광주지방법원 2026타경50326. 순천시 덕월동 649-7 제201동 502호입니다. 사건 용도표기는 아파트이나 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있어, 실제 이용상태를 기준으로 보면 연립주택형 공동주택입니다. 소유자는 유한회사신지주택개발이고, 등기부상 말소기준은 2024년 1월 12일 설정된 죽암건설주식회사 근저당권 4,712,792,912원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 두 점유자의 전입일도 모두 이보다 늦습니다.
표면적인 등기·임차인 분석만 보면 단순합니다. 그러나 이 사건은 등기부 밖에서 확인해야 할 변수가 큽니다. 감정서의 기타 참고사항에는 본건이 유치권 행사중이라고 적혀 있고, 별도 비고에도 공사대금을 받지 못해 죽암건설이 유치권을 행사하는 것으로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 다만 유치권신고서는 제출되지 않은 상태입니다. 따라서 유치권의 실제 성립 여부와 피담보채권 범위를 확인하기 전에는 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 덕월동 649-7 201동 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 아파트 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 소유자 | 유한회사신지주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 442,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,133,198,085원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 필로티 구조 |
| 전용면적 | 84.097㎡ |
| 단지 규모 | 16세대 · 사용승인 2020.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 유치권이 핵심
등기부에는 2020년 11월 6일 순천원예농업협동조합 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2026년 1월 6일에는 1번 근저당권 이전으로 농업협동조합자산관리회사가 기재돼 있습니다. 제공된 말소기준 판정은 2024년 1월 12일 죽암건설주식회사 근저당권 4,712,792,912원이며, 2026년 3월 9일 임의경매개시결정은 그보다 뒤입니다.
② 점유자 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병용 | 2024.12.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태환 | 2025.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2024.01.12보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당관계는 원문 서류 확인이 필요합니다. 매수인에게 대항력을 근거로 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 99.2%, 신건 가격 안전마진이 얕다
전용면적이 유사한 실거래는 2건입니다. 평균 거래가는 445,750,000원, 최저 거래가는 441,500,000원, 최고 거래가는 450,000,000원입니다. 최저매각가 442,000,000원은 제공된 최근 시세 평균의 99.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 84.1㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2023.07 | 84.73㎡ | 4 | 441,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 445,750,000원 |
숫자만 보면 최저가가 평균보다 조금 낮지만, 이를 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 최저가는 실거래 최저 441,500,000원보다 높고 평균의 99.2% 수준에 불과합니다. 더구나 실거래 표본은 2023년 7월과 8월의 2건으로, 2026년 매각 시점의 가격 판단에는 시차가 있습니다. 최신 거래 450,000,000원 역시 2023.08 거래입니다. 유치권 불확실성을 감수해야 하는 경매물건에 비해 현재 회차의 가격 할인폭은 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 442,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,820,000원 |
| 2. 근저당 · 죽암건설주식회사 | 4,712,792,912원 | 435,180,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
죽암건설주식회사의 채권최고액 4,712,792,912원 중 예상배당은 435,180,000원이고 미배당은 4,277,612,912원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 1,133,198,085원에 대한 예상배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 배당순위와 실제 채권관계는 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 내역 원문을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 유치권 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 등기·임차 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 442,000,000원 | 435,180,000원 | 4,277,612,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 353,600,000원 | 347,849,600원 | 4,364,943,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 282,880,000원 | 278,119,680원 | 4,434,673,232원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 353,600,000원, 2회 유찰 시 282,880,000원으로 내려가지만, 배당계산상 등기·임차인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 시나리오에도 유치권 성립 여부는 별개의 문제입니다. 매각가가 낮아져도 유치권 위험 자체가 사라지는 것은 아니므로, 유찰 횟수보다 유치권의 성립요건과 점유 상태 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 덕월동 소재 청암대학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,893.0㎡, 지목 대, 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 공동주택단지 남측으로 아스팔트 포장 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m), 준보전산지, 가축사육제한구역 등의 기재가 있습니다.
- 공시지가. 123,700원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대이고 확인된 유사면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 시세 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 현장에 죽암건설이 실제로 점유하고 있는지, 점유 주체와 점유 범위를 직접 확인하세요.
- 유치권 성립요건 확인. 공사대금 채권의 존재, 채권과 목적물의 견련성, 점유 개시 시점 및 경매개시 전 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권신고서. 현재 조사 내용에는 신고서가 제출되지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 이후 제출 여부와 사건기록 변동을 매각기일 전 재확인해야 합니다.
- 점유자 2명. 이병용·김태환 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계와 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 442,000,000원은 최근 시세 지표의 99.2%입니다. 유치권 불확실성을 감안하면 시세와 비슷한 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 실거래 시차. 확인된 실거래는 2023.07·2023.08의 2건입니다. 2026년 입찰가를 정할 때 최근 중개 호가·실거래 원문을 추가 확인하세요.
- 층수 대조. 소재지의 5층 502호 기재와 감정서의 4층 구조 기재를 등기부·건축물대장·감정서 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 유치권 관련 사건기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기와 임차인만 보면 어렵지 않습니다. 점유자 2명은 모두 말소기준권리 후 전입이라 대항력이 없고, 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 경매의 실질 리스크는 그 다음 줄에 있습니다. 죽암건설이 공사대금을 이유로 유치권을 행사하는 것으로 조사됐고, 감정서에도 본건이 유치권 행사중이라고 기재돼 있습니다.
현재 최저가 442,000,000원은 제공된 실거래 평균 445,750,000원의 99.2%입니다. 유치권 위험이 전혀 없는 일반매매와 비교해도 가격 차이가 작고, 실거래 표본도 2건에 불과합니다. 유치권신고서가 제출되지 않았다는 이유만으로 위험을 0으로 놓고 신건 가격에 응찰하는 접근은 보수적이지 않습니다. 등기·임차는 통과, 유치권과 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 유치권의 실체를 얼마나 확실히 제거하거나 가격에 반영할 수 있느냐입니다.
