한 줄 평. 두 전입자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 150.4%이고 죽암건설의 유치권 행사 사실까지 조사돼 있습니다. 배당모델상 인수액은 0원이지만, 가격과 유치권 확인이 핵심입니다.
광주지방법원 2026타경50326. 순천시 덕월동 649-7, 202동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 유한회사신지주택개발이며, 본 분석의 말소기준권리는 2024.01.12. 설정된 죽암건설주식회사 근저당권, 채권최고액 4,712,792,912원입니다.
두 전입자 이병용·김태환은 각각 2024.12.31., 2025.09.10. 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관련 세부사항은 별도 확인이 필요합니다. 더 큰 쟁점은 임차권이 아니라 죽암건설의 유치권 행사 조사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 덕월동 649-7 202동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사신지주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 639,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,133,198,085원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 / 준공 | 16세대 · 2020.10.14. |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 유치권은 별도 쟁점
2020.11.06. 순천원예농업협동조합 근저당권은 채권최고액 360,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.01.12. 죽암건설주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.04.09. 순천시 압류와 2026.03.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 제시됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병용 | 2024.12.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태환 | 2025.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 150.4%
시세 비교 대상 면적은 135.007㎡이며 면적 일치로 분류돼 있습니다. 가격 판단에서 우선 볼 수치는 최근 12개월 평균 425,000,000원, 최신 거래 450,000,000원입니다. 신건 최저가 639,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.4%로, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 136.41㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2022.11 | 135.67㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 평균 | 135.007㎡ | 2건 | 425,000,000원 |
실거래 표본의 최저는 400,000,000원, 최고이자 최신 거래는 450,000,000원입니다. 감정가·최저가 639,000,000원은 이 범위를 모두 웃돕니다. 가격 가점보다는 보수적인 응찰가 검토가 필요한 구간입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 639,000,000원 | 630,210,000원 | 4,082,582,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 511,200,000원 | 503,688,000원 | 4,209,104,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 408,960,000원 | 402,470,400원 | 4,310,322,512원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 639,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,790,000원 |
| 2. 근저당 · 죽암건설주식회사 | 4,712,792,912원 | 630,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
죽암건설주식회사 근저당 채권최고액 4,712,792,912원에 비해 매각대금이 부족해 미배당 4,082,582,912원이 발생하는 구조로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 제시되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 유치권 조사사항은 별도로 검증해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 덕월동 소재 청암대학교 서측 인근. 아파트·단독주택·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 공동주택까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층. 외벽은 석재치장·페인팅, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2,893.0㎡ 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 소로한면에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등이 제시돼 있습니다. 공시지가는 123,700원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대, 2020.10.14. 준공. 시세 표본은 2건이며 거래금액은 400,000,000원과 450,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인·점유 확인. 공사대금 미지급을 이유로 죽암건설이 유치권을 행사 중인 것으로 조사됐으나 유치권신고서는 제출되지 않았습니다. 현장점유와 계약·공사대금 자료를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 이병용·김태환의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계는 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 신건 최저가 639,000,000원은 최근 12개월 평균 425,000,000원의 150.4%입니다. 권리와 별개로 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
- 회차별 검토. 1회 유찰 가격 511,200,000원, 2회 유찰 가격 408,960,000원을 최근 시세 및 유치권 검증 결과와 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차인은 후순위지만, 가격과 유치권이 어렵다”
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 이병용과 김태환 모두 2024.01.12. 말소기준권리 뒤에 전입했고, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 여기서 바로 ‘권리 안전형’으로 결론 내리기에는 죽암건설 유치권 행사 조사가 남아 있습니다.
가격도 부담스럽습니다. 감정가와 신건 최저가가 639,000,000원인데 최근 12개월 평균은 425,000,000원, 최신 거래는 450,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 150.4%인 만큼, 신건 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 임차인이 아니라 유치권의 실제 성립 여부를 먼저 확인하고, 그 결과를 가격에 반영하는 것입니다.
