서울남부지방법원 2025타경414. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제9층 제912호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며, 건물은 2021.09.09 사용승인된 지상 15층·지하 4층 철근콘크리트조입니다. 현재 최저매각가는 96,256,000원으로 감정가 235,000,000원에서 4회 유찰된 감정가 41% 회차입니다.
등기 흐름 자체는 단순합니다. 권순우가 2022.02.24 소유권을 이전받은 날 국민은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 2025.03.04 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 따라서 경매개시결정 등 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 별도등기된 토지 권리가 따로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경414 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제912호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 권순우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 96,256,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 665,807,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발행일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 인수
말소기준은 2022.02.24 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며 채무자는 권순우입니다. 이 근저당에는 같은 건물 제911호·제913호·제914호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.04 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
② 임차·점유 — 912호는 대항력 판정이 끝나지 않았다
| 점유·임차 조사 | 부분 / 용도 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엠아이코리아(대표 오영철) | 911호 / 사무실 | 5,500,000원 / 550,000원 | 없음 2022.07.26 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)DL건설 | 912호 / 사무실 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
911호의 주식회사 지엠아이코리아는 전입신고가 2022.07.26으로 말소기준권리인 2022.02.24보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이 사건 목적물인 912호의 (주)DL건설은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,132,608원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 94,123,392원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 780,000,000원 중 94,123,392원이 배당되고, 미배당은 685,876,608원입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이나, 토지 구분지상권 인수와 미상 점유 문제는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌지만 ‘권리 확인 전제’
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 96,256,000원 | 94,123,392원 | 685,876,608원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 77,004,800원 | 75,218,714원 | 704,781,286원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 61,603,840원 | 60,094,971원 | 719,905,029원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가의 41%이고 추가 유찰 시 33%, 26%까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 4회 유찰은 오히려 시장이 반복해서 응찰을 유보했다는 사실 자체로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트형공장과 업무시설 등이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 1·7호선 가산디지털단지역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 집합건물들은 근린생활시설로 이용 중이며, 912호는 현황조사에서 (주)DL건설의 사무실 점유가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상15층·지하4층, 사용승인일은 2021.09.09입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템 중앙난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공업용 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 토지 을구 18번 구분지상권의 설정 내용과 존속 범위, 대지권 행사에 미치는 영향을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 912호 점유자 확인. (주)DL건설의 전입·사업자등록·점유개시 시점과 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 추가 확인. 주거 용도로 기재된 ‘사무실’ 조사 건 역시 전입일과 보증금이 미상이라 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 제911호·제913호·제914호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격판단 분리. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 235,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 96,256,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 인수되는 권리와 미상 점유가 우선입니다. 국민은행 근저당은 말소기준으로 소멸하고 배당표상 금액 인수도 0원이지만, 토지 구분지상권은 그대로 인수합니다. 또 912호 점유자인 (주)DL건설의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “싸졌으니 입찰”이 아니라 “권리 확인이 끝나야 가격을 논할 수 있다”입니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 환금성과 시장 수요를 보수적으로 볼 근거입니다. 구분지상권의 실질 영향과 912호 임대차관계를 확인하기 전까지는 낮아진 최저가를 가격 메리트로 곧바로 평가하기 어렵습니다.
