광주지방법원 2026타경50326. 순천시 덕월동 649-7에 있는 제202동 2층 201호 공동주택입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 전용면적은 135.007㎡이고, 2020년 10월 준공된 16세대 규모의 공동주택입니다.

소유자는 유한회사신지주택개발입니다. 등기상 2024년 1월 12일 설정된 죽암건설주식회사의 근저당권은 채권최고액이 무려 4,712,792,912원입니다. 경매신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 청구금액은 1,133,198,085원입니다. 한편 2020년 설정된 순천원예농업협동조합 근저당권은 말소된 것으로 표시돼 있으나, 2026년 그 권리의 이전등기도 기재돼 있어 등기 경과를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

이 사건에서 먼저 확인해야 하는 것은 단순한 대출 규모보다 공사대금 유치권과 실제 점유관계입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황조사서 및 감정서상 죽암건설이 공사대금을 지급받지 못해 유치권을 행사하고 있는 것으로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 다만 유치권신고서는 제출되지 않았습니다. 이는 유치권이 법적으로 성립한다고 확정한 것도, 존재하지 않는다고 확정한 것도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 말소와 유치권은 별개다

제시된 말소기준권리는 2024년 1월 12일 죽암건설주식회사 근저당권입니다. 이후 순천시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 죽암건설의 근저당권 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 전입자 분석 — 확인된 2명, 보증금은 미상

현황조사에서 이병용·김태환 2명의 전입이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.01.12 말소기준권리보다 늦어, 제시된 권리분석에서는 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 임대차계약 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 보증금이 확정된 임차인으로 단정할 수 없습니다.

두 전입자의 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 그러나 보증금 미상은 보증금 0원을 뜻하지 않습니다. 최우선변제 대상 여부나 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 또한 현황조사의 전입자와 공사대금 유치권 주장자의 점유관계가 어떻게 연결되는지도 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 30% 유찰돼도 가격 메리트가 불분명하다

비교 가능한 것으로 확인된 실거래는 2022년 11월과 2023년 1월의 2건입니다. 두 거래의 평균은 425,000,000원이고, 현재 최저매각가 447,300,000원은 이 평균의 105.2%입니다.

여기서 중요한 점은 거래 시점입니다. 확인된 최신 거래조차 2023.01 거래로, 2026년 매각 시점의 최신 시세라고 보기 어렵습니다. 확인된 거래 2건만으로는 최근 12개월의 가격 흐름이나 상승·하락 추세를 신뢰성 있게 판단할 수 없습니다.

그럼에도 현재 최저가가 과거 두 거래의 평균보다 높다는 사실은 분명합니다. 2023.01 거래가 450,000,000원보다는 낮지만, 그 한 건만을 근거로 지금 가격이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 202동 201호는 2층이고, 비교 거래는 모두 1층이므로 층과 개별 상태의 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 447,300,000원 가정)

채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 집행비용과 죽암건설 근저당권 배당으로 매각대금 447,300,000원이 모두 배분됩니다. 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 다만 선행 근저당권의 등기 경과, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 유치권 관련 부담도 이 배당표에는 반영되지 않습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 유치권은 별개

감정가 대비 현재 회차는 70% 수준입니다. 추가 유찰을 가정한 매각가와 채권 미배당액은 다음과 같습니다. 이는 회차별 가격·배당 비교이며, 향후 매각기일이나 최저가가 실제로 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

배당상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 하지만 이는 유치권 성립 여부와 별개의 계산입니다. 유효한 유치권이 존재한다면 낙찰가가 내려가더라도 점유 해소와 관련한 추가 부담이 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순천시 덕월동 소재 청암대학교 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 공동주택까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재치장 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형의 공동주택 부지이며, 남측으로 아스팔트 포장 소로에 접합니다. 용도지역은 자연녹지지역과 제1종일반주거지역으로 기재돼 있고, 준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 123,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지면적은 2,893.0㎡입니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 확인된 실거래는 2건에 그칩니다. 최근 거래를 통한 현재 가격 확인이 어려워 매도 시점과 가격의 불확실성이 큰 편입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계돼 있지만, 이 수치만으로 본건의 적정 낙찰가를 판단하기는 어렵습니다.
• 특수사항. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 필로티 구조와 유치권 행사 관련 사항이 기재돼 있습니다. 개별 호수의 실제 점유 및 사용 상태 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권. 죽암건설이 주장하는 공사대금 채권의 존재, 계약관계, 미지급액 및 해당 호수와의 관련성을 확인하세요.
• 유치권 점유. 실제 점유 주체, 점유 개시 시점, 점유의 계속 여부와 적법성을 현장 및 관련 서류로 확인하세요. 유치권신고서가 없다는 사실만으로 인도 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 기존 근저당권 대조. 2020.11.06 설정 근저당권의 말소 표시와 2026.01.06 이전등기 사이의 관계를 확인하고, 선순위 권리의 실제 존속 여부를 확정하세요.
• 전입자·점유관계. 이병용·김태환의 임대차계약 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 공사대금 유치권 주장자와 전입자의 점유관계도 별도로 조사해야 합니다.
• 실거래 재확인. 확인 거래 2건은 2022~2023년 거래입니다. 현재 시세, 주변 유사 연립주택 거래 및 개별 호수 상태를 추가 비교하세요.
• 추가 유찰 가격. 2회 유찰 가정가 313,110,000원, 3회 유찰 가정가 219,177,000원은 가격 시나리오일 뿐입니다. 유치권 및 점유 부담이 해소되지 않으면 낮은 낙찰가만으로 안전한 투자가 되지 않습니다.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 여부와 우선 배당될 수 있는 조세채권 및 최우선변제 항목을 확인하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 유치권 확인이 먼저다”

이 물건은 감정가 639,000,000원에서 최저가 447,300,000원으로 내려온 1회 유찰 공동주택입니다. 그러나 확인된 실거래 평균 425,000,000원보다 최저가가 높고, 비교 거래도 오래됐습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

더 중요한 문제는 죽암건설의 유치권 행사 조사입니다. 근저당권은 매각으로 정리될 수 있지만, 유치권이 유효하다면 별도의 점유 및 인도 문제가 남을 수 있습니다. 현재 매각대금 배당상 인수액 0원이라는 결과만으로 낙찰자의 최종 부담이 없다고 단정할 수 없습니다. 선행 근저당권 등기 경과도 추가 확인이 필요합니다.

결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 죽암건설의 공사대금 채권과 유치권 성립 여부, 실제 점유관계를 검증하고, 오래된 실거래 대신 현재 시장가격을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 위험이 해소됐다는 근거는 아직 부족합니다.