광주지방법원 2026타경50326. 전라남도 순천시 덕월동 649-7에 위치한 제202동 제5층 제501호입니다. 소유자는 유한회사신지주택개발이며, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 1,133,198,085원입니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 446,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 312,200,000원으로 낮아졌습니다. 과거 확인된 같은 규모의 실거래는 441,500,000원과 450,000,000원으로, 현재 최저가는 그 평균의 70.0%입니다.

그렇다고 현재 시세보다 30% 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 거래가 2023년 7~8월에 집중되어 있어 2026년의 실제 시장가격을 대변하지 못하기 때문입니다. 더 중요한 문제는 감정평가·현황조사에서 확인되는 유치권 행사와 등기상 권리 이력입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년, 그러나 확인할 문제가 있다

제시된 말소기준권리는 2024.01.12 설정된 죽암건설주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,712,792,912원이며 공동담보목록 제2024-7호가 기재되어 있습니다.

이 권리를 기준으로 하면 이후 설정된 순천시 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선행 권리의 이력을 확인하지 않고 이를 최종적인 말소기준으로 확정해서는 안 됩니다.

또 하나의 핵심은 죽암건설주식회사입니다. 2024년 근저당권자일 뿐 아니라 공사대금을 지급받지 못했다는 이유로 유치권을 행사하고 있는 것으로 조사되었습니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 별도의 유치권 주장까지 당연히 해소되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인 필요

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 이병용·김태환 2명입니다. 보증금 대위변제나 보증기관 승계에 따른 중복신고자는 없습니다.

대항력 판단은 제시된 2024.01.12 말소기준권리와 각 임차인의 전입신고일을 비교한 결과입니다. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 선행 근저당의 법적 상태가 달라질 경우 권리 판단도 재검토해야 합니다.

예상배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 배당구조에 따른 추정치입니다. 임차인의 실제 계약 내용과 점유관계, 유치권 주장으로 인한 별도의 부담까지 0원이라고 보장하는 수치는 아닙니다.

③ 유치권 분석 — 이 사건에서 가장 큰 위험

유치권은 등기된 근저당권과 다른 성격의 권리입니다. 실제 유치권이 성립하는지는 공사대금채권과 부동산의 견련성, 변제기, 적법한 점유, 점유의 계속성 및 성립 시점 등을 종합하여 판단해야 합니다.

이 사건에서 유치권을 주장하는 업체는 죽암건설주식회사로, 말소기준 근저당권의 권리자와 동일합니다. 근저당권의 채권최고액이 4,712,792,912원이라는 사실만으로 유치권 피담보채권액을 같은 금액으로 볼 수는 없습니다. 실제 미지급 공사대금과 유치권의 대상 범위는 별도로 입증되어야 합니다.

• 공사대금 채권. 실제 미지급 공사대금의 존재·액수·변제기 및 계약 당사자 확인.
• 점유 주체. 죽암건설이 해당 501호를 직접 또는 적법한 방식으로 점유하고 있는지 확인.
• 점유 시점. 유치권 성립 및 점유 개시 시점이 경매절차와 어떤 관계에 있는지 확인.
• 점유 범위. 감정평가에 기재된 기호 1~4)의 유치권 행사 범위와 본건 501호의 관계 확인.
• 권리 중복. 근저당으로 담보되는 채권과 유치권이 주장되는 채권의 동일성 또는 차이 확인.
• 해결 가능성. 유치권 부존재 확인, 점유 해소 및 인도 가능 여부 확인.

결국 최저가가 312,200,000원이라도, 유치권이 유효하고 해결에 별도 부담이 발생한다면 매수인의 실제 취득 부담은 이보다 커질 수 있습니다. 그 추가 부담의 규모를 특정할 수 없는 상태에서는 과거 실거래와의 가격 차이를 순수한 수익 여력으로 계산할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 70%의 할인율은 과거 가격 기준이다

전용면적이 유사한 거래는 2023년 7월과 8월의 2건입니다. 거래가격은 각각 441,500,000원과 450,000,000원이며, 산술평균은 445,750,000원입니다.

최저가 312,200,000원은 과거 거래 평균 445,750,000원보다 133,550,000원 낮습니다. 계산상 비율은 70.0%입니다. 등기·배당표상 인수액 0원을 적용한 실질취득 추정액 역시 312,200,000원이지만, 여기에는 유치권 해결 비용이나 명도 비용이 포함되어 있지 않습니다.

