광주지방법원 2026타경50326. 전라남도 순천시 덕월동 649-7 소재 201동 502호가 경매에 나왔습니다. 물건 용도는 아파트로 표시되어 있으나, 감정평가 요항에서는 연립주택으로 이용 중인 공동주택이라고 설명합니다. 등기상 소유자는 유한회사신지주택개발이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사, 청구금액은 1,133,198,085원입니다.
감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 점은 분명합니다. 그러나 현황조사서와 감정서는 공사대금을 받지 못한 죽암건설주식회사에서 유치권을 행사하는 것으로 조사되었다고 기록합니다. 유치권은 등기부상 근저당권처럼 말소기준권리 이후라는 이유만으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 실제 점유와 피담보채권, 공사대금의 견련성 및 성립 시점을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50326 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 덕월동 649-7 201동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 순천시 소라2길 43 |
| 물건종류 | 아파트 표기 · 감정상 연립주택 이용 |
| 비교 기준 면적 | 84.097㎡ |
| 소유자 | 유한회사신지주택개발 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.11.02 |
| 감정가 | 442,000,000원 |
| 최저매각가 | 309,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,133,198,085원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 조사된 전입자 | 이병용 · 김태환 |
| 핵심 특이사항 | 죽암건설주식회사 유치권 행사 정황 · 유치권신고서 미제출 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 확인할 것이 있다
권리관계상 가장 주목할 등기는 2024.01.12 죽암건설주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,712,792,912원으로, 본건 감정가를 크게 웃돕니다. 공동담보목록 제2024-7호가 기재되어 있어 이 금액을 해당 호수 하나의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
해당 근저당권은 말소기준권리로 분류되어 있으며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이보다 앞선 2020.11.06 순천원예농업협동조합 근저당권은 채권최고액이 360,000,000원으로 기재되어 있고 말소 처리된 것으로 표시되는 동시에, 2026.01.06 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 기재도 존재합니다.
② 임차인·점유 관계 — 전입자 2명과 유치권
현황조사에서 확인된 전입자는 이병용, 김태환입니다. 모두 2024.01.12로 분류된 말소기준일 이후에 전입한 것으로 나타납니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 점유관계와 임대차 실체를 추가 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병용 | 2024.12.31 | 미상 | 가능·미상 전입일상 후순위 |
미확인 | 해당 없음 |
| 김태환 | 2025.09.10 | 미상 | 가능·미상 전입일상 후순위 |
미확인 | 해당 없음 |
이병용은 현황조사에서, 김태환은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 전입일이 말소기준일보다 늦다는 사정은 선순위 대항력 부정의 중요한 근거지만, 주택 인도·실제 점유 및 임대차 성립관계가 확인되지 않았으므로 최종 판정은 보류합니다. 보증금과 확정일자도 미상입니다.
신고서 미제출은 유치권 부존재의 확정 근거가 아닙니다. 반대로 현황조사에 유치권 행사 정황이 있다는 사실만으로 적법한 유치권이 성립했다고 단정할 수도 없습니다.
공사대금채권의 존재, 목적물과 채권의 견련성, 적법한 점유의 계속 여부, 점유개시 시점, 다른 권리에 대한 대항 가능성을 확인해야 합니다. 유치권이 인정된다면 매수인이 등기상 공사대금채무를 직접 인수하지 않더라도 목적물 인도를 확보하는 과정에서 실질적인 추가 비용이나 분쟁 부담이 생길 수 있습니다.
따라서 장부상 인수액 0원을 실제 취득 총비용 0원으로 해석하면 안 됩니다.③ 시세 비교 — 69.4% 할인에도 확신할 수 없는 이유
순천시 덕월동 649-7 소재 공동주택의 유사 면적 거래는 2023년 2건이 확인됩니다. 비교 기준 전용면적은 84.097㎡이며, 실거래 평균은 445,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 84.1㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2023.07 | 84.73㎡ | 4 | 441,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 445,750,000원 |
최저매각가 309,400,000원은 과거 실거래 평균의 69.4%에 해당하고, 평균 거래금액과의 차이는 136,350,000원입니다. 가격 차이만 놓고 보면 큰 폭의 할인입니다.
