광주지방법원 2026타경50326. 순천시 덕월동 649-7, 202동 5층 501호입니다. 사건 표기는 아파트이고 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 유한회사신지주택개발이며, 제시된 말소기준권리는 2024.01.12. 죽암건설주식회사 근저당권, 채권최고액은 4,712,792,912원입니다. 이후 순천시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 신건 감정가 446,000,000원이 그대로 최저가입니다. 비교 가능한 거래는 2023년 7월 441,500,000원과 2023년 8월 450,000,000원 두 건이며, 제시된 최근 12개월 평균은 445,750,000원입니다. 현재 실질취득액 446,000,000원은 이 평균의 100.1%로, 최근 평균보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 거래 표본 자체도 두 건이고 시점이 2023년이라 현재 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50326 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 덕월동 649-7 202동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택 이용 중 · 대상면적 84.727㎡ |
| 소유자 | 유한회사신지주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 446,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,133,198,085원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 | 2020.10.14 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권 조사를 분리해 봐야 한다
등기부에는 2020.11.06. 순천원예농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 본 분석에 제시된 말소기준권리는 2024.01.12. 죽암건설주식회사의 채권최고액 4,712,792,912원 근저당권입니다. 2025.04.09. 순천시 압류와 2026.03.09. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에 확인되는 실제 점유자는 이병용·김태환 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2024.01.12. 말소기준권리보다 늦어 제시 자료에서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병용 | 2024.12.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태환 | 2025.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 446,000,000원은 최근 평균보다 0.1% 높다
대상 면적은 84.727㎡이고 면적이 일치하는 실거래는 두 건입니다. 최신 거래는 2023.08. 450,000,000원, 직전 거래는 2023.07. 441,500,000원이며, 두 건 평균은 445,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 84.1㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2023.07 | 84.73㎡ | 4 | 441,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 445,750,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 446,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제시된 445,750,000원의 100.1%입니다. 따라서 전체 평균과의 작은 차이를 근거로 가격 가점을 줄 수 없고, 신건에서 시세보다 싸다는 표현도 부적절합니다. 최신 거래 450,000,000원보다는 4,000,000원 낮지만 실거래 표본이 두 건에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 446,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,860,000원 |
| 2. 근저당 · 죽암건설주식회사 | 4,712,792,912원 | 439,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
446,000,000원 매각 가정에서 채권총액 4,712,792,912원 중 439,140,000원이 배당되고, 미배당액은 4,273,652,912원입니다. 매수인 인수액 계산은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수액은 0원이지만 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 446,000,000원 | 439,140,000원 | 4,273,652,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 356,800,000원 | 351,004,800원 | 4,361,788,112원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 285,440,000원 | 280,643,840원 | 4,432,149,072원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 덕월동 청암대학교 서측 인근이며, 아파트·단독주택·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등에 저촉되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 123,700원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 거래는 2023년 두 건입니다. 거래 표본이 적어 환금성을 낙관적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 죽암건설의 공사대금 미수·유치권 행사 조사 내용을 기준으로 실제 점유 주체, 점유 범위, 공사대금 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 2명 확인. 이병용·김태환의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차관계와 명도 조건을 점검해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 446,000,000원은 최근 평균 445,750,000원의 100.1%입니다. 신건에서 가격 할인 메리트를 전제로 응찰할 근거는 없습니다.
- 거래 표본의 시점. 비교 거래가 2023.07~08 두 건뿐이므로 현재 시장가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 유치권 관련 문구와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 유치권이다
이 사건의 숫자만 보면 단순해 보입니다. 최저가 446,000,000원, 매수인 인수액 계산 0원, 두 점유자의 전입도 말소기준 이후입니다. 하지만 가격은 최근 평균의 100.1%로 할인 메리트가 없고, 현황조사서·감정서에는 죽암건설의 유치권 행사 사실이 조사돼 있습니다. 신고서가 제출되지 않았더라도 그 현장 조사 자체가 핵심 확인사항입니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 싸다”거나 “인수액 0원이라 깨끗하다”는 식으로 접근할 사건이 아닙니다. 현재 회차의 가격 매력은 낮고, 응찰 전 유치권의 실제 점유·성립 여부를 확인하는 것이 우선입니다.
