,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 죽암건설주식회사 | 4,712,792,912원 | 421,023,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 427,700,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 공제한 뒤 죽암건설주식회사에 421,023,000원이 배당되고 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 죽암건설 근저당의 채권최고액 기준 미배당 추정액은 4,291,769,912원입니다. 이 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 공사대금에 관한 유치권 주장이 별도로 존재한다는 점은 반드시 구별해야 합니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선행 근저당 말소·이전의 효력과 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자인 농업협동조합자산관리회사에 대한 예상배당은 현재 시뮬레이션상 0원으로 표시돼 있으므로, 신청채권과 담보권의 관계도 원본으로 확인해야 합니다.
유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 등기상 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 427,700,000원 | 4,291,769,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 299,390,000원 | 4,418,394,372원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 209,573,000원 | 4,506,953,934원 | 0원 |
유찰이 거듭될 경우 매각대금과 채권자 배당액은 줄어들고 미배당액은 늘어나는 구조입니다. 그러나 표의 인수 추정 0원은 등기상 배당 계산에 한정됩니다. 유치권이 실제로 성립한다면 회차가 낮아져도 그 권리에 따른 인도 문제나 금전 부담이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 덕월동 소재 청암대학교 서측 인근으로, 아파트·단독주택·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있으며, 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 석재치장·페인팅 외벽, 도배·타일 내벽, 새시 창호가 기재돼 있습니다. 필로티 구조이며 승강기·급배수·위생·도시가스 난방·주차장 설비 등이 조사됐습니다.
- 토지. 부정형 공동주택 부지로, 남측 아스팔트 포장 소로에 접합니다. 토지면적은 2,893.0㎡이고 공시지가는 123,700원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역이 기재돼 있고, 준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다. 건축·이용 관련 제한은 해당 필지별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 확인되는 비교 실거래는 2건에 그칩니다. 두 거래의 면적과 층이 대상 물건과 달라, 충분한 가격 비교와 매도 가능성 판단에는 한계가 있습니다.
동일 소재지 관련 경매 집계에서는 평균 유찰 횟수가 1.0회로 표시돼 있습니다. 다만 집계 대상과 기간이 확인되지 않으므로, 이를 근거로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 가격 수준을 예측하기는 어렵습니다. 특히 소규모 공동주택은 최근 거래와 실제 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권의 성립 여부. 죽암건설이 주장하는 공사대금의 계약서·미지급 내역·변제기·공사 대상과 해당 호실의 관련성·실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 유치권신고서가 없다는 사실만으로 위험을 배제하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 유치권을 주장하는 자와 전입 조사 대상인 이병용·김태환의 실제 점유·사용 관계를 확인해야 합니다. 주거와 공사대금 유치권 주장이 어떻게 병존하는지 살펴볼 필요가 있습니다.
- 선행 등기 확인. 순천원예농업협동조합의 2020년 근저당권 말소 표시 및 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 원본으로 대조하고, 말소기준권리와 배당순위를 재검증하세요.
- 임차보증금 확인. 두 전입자 모두 제시된 말소기준 이후 전입으로 분류되지만, 보증금·확정일자·임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다. 임대차관계와 배당요구 여부를 별도로 확인하세요.
- 가격 재산정. 2022~2023년의 비교 실거래 평균만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 대상 면적·층·건물 상태에 맞는 최근 거래와 현장 시세를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 가정 최저가 299,390,000원, 3회 유찰 가정 최저가 209,573,000원을 비교하되, 추가 유찰을 확정적으로 예상하지 말고 유치권 관련 부담을 별도로 고려해야 합니다.
- 매각기일 전 확인. 2026.10.26 매각기일의 변경 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 유치권 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰됐어도 위험이 해소된 것은 아니다”
이 물건은 감정가 611,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 427,700,000원으로 내려왔습니다. 하지만 비교 실거래 평균 425,000,000원보다 높은 가격이며, 그 평균마저 2022년과 2023년의 거래 2건에 근거합니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 유리하다는 결론을 내리기 어렵습니다.
권리관계에서도 신중함이 필요합니다. 후순위 전입자 2명의 보증금과 점유관계가 확정되지 않았고, 선행 근저당권의 말소·이전 기록에 확인할 부분이 있습니다. 특히 죽암건설의 공사대금 관련 유치권 행사 정황은 등기상 인수액 0원이라는 숫자만으로 해소되지 않습니다. 성립 가능한 유치권이 남아 있다면 낙찰 이후에도 인도와 금전 문제를 해결해야 할 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 유치권의 실제 성립 여부와 점유상태, 근저당의 정확한 효력, 전입자의 임대차관계, 현재 시장가격이 확인되기 전에는 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유로 응찰하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 낙찰 이후의 실질 부담을 어디까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.