거래된 세대는 모두 4층으로 기재되어 있고 경매 대상은 5층으로 표시되어 있습니다. 감정평가에는 건물 자체가 4층이라고 되어 있어 층수·건물 동일성 확인도 가격 비교의 선행 조건입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 312,200,000원 가정)

집행비용 5,170,800원을 먼저 공제하고 잔액 307,029,200원이 죽암건설주식회사에 배당되는 추정 구조입니다. 채권최고액 기준으로 계산하며, 당해세·임차인 최우선변제·선행 근저당의 권리관계 변동은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

죽암건설의 채권최고액과 예상배당액의 차이는 4,405,763,712원입니다. 다만 이는 채권최고액을 기준으로 한 미배당 계산액이므로 실제 확정채무나 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 남는다

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 문제는 등기상 채권과 별도로 주장되는 유치권의 유효성 및 그 해결 부담입니다.

따라서 이 사건에서 유찰 시나리오는 가격 하락 효과를 살펴보는 참고자료일 뿐, 유치권이 해소되지 않은 상태에서 안전한 입찰가를 제시하는 근거가 될 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가·거래 현황 기준)

• 입지. 전라남도 순천시 덕월동 청암대학교 서측 인근. 주변에 아파트·단독주택·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 공동주택까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 기재되어 있습니다. 준공일은 2020.10.14이며 16세대 규모입니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 설명합니다. 사건상 아파트 분류와의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지. 대지 면적 2,893㎡, 부정형의 공동주택 부지이며 자연녹지지역·제1종일반주거지역 등이 기재되어 있습니다. 남측으로 소로한면에 접합니다.
• 공시지가. 123,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 확인된 실거래가 2023년 2건에 그쳐 충분한 유동성이나 최신 시세를 검증하기 어렵습니다. 유치권 등 권리 문제는 재매각 시에도 환금성을 제약할 수 있습니다.
• 유치권. 감정평가 기타참고사항에 기호 1~4)의 유치권 행사 사실이 기재되어 있어 해당 범위와 점유상태를 확인할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 유치권 존재·범위. 죽암건설의 실제 공사대금채권, 유치권 성립요건, 해당 호실 점유 여부를 확인해야 합니다. 신고서가 제출되지 않았다는 이유만으로 위험을 제거해서는 안 됩니다.
• 근저당 원본 대조. 2020.11.06 순천원예농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.06 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 대조해야 합니다.
• 말소기준 및 배당순위. 2024.01.12 죽암건설 근저당을 말소기준으로 삼는 것이 정확한지 검토해야 합니다. 신청채권자의 예상배당이 0원으로 계산되는 이유도 확인 대상입니다.
• 층수·용도 불일치. 5층 501호 표기와 감정평가상 4층 건물 설명, 아파트·연립주택 분류 차이를 건축물대장·등기부·감정평가 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차인 계약 및 점유. 이병용·김태환의 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 죽암건설 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2024-7호를 확인하고 피담보채권과 본건의 관계를 검토해야 합니다.
• 세금·관리비. 순천시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 승계 가능성이 있는 공용부분 체납관리비 등을 확인해야 합니다.
• 현재 시세. 2023년 거래 2건을 현재 시세로 사용하지 말고 동일 규모의 최근 거래 및 실제 매도 호가를 별도로 검증해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 가격 하락만을 기준으로 응찰가를 정하지 말고 유치권 해결 가능성과 추가 비용을 반영해야 합니다.
• 입찰 원본. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 법원의 최신 정정·변경 사항을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 위험은 아직 가격에 담기지 않았다”

이 사건은 감정가 446,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 312,200,000원으로 낮아졌습니다. 2023년 실거래 평균 대비 70.0%라는 비율은 분명 눈에 띕니다.

그러나 2023년 거래가격을 2026년 현재 시세로 단정할 수 없고, 유치권 해소 비용 역시 구체적으로 확인되지 않았습니다. 근저당권 이력에는 말소와 이전등기 사이의 확인 문제가 있으며, 실제 임차인 2명의 보증금과 계약 내용도 미확인 상태입니다. 감정평가상 건물 층수와 사건상 호실 층수의 차이까지 해소해야 합니다.

표상 인수액은 0원이지만, 이를 곧바로 추가 부담 없는 안전한 낙찰로 해석해서는 안 됩니다. 특히 유치권이 유효할 경우의 점유·인도 및 채권 해결 문제는 일반적인 근저당 말소와 별도로 검토해야 합니다.

종합 판단은 입찰 보류입니다. 유치권의 유효성·점유 범위, 말소기준권리, 물건 동일성을 검증하기 전에는 가격 할인만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 권리와 실제 취득 부담을 확정할 수 있느냐에 있습니다.