서울남부지방법원 2025타경414. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제9층 제911호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 소유자는 권순우이며, 2022.02.24. 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원이고 제912호·제913호·제914호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
말소기준권리는 2022.02.24. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.03.04. 임의경매개시결정과 2025.04.15. 삼성카드 주식회사 가압류 46,867,087원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 별도의 예외가 있습니다. 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기(2021.08.19. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 ‘인수 없음’으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제911호 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 권순우 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 96,256,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 665,807,345원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.24. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
국민은행 근저당권은 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 위 구분지상권은 말소기준권리 분석과 별개로 명시적 인수 대상입니다. ‘후순위 권리는 모두 소멸한다’는 일반적인 흐름만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다.
② 임차인·점유 분석 — 911호는 대항력 없음, 912호는 미상
| 점유·임차인 | 부분 / 용도 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엠아이코리아(대표 오영철) | 911호 / 사무실 | 2022.07.26 | 5,500,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)DL건설 | 912호 / 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
911호의 주식회사 지엠아이코리아는 전입신고일 2022.07.26.로 말소기준권리인 2022.02.24.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금 5,500,000원은 대항력 있는 보증금 인수형으로 볼 수 없습니다.
반면 현황조사에 함께 기재된 (주)DL건설은 912호를 사무실로 사용하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 승계 가능·미상입니다. 특히 본건은 911호이므로 912호 기재가 본건 점유관계와 어떻게 연결되는지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 점유 범위를 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세 대비 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 96,256,000원으로 감정가 235,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰된 상태이고, 추가 유찰 시 제시된 가격은 77,004,800원과 61,603,840원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 96,256,000원 | 732,743,695원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 77,004,800원 | 751,648,373원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 61,603,840원 | 766,772,116원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,132,608원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 94,123,392원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 46,867,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 826,867,087원 중 94,123,392원이 배당되고, 채권자 미배당은 732,743,695원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 금전 인수액 0원과 별개로, 매각물건명세서상 토지 구분지상권은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 간선·지선버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 기호(1)는 (주)지엠아이, 기호(2~4)는 삼우씨엠건축사사무소로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상15층·지하4층 건물의 제9층이며, 사용승인일은 2021.09.09.입니다. 위생·급배수·시스템 중앙난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설되어 있고, 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지가 공업용 건부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기의 권리자·범위·존속 내용과 본건 대지권에 미치는 영향을 반드시 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 911호 실제 점유 확인. 현황조사상 주식회사 지엠아이코리아가 911호를 사무실로 사용하며 보증금 5,500,000원·월세 550,000원으로 기재되어 있습니다.
- 912호 점유관계 대조. (주)DL건설은 전입신고일·보증금이 미상입니다. 본건 911호와의 점유 범위 및 임대차 연계 여부를 확인해야 합니다.
- 감정평가와 현황조사 비교. 감정평가의 기호(2~4) 이용자와 현황조사의 912호 점유자 기재가 다르므로 현장과 원본 서류를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
- 공동담보 구조 확인. 국민은행 근저당권은 본건 외 제912호·제913호·제914호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당표의 0원과 권리 인수를 혼동하지 말 것. 금전 인수액이 0원이어도 구분지상권은 매수인이 인수한다는 명시가 있습니다.
- 가격 상한은 시세 확인 후 결정. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로는 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 96,256,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준 이후 권리들은 소멸하는 반면 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기는 매수인이 인수하고, 912호 점유자는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
또한 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건이 아니라, 인수권리의 내용과 미상 점유관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 “낙찰 후 무엇이 남는가”입니다.