문제는 비교 거래가 모두 2023년에 이루어졌다는 점입니다. 2026년 매각기일 기준 최근 시세를 직접 보여주는 거래가 아니므로, 이 평균을 현재 시장가격으로 확정할 수 없습니다. 거래 표본도 2건에 불과해 시장 추세를 판단하기 어렵습니다. 유치권 및 점유 분쟁 가능성까지 고려하면, 69.4%라는 비율을 곧바로 실제 할인율이나 투자수익 여력으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,400,000원 가정)
현재 산정된 예상배당은 집행비용과 죽암건설주식회사 근저당권을 중심으로 구성되어 있습니다. 다만 앞서 설명한 선순위 근저당권 표기 문제 때문에 아래 금액은 확정 배당이 아닌 조건부 추정치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,131,600원 |
| 1. 근저당 · 죽암건설주식회사 | 4,712,792,912원 | 304,268,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 총액 309,400,000원. 죽암건설주식회사 채권최고액 기준 미배당 추정액은 4,408,524,512원입니다. 이는 공동담보관계와 실제 피담보채무를 확정한 수치가 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 기존 근저당권의 유효성이나 우선순위가 달라지면 배당액도 변동됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 위험
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 장부상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 309,400,000원 | 304,268,400원 | 4,408,524,512원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 216,580,000원 | 212,747,880원 | 4,500,045,032원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 151,606,000원 | 148,683,516원 | 4,564,109,396원 | 0원 |
유찰이 반복되면 최저매각가는 낮아집니다. 배당되지 못한 근저당권 피담보채무는 원칙적으로 매각에 따른 저당권 소멸과 별도로 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 위 시나리오의 장부상 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 유치권에 따른 점유·인도 문제는 다른 영역입니다. 유치권이 적법하게 성립하고 매수인에게 대항할 수 있다면 매각가격이 떨어져도 점유 분쟁이나 인도 확보 비용이 그만큼 함께 감소한다고 보장할 수 없습니다. 이 물건은 가격 하락만을 기다리는 전략보다 유치권의 성립과 소멸 가능성을 먼저 규명하는 전략이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 덕월동 청암대학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 단독주택, 학교 등이 혼재한 주거지역이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 주변에 아스팔트 포장도로가 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건축구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕으로, 석재치장·페인팅 외벽, 벽지·타일 내벽, 새시 창호 등이 기재되어 있습니다. 필로티 구조가 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용되고 있으며 토지면적은 2,893.0㎡입니다. 남측으로 소로에 접합니다. 공시지가는 123,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역과 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 지정 또는 저촉 사항이 있습니다. 토지이용계획의 필지별 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 공동주택으로, 확인된 실거래는 2023년 2건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 낙찰 후 재매각 시 가격 형성과 매수자 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 점유 특이사항. 감정 요항에 유치권 행사 정황이 기재되어 있어 일반적인 주거용 공동주택보다 인도 및 환금성 측면의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 죽암건설주식회사의 공사도급계약, 미지급 공사대금, 실제 점유, 점유개시 시점과 유치권 행사 범위를 확인해야 합니다. 신고서 미제출만으로 유치권을 부정해서는 안 됩니다.
- 근저당권 순위. 2020.11.06 순천원예농업협동조합 근저당권과 2026.01.06 농업협동조합자산관리회사 근저당권이전, 2024.01.12 죽암건설주식회사 근저당권의 등기상 선후 및 유효성을 확인해야 합니다.
- 점유자 현장조사. 이병용·김태환의 실제 거주 여부, 점유 공간, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 유치권 비고와 점유관계, 매수인 인수사항, 매각 제외 대상 및 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 주소·층수 일치 여부. 물건 표시는 5층 502호지만 감정 요항에는 4층 구조로 기재되어 있습니다. 필로티를 포함한 층수 산정과 건축물대장, 전유부분 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 비교 가능한 거래가 2023년 2건에 국한되어 있습니다. 입찰 전 최근 거래, 실제 매물 호가, 내부 상태 및 점유상태를 반영한 현재 시세를 재확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 점유 이전 비용, 유치권 관련 분쟁비용, 미납 관리비 및 수선비 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액, 근저당권이전 관계, 죽암건설 공동담보 채권, 당해세와 임차인 우선변제 사항을 원본에 따라 확인해야 합니다.
- 유찰 후 재평가. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 유치권 위험이 해소되지 않았다면 가격이 낮아졌다는 이유만으로 응찰해서는 안 됩니다.
맺으며 — “70% 할인보다 유치권의 실체가 먼저다”
이번 순천 덕월동 201동 502호는 숫자만 보면 눈길이 가는 물건입니다. 감정가 442,000,000원, 최저가 309,400,000원. 2023년 실거래 평균 445,750,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있습니다.
하지만 핵심 위험은 등기상 근저당권 채권액의 크기보다 죽암건설주식회사의 유치권 행사 정황입니다. 유치권신고서가 제출되지 않았다는 이유만으로 위험을 배제할 수 없고, 해당 유치권이 성립한다면 낙찰 후 인도·점유·분쟁 비용이 실질취득 부담을 크게 바꿀 수 있습니다. 현재 그 비용은 산정할 수 없습니다.
여기에 2020년 근저당권의 말소 처리와 2026년 권리이전 기재를 대조해야 하는 문제도 남아 있습니다. 과거 실거래 역시 2023년 2건이 전부여서 현 시점의 적정 시세를 판단하는 데 한계가 있습니다.
가격은 낮아졌지만, 권리는 아직 확인할 것이 많습니다. 유치권의 실체, 선순위 근저당권 및 실제 점유관계를 정리하기 전에는 장부상 인수 0원이라는 결과만 믿고 응찰하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 얼마의 위험을 안고 취득하게 되는지를 확인하는 것입니다.
