광주지방법원 2026타경50326. 사건상 용도는 아파트로 기재되어 있지만 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 대상 전용면적은 129.081㎡입니다. 소유자는 유한회사신지주택개발입니다. 제공된 권리분석 기준의 말소기준권리는 2024.01.12. 설정된 죽암건설주식회사 근저당권으로 채권최고액은 4,712,792,912원입니다. 이후 순천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저매각가가 감정가와 같은 611,000,000원인 신건인데, 비교 실거래는 2022.11. 400,000,000원, 2023.01. 450,000,000원으로 평균 425,000,000원입니다. 최저가는 이 비교 평균의 143.8%이므로, 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50326 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 덕월동 649-7 201동 3층302호 · 도로명주소 소라2길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택 · 전용 129.081㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 |
| 소유자 | 유한회사신지주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 611,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,133,198,085원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도
제공된 말소기준은 2024.01.12. 죽암건설주식회사 근저당권입니다. 2024.05.10. 순천시 압류와 2026.03.09. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2020.11.06. 순천원예농업협동조합 근저당권은 등기내역상 이미 말소로 표시되어 있고, 2026.01.06.에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 함께 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병용 | 2024.12.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태환 | 2025.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 이병용의 전입일은 2024.12.31., 김태환의 전입일은 2025.09.10.로 모두 말소기준일 2024.01.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 611,000,000원은 거래표본을 크게 웃돈다
비교 가능한 거래표본은 2건입니다. 대상 전용면적은 129.081㎡이며, 실거래 표본은 135.67㎡와 136.41㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 136.41㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2022.11 | 135.67㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 425,000,000원 |
비교 거래 범위는 400,000,000원~450,000,000원, 평균은 425,000,000원입니다. 이번 최저가 및 등기상 실질취득액은 611,000,000원으로 비교 평균의 143.8%입니다. 최신 거래인 2023.01. 450,000,000원도 웃돕니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인 여부와 무관하게, 현 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 611,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,510,000원 |
| 2. 근저당 · 죽암건설주식회사 | 4,712,792,912원 | 602,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 죽암건설주식회사 미배당액은 4,110,302,912원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 각 회차 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 성립 시의 부담 역시 이 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 611,000,000원 | 602,490,000원 | 4,110,302,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 488,800,000원 | 481,512,000원 | 4,231,280,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 391,040,000원 | 384,765,440원 | 4,328,027,472원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 488,800,000원으로도 비교 실거래 평균 425,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 매각가는 391,040,000원으로 비교 실거래 범위의 하단 400,000,000원보다 낮아지지만, 그 경우에도 죽암건설 유치권의 성립 여부와 점유 상태를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 덕월동 청암대학교 서측 인근으로, 아파트·단독주택·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있으며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 공동주택단지 남측으로 아스팔트 포장 소로 한 면에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,893.0㎡, 지목 대, 공시지가 123,700원/㎡이며 자연녹지지역·제1종일반주거지역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성 판단. 16세대 규모이고 확인되는 비교 실거래가 2건이어서 가격 검증 표본이 넓지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 죽암건설이 실제로 목적물을 점유하고 있는지, 점유가 계속되고 있는지와 공사대금 채권의 내용을 확인해야 합니다.
- 유치권신고서 미제출만으로 판단 금지. 현황조사서·감정서에는 유치권 행사 사실이 조사되어 있으므로 별도 성립 여부 검증이 필요합니다.
- 임차인 보완 확인. 이병용·김태환 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 을구 등기 원본 대조. 2020.11.06. 근저당권의 말소 표시와 2026.01.06. 1번 근저당권 이전 등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현 최저가 611,000,000원은 비교 실거래 평균 425,000,000원의 143.8%입니다. 등기상 인수 0원만 보고 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 연립주택이므로 현황·건축물대장·집합건물 구조를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 가격과 유치권
임차인만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 이병용과 김태환 모두 2024.01.12. 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 하지만 그것이 이 물건을 안전하고 저렴한 경매물건으로 만들어 주지는 않습니다.
현재 최저가 611,000,000원은 비교 실거래 평균 425,000,000원의 143.8%이고, 최신 거래 450,000,000원도 크게 웃돕니다. 게다가 현황조사서와 감정서에는 죽암건설의 유치권 행사가 조사되어 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원이지만 신건 가격 메리트가 없고, 유치권 검증을 통과해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다. 현 회차의 핵심은 “권리가 소멸하느냐”보다 611,000,000원을 지불할 이유가 있는지, 그리고 유치권이 실제로 성립하는지입니다.
